以前に、「賃貸マンション客付けの裏技」と題して「とまとハウスセミナー」をさせて頂きました、その際の抜粋です。

 

入居募集に関し、オーナー様に見えない入居者負担金があります。

例えば、火災保険料、事務手数料（書類代）、保証保険料、鍵交換料、抗菌処理、２４時間緊急対応料、エアコンクリーニング、盗聴調査費、ごみ処理料etc・・・

仲介業者が募集に関し募集条件として付加される費用ですが、条件の項目が多いほど入居一時金が増えて決まりにくくなりますので注意が必要です。

 

募集に関し、物件情報を出来る限り多く発信すれば、多くのユーザーに見て頂く事が出来て反響も多くなります。その為には一般媒介ではなく専任媒介にすべきです。

なぜならオーナー様が一般媒介で、多くの仲介店舗にお願に行くので専任媒介で一つの店舗のみにお願いするのでは少し不安が有ると、よく言われます。実際は、専任契約にした方が情報の発信は多くなるのです。

但し、店舗によっては自社で情報を握り、他に出さない場合がありますので、良くその仲介店舗を見極める必要があります。

 

専任媒介（管理会社に任せる）にすると、何故情報発信が増えるのかと言いますと、専任店舗は媒介物件を早く成約させる責任があり、次のような活動を積極的に行うことになります。「近畿圏レインズ」「大手ポータルサイト」「大手ＦＣサイト」「賃貸仲介会社への空室情報の定期的発信」「仲介会社の自社ホームページへの物件登録」「物件への募集看板」「物件近隣仲介店舗への依頼訪問」を活用して大量の情報を発信しています。

その為に、仲介会社をオーナー様が訪問しなくても、専任店舗がオーナー様に代わって全てやってくれるのです。

 

現在、ユーザー様の来店要因は、７～８割がネットからお問い合わせがあり、来店されております。

従って、インターネットに如何に情報を多く発信するかが最大の課題です。

下記に影響力のあるネットの名前を記載します。

 

 

一度、レインズ以外にご自分の物件が掲載されているかを確かめて下さい。

 

お客様は仲介会社がご案内します、仲介会社があのマンションは優先して案内したいと思われるような気遣いをしましょう。

お客様を案内した場合、建物外観、エントランス、通路は勿論ですが、部屋の扉を開けた瞬間の第一印象で大半が決まります。

是非物件の第一印象を良くする対策をされます事をおすすめ致します。

仲介業者からみた、案内しやすい物件を下記に列挙致しますのでご参考まで。

 

 

部屋決めの殆どは仲介業者を通じて決まります。如何に自分の部屋の案内をしてもらうかが大切となります。

その為には、物件力を高めれば当然案内が増えることになりますが、営業担当者の印象、インセンティブ等によって大きく変わります。

宅建業法では、仲介手数料は家賃の1カ月分となっております。最近は殆ど入居者側からの手数料は家賃の半月分となっております。その場合にはオーナー様から頂くＡＤ（広告料）は半月分となります。

しかし、オーナー様が早く成約させ、稼働率を上げるために色々なインセンティブをつけておられるケースも多くあります。

本音を言えば、仲介業者の営業社員はＡＤの多い物件を案内したくなるのは人情です。又、仲介業者によってはＡＤと仲介手数料合せた金額が社内で規定している金額を下回った場合は、成果配分が無い場合もあります。

仲介業者の担当者との交流を確りしておく必要が有ります。

 

仲介業者にインセンティブを渡し、営業社員の意欲を高める方法もありますが、逆に入居者に対してのサービスを優先する方法も有ります。

例えば、一定の期間フリーレントにする、キャンペーンを設けてその期間に成約した入居者様に対し自転車等をプレゼントする、家具、家電を付ける、ＤＩＹで自由に壁紙等を選んで頂く、インターネットを使い放題にする、等々のサービスを付けることも有効と思われます。

 

以上以外にも多くの方法がありますので弊社迄お問い合わせください。