一方賃貸住宅の空き家も、2013年度調査で賃貸住宅総数2274万戸に対し、空室は429万戸（18.9％）となりました。

その要因は、平成27年度に改正される相続税法改正による相続税増税、金融緩和、低金利等々の要因により新築賃貸マンションの建築が続いている点で有ります。一方人口が減少しており、特に賃貸住宅の入居者層である若年層の減少が顕著であることがその大きな要因です。

その事により、賃貸住宅の空き家が増加することになりその対策が急がれます。

又、空室の増加に伴い、空き部屋を活用する新たな市場が創設される事になります。

過去の賃貸住宅経営は片手間にやっていても入居者が決まると言う恵まれた時代でしたが、その様な市場環境はもう終わりました。

今後の賃貸経営は、この環境の変化を前提にした上で見直しを行い、確りとした対策を講じて行く必要があります。

私が経営に当たり何度も読み返す「正義の経営」と言う著書が有りますが、その中にこのような事が書かれております。

賃貸経営にとって「ターゲットを狭くする」こと、即ち賃借人をファミリー層、女性層、高齢者、外国人、ペット愛好者などターゲットを明確にする事が必要なのである。

このように、今後益々空室が増加する事が予測されます。

当社の使命は、会社を設立した目的である、「空室を無くし、賃貸物件の稼働率を上げ家主様のご期待にこたえる事」にあります。

又、その事により入居者様が喜ばれる住環境が提供できればと考えております。

その為には、過去をリセットし新たな市場を創設して行く必要があります。

空室でお困りの家主様のお部屋を新たな発想のもとに変化させてゆく事が弊社の最大の使命であると思っております。

【特徴１】時代の先取り

新たな市場とは、今後大きな時代の変化を的確に捉えた賃貸物件を市場に提供する事にあります。

具体的には、今後増加する外国人観光客、留学生、就労者の住まいをどの様な方法でご提供出来るのか？

高齢化時代に突入し、高齢者の住まいをどの様に提供するのか？

等々を徹底した調査により今後の動向を捉え、そのニーズに適したお部屋を、ハード面（設備、改装等）、ソフト面（管理形態）で研究を進め行く事をおこなっております。

【特徴２】差別化戦略

今後益々入居者ニーズが多様化する中、狭い市場で、その市場を深く知ることで他社との差別化を図って行く事を目指しております。

全てに受け入れられるニーズではなく、ターゲットを絞り込んだお部屋の提供を行っております。

特に小さな市場、特殊な市場、をターゲットとしたお部屋造りを目指しており、その為にはその市場を徹底して深く調査研究を進める必要があります。

労力を惜しまず社員全員がプロ化を目指しております。

【特徴３】稼働率ＵＰハード面の対応

国が目指す「ストックを活かす」即ち、古い物件をどの様に活かしてゆくのかが今後の課題であと思っております。

賃貸管理面（ソフト面）はもとより、リニューアル、リフォーム（ハード面）での対策がウエイトを占めてくると思っており、新たにその任を担う部署として新会社「㈱とまとオーナーズサポート」を立ち上げました。

ハード面は新会社、ソフト面は「とまとハウス」が其々担うことになります。

其々が、徹底した新たな研究開発を進めるよう全力を上げております。

ハード面で、建て替えとか、全面リニューアルとかではなく、現在機能している設備は出来る限り残し、綺麗にすることにより再利用して行ければと考えております。出来る限りコストを落とし必要な場所にはお金をかけて行く事が、賃貸経営にとって必要不可欠です。

建築会社の言いなりになって全面的にリフォームすれば、その分家賃が上げられるのか？

コストパフォーマンスを重視した取組が必要であると思っております。

【特徴４】稼働率ＵＰソフト面の対応

賃貸管理において、質の高い管理が必要なことは勿論のこと深い知識も必要となります。狭い市場で専門的な知識とノウハウを習得し他社が出来ない管理を目指しております。

その為には、その分野の情報は社員全員で共有し習得して行く方針です。

狭く、深くの管理を進めております。

【特徴５】管理会社として強いリーシング力を推進します

当社の運営しております「ホームメイトＦＣ伏見店」としてオーナー様のお部屋のリーシングを推進致しておりますが、１店舗では限度があります。

その為には他の賃貸仲介業者様にお願をしてオーナー様の賃貸物件稼働率ＵＰに全力を上げております。

当社管理物件稼働率ＵＰの方法についてはこちらをご覧ください。

ターゲットを絞り込んだ戦略とは

（１）ネコちゃん、ワンちゃんとの共生賃貸住宅

現在日本のペット数は2100万頭で人口の20％を占めている大きな市場ですが、賃貸住宅でペットが飼える部屋は少ないのが実態です。

今後は少しずつ供給が進んで来るものと思われますが、まだまだ需給のミスマッチが大きな市場です。

（２）高齢者賃貸住宅

高齢者住宅市場は今後急激に増加する市場です。ご承知の通り日本は高齢化が進んでおり社会問題化しております。

国の政策は、高齢者は自宅で介護・医療を受けられる政策を打ち出しており、施設ではなく賃貸住宅（サービス付き高齢者賃貸住宅）の建設を奨励しており、民間の間で建築が進んでおります。

　「オーナー様用」

 

「ＰＤＦ」アイコンをクリックで「高齢者向け賃貸住宅で稼働率アップ」ＰＤＦファイルが開きます。 ※ＰＤＦファイルをご覧いただくためにはAdobe Reader（無料） が必要です。

  

　「入居者様用」

 

「ＰＤＦ」アイコンをクリックで「高齢者向け賃貸住宅」ＰＤＦファイルが開きます。 ※ＰＤＦファイルをご覧いただくためにはAdobe Reader（無料） が必要です。

  

（３）外国人

今後の日本の人口、労働力構成を考えると、外国人の受け入れは必須となります。その為には住む為の住宅が必要となるのは必然であり、外国人の住宅需要は拡大するものと思われます。

（４）楽器演奏者

楽器演奏者人口は、全国で数百万人いると思われますが、本格的な防音マンションの数は、数千室しかなく、需給ギャップが大きい市場です。

（５）外国人観光客

国策として、外国人観光客の受け入れを1,000万人から2,000万人に倍増させようとしております。

当然ながら京都市は景観法等を強化し観光都市を目指しており、観光客は大きく増加をするものと思われます。

京都市においても、受け入れる為の宿泊施設の増加を切望しており大型ホテルの進出も目白押しですが、それでも足りないのが実態です。

その為に、国は旅館業法を緩和して、特区（東京圏、大阪圏）での賃貸住宅の空き部屋を利用した宿泊施設の増加を推進しております。

上記により、マンスリーマンションから家具付き賃貸、宿泊施設へと変化して行くように思われます。

米国発「宿泊革命」をリードする「エアービーアンドビー」が個人の空き部屋をインターネットで仲介するビジネスを展開しており、既存のホテルビジネスを揺さぶっており、その会社が日本進出をはかるとの事です。

上記以外にも、多くのターゲットを絞った賃貸物件が考えられますので、今後の課題として研究開発を進めて参ります。