平成23年12月号

とまとハウスの「耳より情報」

（平成２３年１２月号）　　　第８４号

早いもので今年も師走となりました。押し迫り慌ただしい月となりますが、本年最後の締めくくりを有終の美で飾り、新たな年を迎えましょう。

　今回号は入居者が退去された場合の原状回復について掲載致します。トラブルの多い事項ですのでご参考になれば幸いです。

【退去時の原状回復トラブル】

平成１９年に国土交通省が実施した調査で、賃貸住宅の相談件数の多いのはこの原状回復の問題での相談が全体の「４１％」を占めており、ダントツの一位となっております。いかにトラブルが多いのかが推察されます。
その原因は、昔は借家数が少なく貸主側が有利な状態にありましたが近年は空家が全国で４００万戸を突破した状況の中で、借主側が強くなり、過去の家主様のやり方が通じなくなったのが原因です。
借主側より原状回復についてのトラブル、相談等が多くなって来れば国の管轄官庁が放って置くはずがありません。平成１０年に国交省は原状回復のガイドラインを出しました、その後平成２３年８月に改訂を行いました。
現在ではそのガイドラインに沿って対応が行われております。

【原状回復義務とは】

借地借家法では、「賃借人は契約の規定に従って目的物を使用収益する権利を有し、これに対し賃料を支払う義務がある。又、契約終了時に目的物を原状回復して返還する義務を負う」となっております。
法律の原状回復の割合が不明確で具体的でないのでトラブルの原因になっておりました。
裁判所の原状回復の考え方は、「建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、賃借人の故意・過失等による劣化の回復」であるとの考え方であります。
ガイドラインの考え方は「故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」となっており、民法第４００条で、賃借人は、賃借物を善良な管理者として注意を払って使用する義務を負うとなっております。

【原状回復費用負担割合とは】

現在は上記の通りの解釈により、退去時に原状回復工事費の、貸主、借主の負担割合を決めておりますが、その具体例は下記の通りです。

「賃貸人の負担となるもの」
◎家具の設置による床のへこみ、設置跡　◎テレビ冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ　◎壁に張ったポスター等によるクロスの変色　◎日照による自然にやけるクロス、畳等の変色　◎借主設置のエアコン・ビス穴　◎画鋲、ピン穴　◎機器の寿命による設備の故障、取替え　◎構造的な欠陥による畳、フローリングの変色、網入りガラスの亀裂　

再募集の際の改装等は
◎畳の表替え　◎網戸の交換　◎設備の新設　◎鍵の取り換え　◎フローリングのワックスがけ、◎台所、トイレの消毒　◎ハウスクリーニング　◎エアコン内部の洗浄等

「賃借人の負担となるもの」
◎カーペットシミ　◎冷蔵庫下の錆を放置した事による汚損　◎引越の際の傷　◎日常清掃を怠ったスス、油汚れ等　◎結露を放置しカビ、シミの汚損　◎クーラーからの水漏れを放置した為に発生した腐食　◎喫煙によるクロスの汚れ　◎壁の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替　◎天井に付けた照明器具の跡　◎落書き等の毀損　◎ペットによる傷、臭い　◎風呂、トイレのカビ等　◎異常な取り扱いによる設備の毀損　◎鍵の紛失、毀損　◎戸建て住宅の庭の雑草除去費用等々であります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
【設備等の経過年数による負担割合の変化】

設備、クロス、畳等々は経過年数に応じて経年劣化する、其々の耐用年数が経過した段階で借主負担はゼロになります。

従って、退去時点での其々の経過年数に応じた、負担割合を算出する必要があります。
クロスが汚れているので、その部分の張替費用を全額借主が負担するのではなく、経過年数により借主負担は減少します。
長期入居されており、クロスの耐用年数が経過しゼロであるにもかかわらず、借主の故意過失による汚れであるので、クロスの張替費用を借主に請求する事は出来ません。
従って、退去時の残存価格に対する負担割合となります。上記の借主の負担となる項目でも経過年数に応じた負担割合となるのです。

【契約書の原状回復についての特約明記】

弊社の特約事項欄には「賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損に掛かる費用は賃借人の実費負担とし、経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は家賃に含まれます」と記載致しております。一般的な契約書には「借主は、本契約終了時には自らの負担において本物件を修理、清掃、その他物件の原状回復に必要な処置を講じた上貸主に対し本物件を明渡すものとする。」と書かれているものが多く具体性に欠ける契約書が多かったのは事実です。
今後は、明確に契約書に記載する必要があります。
最近、借主が法人の場合は特約に具体的な項目が明記されていない場合は、契約出来ないケースも有りますので注意が必要です。

【まとめ】

原状回復負担割合とは、簡単に言えば「賃借人が入居中に手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とは思えないもので建物、設備等に汚損、毀損等を発生させた場合」にその部分の経過期間に応じその負担割合を請求できるものです。
経年劣化、自然損耗等の請求をする事は出来ません。
近年は、賃借人もインターネットの普及により原状回復に関する知識も豊富になり、貸主様の負担分を請求する事によるトラブルが増加しております。
今後注意する必要があります。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　
　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士