チラシを捨てる前にちょっと待ってください。

　　　　　　　一度目を通して損なことはないですよ！！

　　　　　　

【空き家が増加する原因】

近年はドックイヤーと言われるほど、世の中は急激な変化が起きております。

賃貸業界においても、新築物件の増加、入居者層人口の減少により古い物件の空室が急激に増加しており、全国の空き家は８２０万戸（H25年現在）に達しております。

特に地方の物件は空室率平均で５０％近い数字の地域も出てきており、家賃を下げてもなかなか空室が埋まらないと言われる家主様が多くなってきました。

それでは、なぜ新築物件が増加するのかと疑問に思われる方もおられると思いますが、その大きな要因は平成２７年1月1日より施行されました相続税制の改正により控除額の減少と税率アップ、又政府・日銀によるゼロ金利政策により金利が低いこともその要因です。

土地を持つことで２０％の節税、建物新築で４０％～６０％節税、借入をする事で現金を持つよりも相当な節税が図れます。

その為に、長期に亘る賃貸経営を考えずに現時点での節税策に突っ走っているように思えます。

そのような様々な要因により、築古物件は厳しい状況に晒されているのが現状です。

【古い賃貸物件の今後】

全国の賃貸住宅戸数は１，５６７万戸、その内築２５年以上経過している賃貸物件は４４．５％を占めており、年々増加する事になります。

古い賃貸物件は、建物、設備の老朽化と新築物件の急増により、急激に競争力を失って行きます。又社会の急激な変化により、ニーズに合わなくなった賃貸物件は厳しい状況に直面しております。

その為に、家賃を下げたり、広告料を増やしたりして、なんとか空室を埋めてきたがいよいよ限界が来た様に思われます。

この先も、安売りマンション経営を続けられますか？

【他にもやり方はある】

ライフスタイルの急激な変化は、今までの考え方が通じなくなった。

人々に色々な考え方が広がり、全てにおいて多様化してきております。

最近の賃貸物件は、戸建、シェアーハウス、ペット同居型、高齢者用、外国人向け等々の、入居者層を絞った賃貸物件が増えてきており、逆に古い賃貸物件は、収益を重視し狭い部屋で、一般向きで個性のない物件が多いのが特徴です。

その様な古い賃貸物件は、近年の顧客ニーズに合わず厳しい状況に直面しております。

今後は、

１）ターゲットを絞った賃貸物件を造ることにより多様化、個性化に対応する必要がある。

２）高齢化・晩婚化・未婚化による一人暮らし用の広い部屋、１ＬＤＫの様な間取りを造り、変化する社会に対応して行く必要があります。

３）外国人、高齢者、シングルマザー、身障者、ペット同居、子育て世帯、等々家主様が入居者を拒む方々を賃貸物件に、如何に受け入れられる様にするのかを考える事も必要である。

固定概念を捨てて、急変する社会に対応し、多様化する時代を真剣に考える必要に迫られております。

【とまとハウスは考えました】

家主様に「リフォーム」と言いますと大変な拒否反応を示され「またお金のお話か！！」とお話も聞いて頂けない状況です。しかし、冷静に考えて頂きたいと思います。

古くなった建物、設備は、顧客ニーズを失い空室が増える一方で、一時的に空室が埋まっても長期的には空き部屋が増加して行きます。

広告料を増やしても、家賃を下げても今後は小手先の対応ではどうにもなりません。

それでは如何したら良いのか？　競争力を失った物件は「売却するか」「建替えるか」「競争力を取り戻すか」「そのままにするか」の方法以外は考えられません。

１番：売却⇒先祖代々の物件を売るわけにはいかない。　

２番：建替え⇒今後の賃貸経営は厳しい。　

３番：そのままにする⇒何か目的があれば良いのですが

４番：最後の方法は⇒今後１０年程度賃貸物件を再生させて、活用をしてみる。

私共は４番目の方法を選択し熟考してみました。

●収支　

　先の見通せないこの時期に、１０年以上の計画を立てることは無理がある。

　そこで、一度例をもちいて考えてみましょう。　現在６部屋の空室がある場合 にその６部屋を１０年間運用した場合の収支です。

その場合の収支予測を算出する。（条件は下記の通り）

１）６部屋の空き部屋を、リフォームして運用した場合

２）家賃は現行５万円で改装後５，５万円に値上げする（敷礼無し）

３）改装費１室１５０万円×６室＝９００万円

４）銀行借入金９００万円・借入金利１％・返済期間５年

５）収支算出期間１０年　（家賃５年間５．５万円・５年後より６％減）

６）１０年間の平均稼働率は８５％での設定

７）改装後の原状回復費用１０万円／１部屋、１０年間に３．３回入居者入替

８）広告料１カ月、管理費家賃収入の５％

収　支　　計算

　家賃収入満室時家賃収入　３，８６１万円　

　　　　　　　　稼働率８５％　　３，２８１万円

　　　　　　　　銀行返済　　　　　　９２３万円　（元利金返済合計）

　　　　　　　　管理費　　　　　　　１７７万円　（賃貸管理費用）

　　　　　　　　広告料　　　　　　　１０７万円　（仲介時ＡＤ）

　　　　　　　　原状回復費用　　　　２００万円　（退去時改装費用）

　　　　　　　　　差引手残り　　１，８７４万円

以上の通り６室分の１０年間のキヤッシュフロー（手残り金）は、借入金を完済し、諸経費を支払った後１，８７４万円となりました。

費用関係の計上に何も疑念はありませんが、１０年間の間に発生する建物躯体部分の修繕費は含まれておりませんのでその点は検討する必要はあります。

弊社にシュミレーションソフトがありますのでご希望があればご提案致します。

改装について弊社の考えかた

「とまとハウス」は当地で１７年間（ホームメイトＦＣ伏見店として）賃貸の仲介業を営んで参りました。

その経験とノウハウは、入居者が求めている賃貸ニーズ取得を積み重ね熟知しており、それが弊社の大きな財産となっております。

その財産を惜しむことなく改装に活かして行こうと思っております。

従って、弊社は一般的な改装ではなく入居者が決まる部屋造りが出来るのです。

１）現在の入居者は大半が広さを求めております、広くする事でステータス性を提供する、狭い部屋との差別化、間仕切りを少なくし改装費のコストダウンが図れる等々のメリットがあり、２室を１室にする、一人世帯の増加予測から２ＤＫを１ＬＤＫにする等の配慮が必要である。

２）一般的な改装を行い、募集をすることが、一見一般的な多くの入居者から募集できるので早 く成約すると思われますが、実は逆で現在は多くの一般的な部屋が存在し差別化が図られていない為に古い物件が空いているのが実態です。現在は多様化、個性化から一部の人が好む部屋を造ることが他の物件との差別化を図れるのであり、その方が早く成約に至る事となります。

入居者ターゲットを絞り込みその入居者が好む部屋を造る事が必要不可欠である。

３）部屋の設備はデザイン性のあるハイグレードな物が好まれるのではありません、住んでみたら見かけは良いが収納スペースが少ない等々、使い勝手が悪いとの意見が多いのが実態です、又設備の新設、交換の際にもコストがかさむことになるのでメリットは少ない、その為に設備は一般賃貸仕様で十分である。

デザイナーの中には自分の作品と言った感覚のデザインをされることが多い事から、メンテナンス費用がかさみ、家賃を高く設定する必要が出来てくることから空室が長期化している物件が多いのです。

４）デザインは壁紙、床、照明、程度で個性化を図ることが、リフォーム費用、原状回復コスト、収益性等々から考えてメリットは大きい。いかに投資コストを抑えながら、入居者が殺到するデザイン部屋にする事が必要である。

その他入居者が、多少家賃が高くても殺到するような付加価値を付け、色々なノウハウを詰め込んだ改装提案が出来ると思います。

とまとの安心リフォームとは

弊社はリフォームをして「はいさようなら」の対応は致しておりません。

改装した部屋が万一、３カ月間に成約しない場合は、募集家賃で成約するまで弊社が借上げ（家賃保証）をしており、それだけ募集に自信を持っております。

募集は、弊社自らは勿論、近隣賃貸不動産業者に室内カラー写真付募集図面をもって依頼に回ると共に、現地見学会も実施し募集に全力を上げる営業を行います。改装提案は、３Ｄ間取りデザインソフトを使用し目で見える改装提案を行い、収支見通しから10年間の運用見込みまで全ての安心提案をさせて頂いております。弊社と家主様は賃貸管理と言う長いお付き合いをさせて頂く事になっておりますので一時的な仕事ではなく長期的な視点からのお仕事をさせて頂きます。

この機会に是非弊社までご用命ください。

ご興味が御座いましたら、ご一報頂ければ担当者がお伺いし、ご説明させて頂きますので、ご遠慮なくお申し付け下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　京都市伏見区桃山筒井伊賀西町１７

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　粟野　則夫

　　　　　　　電話０７５－６０２－１４４４　　　ＦＡＸ０７５－６０２－１６４６

　　　　　　　　　　　　ホームページ　https://tomato-house.net