とまとハウスの「耳より情報」

（平成２９年２月号）　　第１１６号

２０１７年に入り初めての耳より情報となりました。本年もオーナー様により良い情報をお届け致します。何卒宜しくお願い申し上げます。

昨今、マスコミによる不動産融資の過熱を警戒する報道が多くなってきました。

私は銀行勤務時代に不動産バブルの崩壊を目の当りにし、未だに忘れられない記憶となっております。

今年に入り日銀が発表した不動産融資残は70.3兆円となり1970年以来過去最高額となりました。

その原因は、地価の上昇・REITの活況・節税目的のアパート建築・等々がその要因であります。

高層マンションの建築ラッシュ、REITによる収益マンション投資、相続税対策によるアパート建築、個人の収益物件投資、等々全てが住宅を増やすことに繋がっております。

金融庁は不動産融資に偏重しすぎれば地方銀行を始めとした銀行の財務の健全性を損ないかねず警戒している。

特にアパートの空室率は2015年夏ごろから急速に上昇、大量供給に需要が追い付いていない。

人口が減少する中、肝心の入居者を確保できるのか懸念が残る。

【今月号では、商戦期に入り有効な空室対策を考えます。】

　【お部屋探しはPCからスマホへ】

部屋探しをする際のスマートフォン利用者は84.6％に上がるとの事であり、今やスマートフォンで検索される対策をすることが最大の空室対策となります。今回はスマートフォンでの反響を増やす方法を記載します。

スマートフォンで検索されない対策

「ＡＤをたくさん払う」「不動産業者に謝礼を渡す」「不動産会社に客付けを強く求める」等々・・・・を行ってもスマホの検索が増えるわけでありません。

スマホで検索されるためには、ポータルサイトで検索できる項目は何か、検索される上位項目は何か、等々を良く知ることであり、その為には自らスマホを使い一度検索してみることであります。

不動産会社にお願いをしてお客を紹介してもらうことも必要ですが、飽くまで部屋探しの主体は、「お部屋探しをする顧客」であることを忘れないようにしなければなりません。

２）賃貸条件を緩和する対策

「家賃を下げる」「初期費用を下げる」「敷礼ゼロにする」「フリーレントにする」

等々の条件を緩和する事で、確かに検索は増えます。

又、募集中の情報を見た他の入居者が値下げを要求してくる事も考えられます。

この様に条件を緩和することは、その物件の収益を下げることであり、物件の価値を収益還元法で評価する現在では、物件の価値を必ず下げる事になります。

一方、検索増加とは関係がありませんが、極限まで値下げを続けると不良入居者の申込が増加し、入居希望者の審査を甘くすることで、不良入居者が増加し多方面のリスクに悩むことになります。

こうした条件を緩和する対策は一時的には効果がありますが、長期的にはご自分の物件を蝕んでゆくことになります。

３）スマートフォンで検索される対策

大手のポータルサイトの検索方法は、各社により多少の違いはありますが、賃貸条件、間取り、面積、徒歩、築年数、階数、建物構造、キッチンの設備、バストイレの設備、冷暖房種類、収納種類面積、テレビ通信、セキュリティ、入居条件、共用設備、部屋の設備機能、ベランダ向き、その他特徴、等々の検索項目があります。

お部屋探しをされる方の好みは違いますが、検索項目全体の傾向は大手ポータルサイト等がタイムリーに発表しておりそれを知ることが出来ます。

因みに2016年度の設備人気ランキングは

（この設備があれば、周辺相場より家賃が高くても入居する設備とは）

●単身用

1位：インターネット無料　　2位：エントランスのオートロック　3位：浴室換気乾燥機　4位：ウオーキングクローゼット　5位：ホームセキュリティ　6位：独立洗面台　7位：追い炊き機能　8位：宅配ボックス　9位：防犯カメラ　10位：24時間利用できるごみ置き場

●ファミリー用

1位：インターネット無料　2位：追い炊き機能　3位：エントランスのオートロック　4位：ホームセキュリティ　5位：システムキッチン　6位：浴室換気乾燥機　7位：ウオーキングクローゼット　8位：太陽光パネル　9位：床暖房　10位：防犯カメラ

となっており、この様な設備を付加すれば検索件数が増加することになります。

各上位にランクされている設備を付加する事が検索数増加につながることは確かです。

【資産価値ＵＰの施策】

今後、東京オリンピック以降（2020年）には世帯数が急激に減少することになります。当然ながらこれだけの賃貸マンション建築が進み、人口世帯数が減少する事になれば、家賃の減少、空き室の増加は否めません。

物件の価値を維持し、収益を下げない対策を長期的に考える必要があります。

その為にも、オーナー様の賃貸物件をスマホで検索される物件にして行く必要があると思われます。

その対策とは、上述の通り入居希望者からの反響を増やし物件の稼働率をアップする事、即ち物件の価値を維持し続ける事にあります。

しかし、闇雲に実行するのではなく、費用対効果を考え何に集中してお金を掛けて行くのかも必要な事です。

例えば、バストイレ別、エアコン、温水便座、都市ガス等は当たり前の状況となりランクインしません。今では、ネット無料、セキュリティ、快適な生活が出来る設備に変わってきました。上記のランキング設備のどれを優先的に実施するするのかを考える必要があります。

又、間取り変更（和室から洋室へ・２ＤＫから１ＬＤＫへ）等々も有効な手段であります。

物件を磨きスマホで検索される物件に仕上げて行きましょう。

もうリフォーム代は出せないと言うことになれば、ペット同居・外国人・高齢者・母子家庭・生活保護世帯等のニューマーケットを狙うことも必要になるのかも知れません。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス　代表者　粟野　則夫　

宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士