とまとハウスの「耳より情報」

（平成２４年３月号）　　　第８７号

三寒四温で温かくなって参ります。
　　　　　　春はもうすぐそこに来ております。

　今月号では、賃貸住宅に関連した最新のニュースをお届け致します。

【住宅ローン審査基準の厳格化方向】

デフレ経済の長期化から企業の資金需要が減退し、各銀行はこぞって中小企業融資、住宅ローンに資金を向けてきた。その結果過度な低金利競争に陥り逆ザヤになっているケースも多い状況である。

又、住宅ローンの貸し倒れも見受けられ、金融庁は全国の銀行を対象に検査に乗り出した。
リスク管理体制の見直しから、審査基準の厳格化、或いは新規融資を撤退する銀行が出てくるものと思われます。
そうなれば、住宅が売れにくくなり住宅地の土地価格も下落する可能性が大きくなるものと思われます。

【京都地裁が更新料の一部返還を命令】

賃貸マンションの契約更新料を巡っては、昨年最高裁が有効であるとの判断を下した。但し「賃料等に照らし、高額すぎる等の特段の事情がない限り」との前提条件が付いている。

今回の京都地裁での裁判は、１年契約で２．４カ月分を超える更新料を払っていた。
裁判の結果は利息制限法の制限利息の上限が２割であることを踏まえ「契約期間１年の更新料の上限は、年額賃料の２割が相当」との判断を示しそれを超える部分を無効とした。
因みに、そのような高い更新料を設定して募集すれば入居者がないのが現状であり、需要と供給から考えれば現在では数少ない事例かも知れません。

【震災の影響で賃貸志向派が増加】

この度の大震災で、二重ローン等を余儀なくされ震災の不安等の要因により、賃貸住宅居住意向の変化がありました。

リクルートの調査によると、現在賃貸住宅に住んでいる人が「今後も賃貸住宅に住み続ける」と答えた人が３１％から３７％に増加した。
その中で、ファミリー層は１６％から３４％と大幅に賃貸志向派が増加しており、住宅購入層が賃貸志向に変わってきている様子が窺えます。
今後賃貸住宅派の増加により、受入れる側の賃貸住宅の遮音等の性能改善、分譲に近い設備、仕様が必要となるようです。

【単身者の部屋探しの傾向】

アットホームの調べによりますと、単身者が部屋探しで重視する条件として。

① 最寄駅から近い　②学校・勤務先から近い　③スーパーマーケットに近い
の順になっており、特に注目する点は三番目の「スーパマーケットに近い」項目が１９ポイント増加しております。
時代背景から、「スーパーで買い物をして自炊をしたい」「通勤・通学時間費用等を減らしたいと考えている様です。

【介護報酬改定・在宅に誘導】

厚労省は平成１２年度の介護報酬改定において、施設への入居を要介護度の重度者に絞り込み、軽度者には２４時間対応定額訪問サービス、訪問看護と短期施設利用を併用するサービス等、自宅での介護を支援するメニューを増やし施設での介護から在宅介護への誘導を進めるとの事である。

現在高齢者向け賃貸住宅が相次ぎ建築されており、高齢者住宅増加の傾向は益々強まるものと思われます。
　　　　　　　　　　　　　
【入居者死亡の場合の告知義務】

テレビ等で○○マンションで殺人があった等の、入居者死亡のニュースが良く目に飛び込んできます。

万一、自分の所有する賃貸マンションで入居者が、殺人（他殺）、自殺、病死が発生した場合どの様なリスクがあるのでしょうか？
新たな入居希望者に対し当然告知義務が生じます、告知義務を怠った場合は賃貸借契約を取り消される可能性があり、慰謝料、引越費用等の損害賠償の請求をされるケースもあります。
それでは心理的瑕疵告知義務の期間はどれくらい必要なのでしょうか。
その期間の決まりはありません、判例がありますのでそれを参考にする以外にないと思われます。

① 他殺の場合⇒事件の状況、場所、使用状況、様々な事情が考慮されます。

　　　　　　　 大都市で起こるのと、田舎で起こるのでは当然違いがありますし、
　　　　　　　 世間的に大きな事件であるか等々の事情により違います。
　　　 　　　　判例では６～７年程度が多のですが、半永久的と言われる法律 家の方もおられます。

② 自殺の場合⇒上記の通りの状況ですが、一般的な場合
　　　　　　　　　　　賃料の減額を３年間認とめた判例があります。
　　　　　　　　　　　又その後入居された入居者が短期で退去された
　　　　　　　　　　　ケースでそれ以降の告知義務はないとした判例もあります。

③ 病死の場合⇒基本的には告知義務はありませんが、
　　　　　　　　　　　死亡後長い期間発見されず部屋に
　　　　　　　　　　　異常が見られた場合は告知義務の必要がある様です。

【塗装で浴室を再生】

賃貸住宅において、浴室は肌が触れる場所であり汚れや黄ばみがある状況では次の入居者が決まりにくいのが実態です。

そこで、浴槽を交換するよりもコストが安く、工期も１日と短いために退去後のリフォームも素早く出来て空室期間も短縮できるのが特徴です。
あらゆる材質の浴槽に施工できて、カラーも豊富であり、浴室をお洒落にし、汚れが付きにくく、カビの繁殖等も防ぐことができます。
一度お試しになられては如何ですか？

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　
　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士