平成２１年１１月　第５９号

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とまとハウスの「耳より情報」

　（平成２１年１１月号）　　　第５９号

１１月は「霜月」霜のおりる月で、朝晩が冷え込んできました。この月に咲く花は「菊」であり、各地で菊花展が開かれております。京都は紅葉が綺麗で、観光客でいっぱいです。　

１０月号でご案内いたしました、コンセプトマンションについて１１月号と１２月号で、その詳細をお伝えして行きたいと思います。　今後の賃貸経営に活かしていただければ幸いです。

【１０月号のおさらい】
１０月号では、高所得者に多い積極的賃貸派の需要を取り込むには、今後分譲住宅に匹敵する質の高い賃貸物件を供給しなければならない。一方若年層は豊かな生活に慣れておりライフスタイルにこだわる世代で、こだわりのあるコンセプトマンションを供給して行くことが、今後の賃貸経営における生き残りの要諦であると記載いたしました。今月号では、コンセプトマンションの詳細をご紹介して行きます。

【コンセプトマンション】

１　一戸建て賃貸住宅弊社はホームメイトＦＣ店として、賃貸仲介部門（リーシング）を営業いたしておりますが、一戸建て貸家を探されているお客様が来店されます。しかし、探されている物件が少ない或いは古い、狭い等の状況で、ミスマッチがおきているのが現状です。一戸建て住宅は、集合住宅に比べ生活音を気にしなくていい、プライバシーが確保出来る、駐車場が付いている等、集合住宅にない持家同様の生活環境を享受出来る点に人気があり、今後の供給が増加するものと思われます。

◎　既存マンション入居者をターゲットに一戸建て賃貸を建築する一戸建て賃貸も、７０㎡前後の賃貸マンションと同じ程度の面積で、家賃もマンションと同等の家賃設定を行い、現行のマンション入居者をターゲットに物件供給を行っているものが増加しております。

◎ 新たな市場で、積極的賃貸派を取り込む一戸建て賃貸を建築する　　所得の高い積極的賃貸派をターゲットに、８０㎡以上で、設備も高級仕様なものを備えた一戸建てを建築し、新たな賃貸市場を開拓する。上段は既存の入居者をターゲットにした戦略で、主に団塊ジュニア世代のファミリー層に向けた商品である。逆に下段は今後増加するであろう新たな賃貸市場の積極的賃貸派をターゲットにしたものであり、医師、弁護士、中小企業経営者、外資系企業勤務者等の高額所得者で積極的に賃貸住宅に住みたい層を対象としたものです。今後はこの市場の拡大が予測されます。但し、いつも新たな市場が生まれる際に言われるのは「この市場は今後著しい拡大が予測され多少劣勢な条件でも問題がありません」、賃貸住宅で言えば、一戸建て賃貸住宅は駅から遠くても全く問題がありませんと言う業者がありますが、実はその市場が成熟した時にその条件が問題になるのです。長期的な観点から検討する必要があります。

２　趣味やこだわりを持ったユーザーに対する賃貸物件ライフスタイルにこだわりを持った層が増加するにつれ、生活様式が多様化しております。多くの人たちには全く興味がなく「この様な賃貸物件に住めるのか？」と思われておりますが、極一部の人たちにとっては大変な魅力がある物件であるようです。今後は、このような賃貸物件が増えてくるものと思われます。

◎　デザイナーズマンション　特に内装、外観全てデザインにこだわったマンションであり、室内の色彩も鮮やかな色彩を用い、多くの人たちにはとても住めない物件でも、その様な物件がとても好きな人たちも一握りではあるがおられるものです。　又、建物全体をテーマパークにしたものや、内装にこだわったデザインのマンションも登場して来ております。　但し、デザインありきでは失敗するかもしれません、マーケティングによるターゲットを決めた上での建築が必要であります。

◎　ペット同居型マンション　ペットマンションについては、過去の「耳寄り情報」でもお伝え致しましたが、近年増加しております。　以前の耳寄り情報でお伝えしておりますので省略させて頂きます。

◎　楽器演奏可能マンション楽器演奏をしたい・オーディオを聞きたい等、音を気にせず過せる部屋を造ることにより、その様な部屋を好まれるユーザーをターゲットに賃貸物件を建築するものです。ピアノ・ドラム・ギター・トランペット等の楽器の演奏を趣味とするユーザーは少なからずおられます。楽器演奏可能マンション探しのサイトに２０００件以上のアクセスがあることを考えれば、かなりの需要は見込め、特に学生の多い京都の需要は多いものと思われます。防音機能を備えたマンションを造る必要があり投資金額は増加しますが、家賃設定は高く出来ると思います。

◎　バイクに興味のある方のライダーマンション　バイクに興味があるライダーは増加しております「ツーリングに興味がある」「ツーリング仲間がいる」「高価なバイクであり盗難が気がかりであり安全な場所が欲しい」「大型バイクを止める駐車場がない」「バイクを修理、改造出来る場所が欲しい」等のユーザーニーズを満たす為に造られたマンションである。　バイクに興味のある方は１台ではなく数台保有されているケースが多く、１階を全て駐輪場とバイク修理等の出来る防犯設備の整ったスペースとし、２階が住まいとなっているマンション、或いは部屋からいつもバイクが見えるマンション等々多種多様なライダーマンションが造られております。

３　ゲストハウス、シェアーハウスゲストハウスは都市部を中心にかなりの数の建物が増加中です。都市部では「サクラハウス」「ひつじ不動産」（一度インターネットで検索して見て下さい）が多数のゲストハウスを立ち上げており近年は京都でも観光客が宿泊できる長期滞在型宿泊施設として増加してきております。サクラハウス、ひつじ不動産は当初外国人をターゲットにシェアーハウスを運営しておりましたが、日本人が外国人とのふれ合いをしたいとの理由から日本人にも人気が出てきており、今では色々な国籍の人たちが入居されているのが現状です。一戸建て住宅を改装し、ＬＤＫを共同部屋とし液晶テレビ、炊事用具、椅子、テーブル等を備え、各部屋にはベッド、机を備え付けた程度のシェアーハウスの形式の賃貸住宅であります。一方、京都で増加中の物は、格安旅館の長期滞在型形式の物が多いようです。マンスリーマンションの様なホテルと賃貸住宅の中間的な存在です。本来のルームシェアーとは、２から３ＬＤＫマンションを２人から３人でシェアーするものですが、それが変形してきているのが現在です。因みに、ミングルタイプのマンション（独立した居室は２室あり、ＬＤＫは共用となっているマンション）は以前より存在しており伏見区にもあります。他にも、家具付きマンション、マンスリーマンション（長期出張会社員がターゲット）、家庭菜園付きアパート、道具を使わず手足だけで壁をよじ登るボルダリングに興味のある人のマンション「ボルダリングマンション」等特殊な物件が続々市場に登場しており、注目を集めております。

来週号では特殊な、コンセプトマンションをご紹介いたします。　来月号（１２月号）を是非お読みください。　今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。　宜しくお願いを申し上げます。