平成２２年１１月第７０号

京都伏見の不動産なら賃貸のとまとハウスへ！

とまとハウスの「耳より情報」

（平成２２年１１月号）　　　　　第７１号

古都京都も１１月末には、紅葉も見ごろとなります。多くの観光客が訪れ、観光地は大変に賑わっております。

１０月２１日の「とまとハウス賃貸セミナー」に、数多くの皆様方がご参加頂き、セミナーのお話に大変熱心に耳を傾けて頂きました。
心より感謝申し上げます。
有難う御座いました。

今月のテーマは、先月のセミナーで気付いた点、或いは各セミナーの感想について取り上げてみました。

【第一部、滞納問題】

昨今は、入居者モラルの低下による色々な問題が顕在化しております。
その中で、滞納を起こしながら居住権を楯にいつまでも住み続ける入居者が急増中です。
家主様も、当然受け取るべき家賃が入らないのであり、支払うべき「借入返済」「固定資産税」等の支払いは行う必要があり厳しい現状となっております。
その対策は急務であると考えます。

その対策は、
１）滞納が起きた初期段階で素早く対応すること。
２）滞納の原因を掴むこと。
３）滞納の原因別による、解消方法を実施すること。
４）長期滞納は３カ月を目途に、訴訟か退去要請かを選択する。
５）退去要請は出費を惜しまない事が決め手である。
６）訴訟は期間と費用が掛かる事を胆に銘じるべきである。

長期の滞納が起きた場合、訴訟になると強制退去完了まで１年程度の期間が必要であり、訴訟費用と家賃滞納金で１００万円～２００万円の出費が必要となります。
その為には、滞納の初期段階での早い対応と、滞納の原因が長期に亘る様であれば有る程度の出費は覚悟で任意に出てもらう事であるとの結論でありました。

【第二部、低コストで顧客ニーズを掴むデザインリフォーム】

人口・世帯数の減少、少子高齢化、日本経済の低迷、政治が日本の将来像を描けない等々の現状から、日本の将来には不安が残ります。
企業は海外（特にアジアを中心に）に目を向け、それに伴い下請け企業は海外に移転し、日本の経済環境は厳しさを増しております。
賃貸業界も同様に厳しい現実が迫っており、日本の住宅の空き家は、近い将来１０００万戸を突破するのではないかと思われる状況となっております。
現在も、競争力のないマンションは空き部屋が年々増加いたしており、今回の「とまとハウス賃貸セミナー」も標記テーマでのセミナーは盛況を博すこととなる様です。
稼働率を上げるには、一つの条件を満たせば稼働率が上がるものではなく、色々な対策を行うことにより成果が出てくるものであります。

その対策とは、大別して
１）客付け力のある業者に客付けを依頼する。
２）賃貸条件を緩和する。
３）賃貸物件の質を高める。
４）顧客ニーズに合った建物改装、ニーズに合った入居者管理業務を行う。

等々の対策はありますが、今回のセミナーでは３番・４番の項目に対する対策としてのお話でありました。
私も、コストを掛けない改装については大変に興味があり、改装後の現地見学会にも行って来ました。
ユニットバスに木目調のカッティングシートを貼り、横長の鏡を取付け、狭いユニットバスを広く見せる、或いは洋式便器の蓋を木製に変える等の工夫で、イメージが大きく変わる改装をされておりました。
６畳の部屋の壁４面の内、１面に大胆な柄のクロスを貼る事により部屋のイメージが大きく変わる改装がなされている。
見学に行ったマンションの立地条件は学生が多い場所にあり、学生にターゲットを絞り、家主が設置する設備として２０インチの液晶テレビを取付し、そのモニターでパソコンが出来、テレビも見られると言った、ちょっとしたアイデアで長く空いていた部屋が稼働する。その事は以前より言われておりますインターネット使い放題のマンションではなく、その上を行く入居直ぐにインターネットが使えて毎月の費用は掛からない、その上、地デジ対応の液晶テレビも見られると言った、学生にとってこの上もない設備が整っている点は非常に興味が有りました。　　　　　　　　　　　　
今後は一般的な改装では益々競争力のないマンションとなります。ターゲットを絞りそのニーズに合った、低コストのアイデアで勝負出来るマンションにする事が必要であると再認識致しました。
弊社が求めているところは、賃貸仲介業（ホームメイトＦＣ伏見店）で培った弊社の持つ顧客ニーズを活かした改装に、アイデアを合体させたリフォーム、或いはリノベーションを、低価格で行う事であります。
一般的な工務店の行う改装ではなく、物件の立地を徹底的に調査してその地域に合ったターゲットを絞ることにより、ターゲットの顧客ニーズを適格に掴み、それを改装に活かして行く提案が出来れば皆様方に喜んで頂けるのではないかと思っております。
今後も、今回のモダンアパートメント様等との提携により、今後の厳しい賃貸経営を皆様とともに勉強し、乗り切って行きたいと考えております。