平成１８年１１月　第２４号

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年１１月号）　　　　　　第２４号

１０月号の発行は、弊社「ホームメイトＦＣ」に加盟するための準備で多忙を極め、休止させて頂きました。
今回は１０月、１１月合併号としてお届けいたします。

今回は賃料滞納対策について掲載いたします。

１） 滞納者を出さないためには

滞納者が出て退去させるためには、多額の費用と時間を要します。
今や賃貸経営は企業経営であります、滞納者を出す事自体、賃貸経営の失敗と認識する必要があります。
それでは、滞納者を出さないためにはどうすれば良いのでしょうか？
① 悪質入居者を見破り入居させない。
② 入居者とのコミュニケーションを密にする。
③ 滞納者への対応を早期に実施する。
④ きちんとした連帯保証人をつける。と言うことになります。
２） 入居者とのコミニュニケーションを密にするとは？
賃貸経営は企業経営であります、入居者に対しては農作物を育てるように手をかける。即ち借主とのコミュニケーションを密にする事です。例えば、月に一度は出会える機会をつくる、或いは自ら賃貸物件に出かけていって廊下の掃除をしたり、余った農作物をそっと窓の下に置いてまわると言うことを実行している人もおられます。このような家主様には、家賃分をカラオケ代に回すと言うことはなかなか出来ないものです。
３）滞納者への対応を早期に実施するとは？
①　入居して６ヶ月以内に賃料を払わなくなった。これは常習者と疑って先ず間違いありません。直ちに法的手続きを取るのが却って安上がりです。
裁判に持ち込んでも滞納家賃の回収はほとんど不可能で、費用も百万円程度必要です。遅くなればなるほど新規の募集も出来ず損害が大きくなるばかりです。
基本的には早期退去方針でのぞむ必要があります。
② 入居後１～２年何も無かったが、ある日突然滞納が発生した場合は、何か理由があって滞納となった場合が多いようです。
その場合、すぐに本人と会って理由を聞く事です、その理由が本当かどうか細かく事情聴取して下さい。とにかく早い対応が必要です。
１日でも滞納した場合は即刻請求の意志を示す事です、それは郵便でも電話でもメモを郵便受けに投函するのも良いでしょう。
何度請求してもなお支払ってもらえない場合は、念書を活用する事も重要です。その内容は「支払い請求をすると同時に、支払のない場合は契約を解除し立退きをする」内容の念書です。
それを守らない場合は「２週間の引越し準備期間をあたえ、合意解除する」念書を書いて頂くよう持ちかける。
普通の人であれば、この段階で「出て行かなければならないかな」となってくるはずです。
但し、無理やり追い出したり、勝手に荷物を搬出することは法が禁止していますので気を付けましょう。あくまで合意のもとに行いましょう。
裁判に持ち込めば最低１００万円の損失は覚悟する必要があります、何とか合意解除、合意退去に持ち込めれば成功と言えるでしょう。
念書の見本等ご入用であれば、連絡を頂ければ雛形のＦＡＸを致します。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　
　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士