最新記事のエッセイ

とまとハウスの「耳より情報」

（平成２７年２月号）　　 　第１０５号

賃貸シーズンに突入しましたが如何でしょうか。

空室を埋めるのは今が最大のチャンスです。

頑張りましょう。

　　　　　　　　　　　　

　今回は、最近の不動産に関する事情をランダムに記載させて

　頂きます。参考になれば幸いです。

【２０歳代の部屋探し事情】

社会人、学生問わずお部屋探しに来られる方の、６０％～７０％が独立したバス、トイレを希望されます。

逆に、市場に有るお部屋は、バス、トイレ別が、３０％～４０％となっており大きなミスマッチが起こっているのが現状です。

ユーザ様が部屋探しで一番重視した設備はこのバス、トイレが独立している点です。

今後改装される場合等は是非この設備を入れて下さい。

但し、最近の傾向として、お風呂に浸かる事をしない若者が増加しており、シャワールームでも良いのではないかと思われます。又、今後外国人入居者が増えるものと思われますが、外国人は入浴をしないでシャワーを使用することが多く、お風呂ではなくシャワールームも一つの選択肢かもしれません。

【最近の賃貸仲介事情】

以前の賃貸仲介業務（リーシング）は店舗への来店客が仲介の主流でしたが、近年ではインターネットでの来店仲介が大半を占めております。

ネット集客においては、各業者のホームページを見られて来店されておりましたが、２～３年前より業者の作成したホームページからの反響が減少し、大手ポータルサイト（「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」「ＣＨＩＮＴＩ」等）からの問合せが増加してきております。

業者によっては自社ホームページからの反響が１５％、ポータルサイトからの反響が８５％となっている業者も有るようです。

当面は、大手ポータルサイトの活用が反響を高める決め手になる様です。

【不動産ネット取引解禁】

国交省は２０１５年にも不動産の売買や賃貸でインターネット取引を解禁する方向となっております。

現在は重要事項の説明、契約内容の書面交付等を対面説明で行うよう義務付けられておりますが、テレビ電話や電子メールでも良い事になります。

その様になった場合は、遠方から転居する顧客が不動産会社に出向く負担が抑えられることになる一方、不動産会社にはネットシステムの構築や、社員教育に負担が掛かる事になり、ネットの対応ができない不動産会社も出てくるものと思われます。

その様な中、ソニーがソニー不動産を４月に設立し不動産業界に進出してくることになりました。その事はネット取引の解禁を目論んだ事情ではないかと思われます。

２月７日の新聞に「米流通再編アマゾン震源」アメリカ家電量販店２位のラジオシャック破綻と見出しに出ておりました。

今や、店舗販売からネット通販に移りつつあります、ネット通販で急成長するアマゾン・ドット・コムによる米流通再編は日本にも大きな影響を及ぼす可能性が大きいものと思われます。

このように不動産業界を含めて、ネットが現状を大きく変化させる状況は当面続くものと思われます。

【旅館業法の規制緩和とシェアーハウス】

国は特定地域での旅館業法規制緩和を打ち出しておりますが、宿泊日数３０日未満は旅館業法に抵触して旅館業者以外は宿泊者の受け入れが出来ませんでした。しかし今回短期の滞在でも賃貸住宅、シェアーハウス等での受け入れが可能となりました。

国交省がシェアーハウスを建築基準法の寄宿舎基準に適用しましたが、その事により運営業者の廃業が懸念されました。それも今回緩和して一般の住宅基準でも良い事になり、シェアーハウスが徐々に増加して来ております。

京都では少しずつ新設されておりますが、今後観光客の増加と宿泊施設の不足により益々増加して来るものと思われます。

【賃貸住宅建築で節税する前に考える事】

大手ハウスメーカーが挙って最高益を更新しておりますが、増益の要因は相続増税に伴う節税対策での賃貸住宅需要が伸びたことと、消費税増税前の駆け込み需要に起因しております。

しかし賃貸住宅による節税対策は万能薬ではありません、対策の前に少し考えてみましょう。

節税対策を考えることは３点です。１点目は「遺産分割」遺産分割がしやすい対策かを再考する必要があります。複数相続人で共有する方法がありますが売却の際にもめることが多いので他の資産がない場合は納税資金の調達が出来ない恐れが有ります。２点目は「納税資金の手当て」全体の資産の大半を不動産にすると納税資金の手当てが出来なくなることがあり、金融資産等に分散することも必要となります。

上記の２点の内容から、ご自身の資産全体を大局的に見直し、その結果個々の不動産等をどの様にするのかを十分に検討した上で、土地活用の結論が導かれた場合に３点目での対策に移ることになります。

３点目は「賃貸物件の収益力の検討」節税対策の最後は十分な収益力を持つ賃貸不動産にする必要があります。賃貸物件は長期に亘り収益を確保する事が重要であり十分な検討が必要となります。

【新築賃貸住宅建設増加が市場への与える影響は】

現在の住宅着工戸数は年間80万戸程度で推移しております。その内賃貸住宅は35万戸となっており全住宅着工数の45％程度を占めております。

日本の全住宅戸数は5200万戸、内賃貸住宅は1800万戸（全体の35％）となっております。

高が、年間住宅着工戸数年間80万戸が分母の5200万戸に対して与える影響力は少ないと言われる方がおられますが、今後着工戸数は減少するとしても5年間で全体の住宅戸数が25％程度増えることになるとすれば、影響が少ないとは言い難いと思われます。

人口減少も考慮すれば、冷静に分析する限り空き家は増加する事になります。

平成２１年に国交省による空き家の実態調査によりますと、賃貸住宅の空室率は築10年超で10％、築25年超では30％と、古くなる程空室が増加しており、新築を建てれば建てる程、古い賃貸住宅の空室が増えて行くことになります。

国策として景気刺激の為に住宅を建て続けるのも如何なものでしょうか？

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス　　代表者　粟野　則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士