とまとハウスの「耳より情報」

（平成２３年１０月号）　　　第８２号

いよいよ秋らしくなって参りました。
もう少しで紅葉が始まります、一度出かけてみては如何でしょうか。

【未来予測】人口の減少は我々賃貸業界にとって大変に影響の大きな要因となっておりますが、人口の減少が今後どのように影響を及ぼすのかを検証してみましょう。

【今後の人口動態と未来予測】

２０５０年の日本の人口は９０００万人に減少します、即ち現在１億３千万人の人口であり、３９年後に４０００万人減少する。年間平均にすると１００万人以上の人口が減少し続けることとなります。

現在の京都市の人口が１４７万人であり、３年に京都市が２都市なくなって行く計算となります。
この市場縮小の影響は全産業に大きく及ぶ事となり、年々ボディブローの様に効いてくるものと思われます。
経営の神様であるドラッガーは「確実な近未来予測は人口動態を見れば分る」と言いましたが、現在の日本の人口動態は日本の未来を映し出しているものと言っても過言ではありません。
当然ながら、不動産賃貸業界にも同様の状況が予測される事は明白であります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
【新築マンションは増え続ける】

現在も建築が止まらない新築賃貸住宅は年間８０万戸を維持しておりますがその要因は何なのか？

それは、賃貸マンションを建てる建築会社が売上を上げ会社存続の為に一生懸命営業をかけることにより新築賃貸住宅戸数が増加するのです。
それでは何故入居者が減る事を分かりながらオーナー様は建築を承諾するのでしょうか？　
それは建築業者が「アパートを建てれば相続税が軽減出来る」事をセールストークにした営業を行い、最初は断わっていたが、再三訪問してくる営業マンに負けて、「相続税が軽減出来る」「テレビのＣＭで有名な会社だ」「営業マンが気に行った」「長期間家賃保証をしてくれるので安心だ」等々の理由から承諾してしまい、将来的に苦戦をするような特徴のない新築の賃貸マンションが次々に建築され続けるのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
【現在の全国平均の空室率は】

現在、日本の賃貸住宅の空き家は４１０万戸に達しており、全国平均の空室率は２３％に達しております。

即ち、４部屋に１室が空いている状況であります。
今後においても、人口の減少と新築マンションの建築が続く限り、年々空室が増加傾向をたどる事は十分に推測できます。
「座して死を待つ」のではなく、未来を予測しいち早くアクションを起こすことであると思いますが如何でしょうか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
【現在のお部屋探しの実態】

現在、私ども「ホームメイト伏見店」に来店されるお客様の７０％以上がインターネットを見て来店されるお客様です。

全国の賃貸店舗でも同様の現象が起きており、今やインターネットに物件情報の広告を出さない業者は厳しい状況に晒されているのが実態であります。
「ｉＰｈｎｏｅ」人気でスマートフォンが爆発的に売れておりますが、今後も携帯電話にかわり普及するものと思われますが、パソコンに代わり電車の中からでもスマホで部屋探しが出来る時代となっております。
その様な中、ユーザー様は多くの賃貸物件を比較するのは容易になっており、昔のように賃貸業者の営業担当者が強引に案内を進め、無理やりに部屋を決めると言った手法は全く通じなくなった。
従って、不動産業者を頼っても空室は埋められず、自らの物件を他の物件と比較しても劣らない様にするのが最善の策であると思います。
インターネットの普及により誤魔化しがきかなくなったのが実情です。
　　　　　　
【今後のマンション経営】

現在の部屋探しの実態は、駅からの距離、建物の造り、部屋の広さ、設備面、築年数、等々に対し、その価格を比較して（質と価格による比較）有利な物件が入居者様から選ばれるシステムであります。

従って、駅近、最新設備等々の物件が新築される度に、古いマンションはどんどん避けられて行くのが実態です。
この様に日本で一番多い数の、極一般的な賃貸物件は大変な競合にさらされます。多くの人たちの上る土俵の上で勝負をするのは大変な努力が必要であり、価格競争にさらされ利益はどんどん薄くなって行き、負のスパイラルに陥るのが現状であります。
高度成長が終わり成熟期にある現在、多様化するニーズの中で同じ物を造り続けるのは如何なものなのか？
今後の賃貸経営は、新築、既存物件に拘わらず、多様化するニーズに如何に対応し変化できるかであると思っております。
新築は、市場の小さいオリジナリティに溢れる物件、或いは今後市場が拡大するであろう高齢者向けの物件等に目を向ける必要があると思います。
古い既存物件でも、知恵を絞れば色々な対策があるものと思っております。
是非皆様方も研究して見る価値はあると思いますが？

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　
　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士