平成２３年３月第７５号

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とまとハウスの「耳より情報」

（平成２３年３月）　第７５号

「三寒四温」徐々に暖かくなり、春が近付いて来ております。何か明るくなる気持がします。

平成２３年２月１８日に行われました「幸田　昌則」氏の講演を聞いて参りました。
今月号では、その内容についてご報告申し上げます。

本「耳より情報」を書いておりますのは３月４日ですが、本日の日経新聞に最高裁で争われております「更新料無効訴訟」は６月１０日に弁論が行われますが、高裁段階で判断が割れており最終判断は最高裁が出す事となる。
判決期日は未定であるとの記事が出ておりました。

「現在の不動産市況」

新築マンションは、
現在は在庫が減って来ておりそろそろ売出物件が増加するのではないか。
但し相場よりも少しでも高い価格、或いは高額物件は全くと言ってよいほど売れておりません。

中古マンション或いは、中古一戸建ては、
かなり価格が安くなって来ており、比較的売れ行きは好調である。

新築建売住宅も
売出価格が下がって来ており好調な売れ行きとなっております。
新築建売住宅が好調な関係で、建売住宅用地の価格が上昇傾向にあり、建売業者は仕入れの土地が少なく該当物件が有ればすぐ買われている状況です。
銀行も融資先が少なく不動産向けの融資を積極化しており、不動産向けの貸出残高はバブル期と同じ水準まで達し、高水準となっております。

テナントは
大変厳しい状況です、現在の景気は徹底したリストラによるものであり、支社の統廃合、百貨店の衰退とネット販売の増加に見られる様に、事務所、物販店の撤退等の要因で今後も引き続き厳しい状況は続く模様です。

一般の住宅賃貸物件も
全体の成約件数が減少しており、日本全体の住宅空き戸数が１００万戸となった様であります。低金利が続く限り家賃よりも購入によるローンの毎月返済金額が少なくなり、賃貸よりも購入傾向があり賃貸需要が盛り上がらない状況が当面続くとの事です。

駐車場は、
若者が車を持たなくなって来た、或いはカーシェアーが増えてきた等の要因から、駐車場経営は厳しい状況であり、将来的にも厳しさが増して行く状況です。

個人の不動産投資は
活況で、購入意欲は大変強い物があります。
以上が不動産市況の現状です。

【今後の流れ】

現在のデフレ経済下で消費者は生活防衛を強く意識しており、低価格化志向が強いのが現状です。
その現象として、現行の低金利下で家賃よりも自宅購入による返済金の方が少なくなり、自己住宅購入により住居費を節約する生活防衛策を取っている。
従って中古マンション、中古住宅、建売住宅、低価格の新築マンションを中心に活況となっております。
反面、賃貸から所有へと変化しており、賃貸住宅の需要は一段と厳しい状況で、空き部屋の増加要因となっております。
この低金利状態が続く限り賃貸から購入への状態は当面続くものと思われます。
テナントの需要も不況下から大変厳しい状況が続くものと思われ、東京都心でも以前は３万円~５万円／坪程度していたテナントビルも現在は１７千円／坪程度まで下がって来ている。特に店舗物件はもっと厳しい状況となっております。都心の需要は底打ち傾向にありますが、地方はまだまだ厳しい状況が続くものと思われます。
駐車場も「ガソリンスタンド、コインパーキング等」がカーシェアリングを増やしております。又若者の車離れの傾向が強く、駐車場の需要は減少傾向であり、場所によっては空きが増えてきているとこともあります。
今後も引き続き厳しい状態は続くものと思われます。
デフレ経済下、価格・賃料を重視する動きはおさまらず。長期的には社会構造変化にともない（人口の減少、高齢化）需要の減退は徐々にボディブローの様に効いてくるものと思われます。

【今後の対策】

賃貸業界、特に賃貸住宅業界の対応策として
１）今後の２０年間は高齢者を対象としたビジネスを促進する。
２）賃貸住宅は住宅全体の４０％を占めているが、入居者層は若年を中心とした比較的低い所得層が多く、今後は外国人、高齢者、生活弱者を需要層としてどの様に付きあって行くかも考慮する必要があります。
３）多様化した需要層を取り込むには、質の高い物件にするか、奇抜な物件で１０人中９人が嫌がる物件を造る等、他の物件との差別化を徹底する必要があります。

【最後に】

デフレ経済・低金利が続く限り賃貸業界は厳しい状況が続くものと思われます。
社会構造の変化は、長期的に需要の減少となります。
今後５年以内に賃貸業界自体が大きく変わる時期を迎えます、生き残りを掛けた最終段階が今後の５年であると思われます。
１８０度考え方を変え、いち早く自分自身が変化する事が生き残りの対応策であると思います。