とまとハウスの「耳より情報」
（１８年１月号）
明けましておめでとうございます、旧年中のご厚情を厚く御礼もうしあげます。
本年も何卒宜しくお願いを申し上げます。
昨年後半より景気の各指標が好転し景気も良くなりつつあります、今後個人の消費が回復し、本年度は一般庶民の景気回復元年となるよう願いたいものです。
さて、いよいよお部屋探しのシーズンに突入しました、空き部屋はシーズン中に満室となるよう全力をあげなければなりませんが、その為には賃貸入居者のニーズを知る必要があります、今回は入居者のニーズについて考えたいと思います。
「賃貸入居者の部屋探しについて」
（アットホーム調査結果報告による） （）内は複数回答
① 住まい探しの「きっかけ」は？
就職･転職（２５％）、結婚（１７％）、契約更新（１５％）、転勤（１４％）
② 住まい探しで利用した媒体は？
インターネット検索サイト（８８％）、不動産会社訪問（７４％）、不動産会社の店頭無料冊子等（５４％）、インターネット業者検索（５１％）、市販の不動産情報誌（３４％）、知人友人の口コミ（３３％）、インターネットバナー広告リンクボタンで（２５％）、メールマガジンで（１５％）
③ 最も役に立った媒体は？
不動産会社訪問による情報（４５％）、インターネット検索サイト（３７％）、インターネット企業名・サービス名で（７％）
④ 住む場所を決めた第一の理由は？
通勤･通学のアクセスが良い（７５％）、買物・病院・公共施設等の利便性が良い（４４％）、実家・趣味レジャーへのアクセスが良い（２３％）、馴れ親しんだ場所（１７％）、イメージが良い（１５％）、自然環境が良い（１４％）
⑤ 住まい探しの際、重視した条件は？
家賃（８４％）、広さ（５２％）、間取り（４８％）、交通のアクセスの良さ（４５％）、希望設備の有無（４２％）、築年数（２４％）、環境の良さ（１６％）、利便性（１６％）
⑥ 決め手となった機能、設備は？
独立したバス･トイレ（６８％）、室内洗濯機置場（５４％）、エアコン（４２％）、追い焚きバス（２７％）、ベランダ（２６％）、ガスコンロ（２５％）
システムキッチン（１８％）、オートロック（１６％）、大型収納（１３％）
以上がユーザーの動態、或いは望まれる物件、場所、設備等の状況ですご参考にされ今後の賃貸経営に活かして頂ければと思います。
私どもも、常に顧客ニーズを注視し家主様よりお預かりいたしました大切なお部屋の稼働率を上げるべく全力をあげております。
今後とも、何卒宜しくお願いを申し上げます。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
とまとハウスの「耳より情報」 （１７年１２月号）
いよいよ師走となりました、世間はクリスマスムードでいっぱいです！！ 「掉尾の一振り」と申しますが本年最後の締めくくりに最善を尽くし、皆様にとって良き年となりますように！！
さて、１２月号では現在話題の建築物の耐震強度問題で、効率化と建物の質について考えて行きましょう。
「建築設計と耐震強度問題」
現在報道で、姉歯建築事務所が構造設計の段階で耐震データを偽造し建築したマンション、ホテル等が退去勧告、営業停止になり社会問題となっております。
構造設計業者、意匠設計業者、建築施工業者、民間許認可業者、国土交通省等の各々が責任の転嫁を行っておりますが、魔女狩りをする前に入居者の安全を確保する必要があるように思います。その後、各責任を司法の場で明確にし、今後の再発防止に全力を尽くす必要があります。
今後「他の業者が同じことをやっているのではないか？」「まだまだ他に同じ物件が出てくるのではないか？」「一戸建て住宅でもあるのではないか？」「家主様の賃貸物件は大丈夫か？」等々、我々の身近な問題として不安が募る思いです。１２月５日の日経新聞に「うちは大丈夫？」相談急増と出ており、建築事務所協会等に問合せが急増しているそうです、気持ちは良く分かります！
｢何故このような問題がおこるのか？｣
資本主義社会では効率化の追求を最優先します、大手は規模が大きく当然コストを下げる事には有利な条件が整っております。オンリーワン（他に無い商品を開発する）戦略を目指す業者は別として、一般的な中小業者は大手に対抗すべく限界までコストを下げることに全力をあげます。そこに落とし穴があるように思われます。
今後も建築業界を問わず、法律を犯してまでコストを下げる非常識業者は後を絶たないように思われ監督官庁の厳しい監視と、罰則が必要であります。
しかしながら、我々も自己責任があり自分でよく勉強し対応する必要があります、今後は益々欧米の様な自己責任重視社会の様相が強まるように思われます。
逆に、企業側の姿勢として「ユーザーを軽視する企業、ユーザーのニーズをつかめない企業、企業側の一方的な倫理を押し付ける企業」は今後生き残る事は出来ないように思います。
「我々の対応策」
私は時々入居者ニーズを全く無視した賃貸物件を建築業者が計画をされ施工されようとしているのを見受けます。現在の顧客ニーズは「部屋が広い」でありますが、未だに狭い部屋の新築物件があります、計画段階で収益を重視するあまり部屋数を多く取れる設計になるのは理にかなっておりますが、顧客ニーズを無視して長期的な収益確保は難しいように思われます。
この事も、効率化を重視するあまりの落とし穴かも知れません。
今後、建築の際耐震問題に限らず、何事も自己責任を重視し、他人を頼るのではなく自分で良く勉強し、わからない事は身近な第三者に聞くなり、今後増加すると思われます独立した第三者機関に依頼し調査してもらう等々の対応を図り自己防衛に努めて頂きたいと心から願っております。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年１１月号）
秋も深まり、紅葉の見ごろとなってきました、京都は見所が多く案外地元に住んでいるものが見ていない場所もあるようです、一度出かけてみては！！
さて、１１月号では家主さまの悩みについて考えて行きましょう。
「家主様の悩み」
「建築会社の勧めでマンションを建てたけれど入居者が集まらなくて困っている・・・」「老後の安定した収入を得るためにマンション経営を始めたけれど、部屋が埋まらず、資金計画に支障が出てきた・・」「水廻り、騒音、ゴミなどの苦情が次々と舞い込みヘトヘトだ・・」「家賃の支払わない入居者への督促で精神的にまいっている・・」「退去の際、敷金精算問題でもめる事が多くなってきた・・」「入居斡旋の際、不動産業者が広告料のＵＰを言ってきている・・」「建物の老朽化に伴い家賃が下って来た・・」等々、悩みには枚挙に暇がない程出てきます。
私どもも、家主さまの悩みを聞く度に心が痛む思いであります。
家主さまの悩みは、大きく分けて下記の３つに分けられます。
１） 入居率の心配
２） 建物維持管理の問題
３） 入居者に対する対応の問題
｢悩みの解消へ｣
１） 入居率の問題は、収益の増加に繋がりますので最大の関心ごとであると思われますが、対処法としては、物を販売するのと同様に需要と供によって決まります。入居希望者の考える良い物件とは、家賃以上に物件の質が高いと言うことであり、入居募集条件の設定が課題であります。
賃貸住宅物件決定のシーズンは１月～３月の３ヶ月間で60～70％と高くその期間に満室にする必要があります、入居者の問合せの数を見ながらこまめに入居条件を変える必要があり、それを知っているのは客付業者です、よく状況を聞きながら対応する必要があるようです。
又、問合せを増やすのは、いかに多くの顧客に物件情報を見てもらえるかが問題であり、情報発信の数の問題であります、いかに多くの業者に行き渡らせるかであります、又近年はインターネットの進展により顧客に直接情報提供できます、顧客の見に来る数の多いサイトの１番～５番程度までに登録すれば絶大です。
斡旋に関するノウハウを書けば切がありませんので次回以降に機会があれば掲載したいと思います。
２） 建物維持管理の問題は、１０年程度までは問題がありませんが１５年を超える頃から次から次へと、改修、取替え等が発生します。
日ごろからこまめに手を入れる事が最大の対策です。
３） 入居者に対する対応は、人間対人間の問題であり、感情的になるケース
もあります、日ごろから良い人間関係を築く事が大切です。
今回は紙面に限りがあり、深い内容にならなかった事をお許し下さい。次回よりはもう少し絞り込んだテーマで記載したいと思います。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年１０月号）
いよいよ「食欲の秋」となりました、食べ過ぎてお腹をこわさないよう気を付けましょう？
さて、１０月号では今後の賃貸住宅需要と対応について考えて行きましょう。
「国の住宅政策」（9月12日日経新聞より）
国の住宅政策の進め方を検討してきた「社会資本整備審議会」は9月12日住宅基本法の制定などを求める報告書をまとめた。
住み替えが円滑に出来るよう住宅の整備等を掲げ来年の通常国会に提出を目指す。住宅の質の向上を重視、これらの住宅の割合を設定、世代ごとに適当な住宅に住み替えができるようにする事を政策目標にする。
日本では高齢者が広い家に暮らす反面、子育て世帯向けの比較的広い借家は全国で３百万戸不足している試算もある。
｢今後の世帯数の動向｣
国立社会保障・人口問題研究所の予測によると、日本の人口は2005年の1億2.770万人から、10年後の2015年には1億2.626万人に減少する、ところが、非婚、晩婚化の進展や離婚件数増などで、世帯数は4.904万世帯から5.047万世帯に増加する。また企業がリストラで社宅を減らしており、今後は質の良い中古、賃貸住宅の拡大が必要不可欠となる。
前述の如く、今後は一人か二人の世帯が圧倒的に増える事が予想され、逆に四人以上の世帯は減少することになる。
「今後の賃貸経営」
今後の新築マンションを建築される場合は、今後世帯数が増える１・２名世帯用の１ＬＤＫ、２ＬＤＫのマンションを作るのが時代に合っているのかも知れません。キーワードは「部屋数は少なく、一部屋は広く」です。
リフォームの場合は、木造で30年、その他で40年で建物の寿命と考えた場合、その間に大規模なリフォームをしないで入居率を上げることは困難です。家賃を下げれば入居者の質が低下し家賃が回収出来ない状態が懸念されます。
20年前の１Ｒマンションは17㎡前後、部屋は6畳、3点式ユニットバスで追い焚きなし、電磁式調理器等で入居者に嫌われる要素が多い物件でした、今は26㎡が標準で今後は30㎡でバス、トイレは別、独立した洗面、脱衣場があたりまえになる時代がきております。
40㎡の2ＤＫなら１ＬＤＫに、50～60㎡の３ＤＫなら2ＬＤＫに変えてゆく、設備面は「安全」と「趣味」をキーワードに、建物周囲を明るくする、夜も明るいエントランス、オートロック、二重キーやカードキー、防犯シールの貼られたサッシ、警報装置等、趣味ではペットが飼える、テレビで音楽や映像を楽しみたい、ＢＳ、ＣＳ、光ファイバーへの対応が必要な時代かも知れません。
贅沢になった日本の若者は、気に入る何かがなかったら、価値が安くても見向きもしません、価値だけで決める人は、本当に余裕のない人で入居者としてはあまり望ましくないケースが多いようです。
居住環境の質を高める、入居者を大切にする事を肝に銘じ賃貸経営を行って下さい。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年９月号）
台風が次々日本に上陸してきております、幸い現時点では京都に災害が出ておりませんが「備えは怠りなく」！！
さて、９月号では賃貸管理について考えて行きましょう。
「従来の管理形態から新しい管理形態へ」
従来の賃貸管理は入居者を斡旋する仲介業の延長線上で発展をしてきました。これは厳密に言うと、双方代理であり、入居者の立場と、家主側の立場の行為を同時に行っており、厳密に言うと利益相反行為にあたるものである見方もできます。又、管理会社は仲介物件が増えるので、入居者の解約は実は歓迎であると思っている。この様な事がはたして本当にオーナー収益の最大化に寄与しているか，はなはだ疑問であります。
｢グローバリゼーションと新たな管理形態の出現｣
昨今、ＳＰＣ法の施工や投信法の改正が行われ、不動産証券化の波が押し寄せてきておりますが、証券化に伴い多くのファンドが設定されテナントビルやショッピングセンター、立体駐車場等に豊富な資金力のあるファンド資金が流入してきており、収益性の高い物件はファンドの手に渡って行く傾向が強い状況です。又、近年はファンドによる物件「買い漁り」による良質の事業用収益物件が減少しており、収益性が低いが収益が安定している賃貸マンションにファンドマネーが目を向けつつあります。
その様な状況の中、ファンド会社は当該物件の管理に関しては素人であり、その物件の収益性を上げてくれる管理のプロに管理を任せるのが一般的です。
その管理のプロたち（「プロパティマネージメント以下ＰＭと言う」は、アセットマネジメント（資産管理）の立場で、物件の「収益最大化」を図る事を目的としている。グローバル化の進展により物件価値が「収益還元法」により決定される状況の中、収益拡大を図ることが最大の目的となっている。
収益とは、物件がうみだすランニングコスト控除後の毎年のキャッシュフローであり、その長期に渡る維持・保全を図ることである。
その様な、管理のプロの出現で賃貸物件の質が急速に向上し、多様な賃貸マンションが出現しつつあり、賃貸物件の競合がますます激化しているのが現状です。
「今後の賃貸管理の方向」
現在日本国内の賃貸マンションの内、オーナーが自ら管理を行っているのが65％程度となっておりますが、今後は上記のとおり管理のプロの出現でますます入居者の確保が難しい状況となることは明白であります。
今後は、所有（オーナー様）と運用（ＰＭ会社）が分離し、オーナー様自らが兼業で賃貸経営に当たることが困難な時代となるように思われます。
今後は、オーナー様自ら賃貸経営に関心を持ち勉強して行く必要があるように思われます。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年８月号）
酷暑が続いておりますが、暑さに負けず頑張りましょう！
さて、８月１日新聞各紙では、国税庁による２００５年分の路線価が公表されました。
「路線価とは」
年間に公表される土地価格の指針として、公的に発表される指標には、１月１日に発表される「地価公示」、７月１日発表の「基準地価」、と今回の「路線価」があります。
路線価格は、主要な道路に面した土地の１㎡あたりの標準価格であり、相続税や贈与税の税額を算定する際の基準となる価格であります。
国土交通省が毎春発表する公示価格の８０％程度を目安に、不動産鑑定士の意見などを参考に算出されます。
「都市部で底入れ感拡大」
前年度対比で、東京圏「△０．８」、名古屋圏「△２．１」、大阪圏「△４．５」、地方圏「△７．１」と都市部での底入れ感が顕著になっている。
都道府県別では、東京都「＋０．４」と唯一上昇に転じた、その他の地域も下落幅が縮小している。
関西では、大阪市と京都市の都心一等地4地点で上昇した、京都市では四条河原町の交差点近くの2地点で３．６％上昇した。
京都市の2地点上昇理由は高級ブランド店や若者ファッション店、飲食店の進出が原因である。
「今後の予想」
今回東京、大阪等の大都市圏で上昇に転じつつある事が裏づけられたが、原因は不動産投信等のファンドマネーが、マーケットに急速に流入していることが大きな原因である。投資の中心はオフィスビルや商業施設であるが、最近はマンションも急増している、今後は住宅地にも影響を与える様相となっている。
8月１６日の日経新聞で不動産ファンド資金（ＲＥＩＴ、国内或は外資系企業の私募ファンド）は本年度中に１０兆円規模に拡大し3年前の3倍に達すると報じている。
当面はファンドバブル気味な傾向が続くもの思われます、今後は景気の回復が明確になるにつれ不動産価格の上昇に弾みがつく可能性があるものと思われます。一方過去のバブル崩壊の教訓による抑止力、又今回のファンドの投資尺度は収益還元法（ＤＣＦ法）による投資であり大きく上ブレすることはないものと思われます。
しかし、現在我々不動産流通に携わるものの感触としてかなり、収益物件数が減少し、相場を無視した取引価格もあり現状は高い上昇が顕在化しており、本年１月耳より情報号でお伝えしたとおり今後も同じような新聞紙上での記事が掲載されることになる様に思われます。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年７月号）
お元気でお過ごしですか、梅雨も末期に入り激しい雨が続いておりますが如何お過ごしですが？ 梅雨があけますと厳しい暑さが待ちかまえております、健康に十分留意されお過ごし下さい。
さて、７月号では「ゲストハウス」について記載いたします。
「ゲストハウスとは」
ゲストハウスとは、日本ではあまり聞きなれませんが、海外では一般的に利用されている、１週間単位、又は１ヶ月単位から利用できる賃貸物件です。
各部屋はプライベートで守られた個室ですが、キッチン、リビング、バス、トイレ、等を入居者で共用する住居スタイルとなっており、その分料金が安く設定されているのが特徴です。
日本の場合は、物価の高い日本で生活する外国人の間で定着しており「ガイジンハウス」とも呼ばれております。
一軒家をゲストハウスとして賃貸しているケースが多く、一軒家の各部屋はプライベートルームとし、ＬＤＫ、トイレ、フロを共用し生活するスタイルで、近年では、企業のリストラにともなう社員寮、社宅、をゲストハウスにするケースも多い様です。
東京からはじまり現在では全国に広まりつつあります、又外国人との異文化交流、語学勉強の拠点として日本人の若者が、ゲストハウスを探されている方も増えてきております。
「その他の賃貸物件」
近年は、賃貸物件も住みかたの多様化により入居者ニーズも多種多様となってきており、貸す側もそれに答えなければなりません。
そこで、近年の賃貸物件の変化を考えましょう。
１） マンスリーマンション
１ヶ月単位で、家具、電化製品から爪楊枝まで完備した賃貸マンションです、特に、長期出張､病院看護の為等で利用されております。
２） ウイークリーマンション
上記が長期なら、ウイークリーは週単位の賃貸物件です。
３） ルームシェア
２人以上の、友人同士、兄弟等で１つのマンション等を借りるスタイルですが、元々「シェア」を目的としたミングルタイプで建築するマンションもあります。
４） ドミトリーハウス
ユースホステルのように、部屋に二段ベッドをいれて、数人でシェアするスタイルで、男性専用、女性専用にわける。
その他、ペット同居可物件、介護付老人マンション等、多様な賃貸物件が建築されております、単に部屋を貸すのではなく、貸す方法に付加価値（ソフト）をつけて入居率を上げて行く事も考えていく時代なのかも知れません。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年６月号）
いよいよ梅雨のシーズンに入ります、「ムシムシ」「ジトジト」した日々が続きます体調に気を配り過ごしましょう。
さて、６月号では「無認可共済」について考えて見ましょう。
「無認可共済とは」
本年3月１１日、金融庁から法案が提出されました「保険業法の一部を改正する法律案」と銘打ったこの法案は、消費者保護の観点から「根拠法のない共済（いわゆる無認可共済）」に対し、現行の「保険業法」を一定の範囲内で適用しようとするものであります。
そもそも、わが国における「共済」は、法律上の正式な定義はない。広義では「団体構成員の相互扶助精神による助け合い」であるが、実際には各共済独自の解釈となっているのが現状であります。
根拠法のある共済は（ＪＡ共済、都道府県民共済、全労災、ＣＯＯＰ共済等）で主務官庁監督下で事業運営をしているのに対し、無認可共済は考えの基礎となる「根拠法」を伴わず、独自の基準や倫理観で事業運営を行っている。近年これらの事業者は急増しており事業形態の多様化も進んでおり、保障（補償）内容も多岐にわたる。
「今後の問題点」
私どものところにも、沢山の共済から取り扱いの依頼があります。内容をよくお聞きしますと、我々の困っている事がらを上手く捉え商品にしている共済も多くあります。例えば「競売退去保障特約」をつけた借家人賠償保険（競売での強制退去の場合の保証金返金、退去費用等の保障）の様に一般の損保会社では出来ないような多様な商品もあるようです。
しかし、無認可共済は事業団体の把握が難しく、「総加入件数」「共済金支払の実態」「責任準備金の実態」「財務内容の公開」等を明らかに公開しているところは少なく実態が把握し難いのが現状です。
あるデーターを見ると、無認可共済では契約者への保険金支払いの原資として責任準備金を用意しているのは半数程度であるようです。
従って今後支払いに関するトラブルも懸念されます。
「火災共済について」
現在、賃貸業者がお部屋を斡旋する場合殆んどが火災保険（借家人賠償責任保険）を掛ける事を条件としおります。保険の内容はお部屋を大きく損傷した場合、或いは建物全体に及ぶ損害を及ぼし家主様に対する賠償が必要になった等の損害補償が主な目的です。
共済の補償も民間の「借家人賠償責任保障」と同様でありますが、問題点は、借家人が一連の契約手続きのなかで加入するため、「保険」ではなく「共済」である事を知らないで加入されるケースが多く、万一の際に十分な補償を得られなければ問題が発生します、又家財の補償が付帯されていても共済の場合は損害保険料控除が受けられないため、加入時の十分な説明が必要ではないかと思います。
今後国会に現在提出中の法案の行方と、法律施行後の共済事業団体の対応を注目する必要があります。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年５月号）
５月号では、今後の金利動向について考えて見ましょう。
2004年に企業業績が伸び始めていると言う明るいニュースが駆け巡ったのもつかの間。円高などの外的要因とともに、社会保険料の引き上げや配偶者特別控除の一部廃止、2005年度よりの定率減税の縮小などで、個人にしてみると不透明感が強まっているのではないでしょうか。また長期金利については、今のとろ低位で推移していますが、長期的にみていくと上昇の兆しも感じられます。
そうした将来の金利動向は、長期借入をしているものにとってはあまり歓迎できることではありません。
そこで、金利が上昇すると返済額がどれくらい増えるのか下記に算出してみましょう。
元金 3.000万円 返済期間20年
毎月返済額 年間返済額 増加額（２％に対し）
金利２％ 151.765円 1.821.180円
３％ 166.379円 1.996.548円 175.368円
４％ 181.794円 2.181.528円 360.348円
５％ 197.986円 2.375.832円 554.652円
となります。
今後の金利動向
日銀は「経済、物価情勢の展望」で、2006年度の消費者物価について政策委員の予測中央値が前年比プラス３％となり、デフレ脱却が視野に入ることで「06年にかけて量的緩和政策の枠組みを変更する可能性が高まっていく」との見解を表明した。導入5年目に入った量的緩和解除に初めて公式文書で言及した。日銀の予測には異論がある方があろうかと思われる又、今後の金利動向を正確に予測することは不可能ですが、徐々に上昇していくのは間違いがないのではないか、ゼロ金利がこのように長く続くことは異常な状況ではないでしょうか。
対応策
そういう見通しのなかで考えると、急な金利上昇が不安な方はリスクヘッジも考える必要があるかも知れません。その事は当然全期間固定金利が有利なことは間違いがなく、将来の金利動向に左右されず返済していけるメリットは大きい、変動金利での借入のある方は切り替えの時期が来ているのではないかと思われます。変動金利から固定金利への変更が出来ない場合は借換も必要かもしれません。
以 上
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年４月号）
４月号では、入居者が退去時に行う原状回復のトラブルについて考えて行きたいと思います。
近年の現状
近年、賃貸住宅の契約等について国民生活センターへの相談が増加いたしております。「退去時にクロス、カーペット等の費用を差引きされ敷金が戻らない上、追加料金を請求された、入居時に新品でなかったのに納得がいかない」等の退去時の敷金返還に係るものが多い。
国民生活センターへの相談は年々増加しており、又小額訴訟の多くが敷金返還に関するトラブルであります。
争点は賃貸借契約で、借主の「原状回復」義務の解釈であります。
ガイドライン
平成１６年１０月に、東京都による「原状回復問題に関する条例「東京ルール」が施行されました。又平成１６年２月に改定されましたガイドラインによれば原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ことを明確化した。
借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、建物の損耗は大きく分けて２つあります。
① 経年劣化、自然損耗（通常の生活で通常の使用による劣化、損耗）
② 借主の故意、過失、善管注意義務違反、による劣化、損耗
ガイドラインの原状回復の定義は前記②による建物の損耗を復旧する事と定義しています。
従って、前記①での訴訟ではことごとく貸主の敗訴に終わっております。
今後の対応として
出口での問題解決策は入口（契約時点、入居時）に原状回復について明らかにしておく必要があります、経年劣化、自然損耗は家主負担であることを明確にし、敷引金、礼金で経年劣化、自然損耗部分の原状回復費用に充当するよう明確化しておく、但し敷引金、礼金で当該部分の改装費がまかなえる金額提示をしておく必要が有ります。
又はある業者さまの手法では定額補修分担金（退去時には返金されない）を経年劣化等の費用に充当することを明確化して契約をされております。
しかし、２００１年４月施行の「消費者契約法」が実施されてから、関西地区でおこなわれている契約の際の敷引き特約は無効であるとの判決が大阪簡裁においてありました。
その判決内容は「敷引きの慣習は公序良俗に反するものではない」とした上で、貸主側が敷引きの趣旨や内容を説明していない点や、入居期間が半年程度であった点を考慮したとの事である。
よって今後は、契約或いは重要事項説明の際、敷引きの趣旨や金額を明確にし、入居者に対し説明を確実に行い了解を得る必要があります。
今後益々、家主、入居者とのトラブルが増加するものと思われます。
入口部分での対応が重視されれば、出口部分でのトラブルは減少するものと思われます、注意しましょう。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年３月号）
いよいよ入居者の移動時となり何かとお忙しいこととご推察申し上げます。この度は、入居者ニーズについての情報提供を致します。
アットホームの平成１６年１月に学生を対象に実施した「部屋探しに関するアンケート調査」によると別表の通りとなっております。
設備面についての解説
一位の エアコンは現在では付いているのが当然の状況です
二位の 独立したバス、トイレは８０％近くが希望しております、実際の１Ｒタイプでセパレートのお部屋は全体の３０％程度と、顧客ニーズとミスマッチが起こっているのが現状です。
三位の 収納スペース（幅１８０cm程度）を望んでおられるのが５０％超となっており、特に女性の希望者が多くたっぷりと収納スペースを取るか、部屋の広さを充実させるかさじ加減が難しい状況です。
リクルートの実施したアンケート調査によりますと、「居室７畳＋収納１の場合36.6％」「居室６畳＋収納２の場合35.7％」の人が希望しておりほぼ同じ割合になっており、居室が狭くても収納が広ければ良いと言う人が案外多いのが窺がえます。
四位の 室内洗濯機置き場を希望する入居者が38％おられます、弊社で
ご来店されるお客さまを案内する時によく聞かれる設備で、特に女性に多く、理由を聞きますと「冬に外で水に触れるのは辛い」とのご返事が多いようです。
又、コインランドリーについては「現在使用している洗濯機があるので」「他人が使用した後に使うのは嫌だ」といった理由が強い様です。
五位の ベランダは当然の項目です。
六位の ガスコンロ（電化コンロは嫌）と回答した人が36.6％で、電化が最近の流行の様になっておりますが、案外ガスキッチンを要望される方が多いのが実情です。
弊社に来店されるユーザーさまも、最初の段階で検索項目に入れられる事が多く、その時点で電化のお部屋は検索で外れるケースが多いようです。
七位の 八位のオートロック或いは、ピッキング対応キーを希望される方は20.8％・20％ではありますが年々上位移動してきており、セキュリティーを重視する傾向にあります。
近くに欲しいものはの問いに対し
コンビニエンスストアーが近い 83.7％
スーパーマケットが近い 67.3％
レンタルビデオ・ＣＤ店が近い 40.8％
公共施設が近い 24.3％
その他、病院が近い22.5％ 外食店が近い21.3％ となっております。
最後に
最近の入居率は低下の傾向を示しており、如何に入居率を確保して行くか
が家主様にとって大きな課題となっておりますが、売主側の倫理で物事を
捉えるのではなく、買主側即ち入居者のニーズを捉えそれを如何に具現化
して行くかが最大の対応策ではないでしょうか。
その事は現在の時代の流れであり、全ての商売に通ずるものと思われます。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
平成１７年２月号
２月号では、～賃貸派？ 持家派？～ について考えてみました。
戦後政府は、持家を「福祉政策」と位置づけ、実態は「経済政策」の一環として、税制、金融面等で数々の恩恵を付与してきました。
その為、国民は賃貸住宅より持家がはるかに得であると言う印象を国民に与えてきました。
しかしここにきて状況が変化してきているようです、以下にご説明いたします。
最近の国土交通省による「土地問題に関する国民の意識調査」借地借家志向の理由を聞いた結果 （平成１６年１月、３０００人に対し実施、回答率７５％）
１） 年齢、収入に応じて住み替えをして行くには借りる方が良い ４４％
（５年前より１６ポイント上昇し第一位となった）
２） 子供や家族に土地建物を残す必要がない ３１％
３） ローン返済などで生活水準を落としたくない ２５％
土地白書によると
１） 土地は預貯金に比べ有利な資産である
平成５年 ６２％ 平成９年 ４９％ 平成１４年 ３３％
２） 持家志向か、借家志向か（持家志向だと回答した比率）
平成８年 ８８％ 平成 １４年 ８１％
３） 将来持家が有利だ
平成５年 ６７％ 平成９年 ４８％ 平成１４年 ３６％
最近の傾向
若年層では、賃貸派が増加しておりその理由として
１） 最近の地下下落から、持家は資産と言えなくなった。
２） 借入れリスクがある、住宅ローンは２０年～３５年と長期の返済となり長期予想はつきにくく借入金のリスクを考える必要がある。
３） 賃貸は年齢、収入に応じ住み替えが自由で、ライフサイクルに応じた住み替えがし易い。
以上の通り、最近の新聞、雑誌での話題（住宅ローン破産や自殺、企業のリストラや倒産）、や将来負担（年金問題や増税等）の増加によるによる将来不安、或いは住宅志向の多様化や雇用の流動化にともなう住み替えの増加などの理由であると考えられ、今後益々賃貸志向が強まるものと思われます。
最後に
特に欧米では賃貸住宅派が「６０％」であり、日本の４０％を大きく上回っております、今後日本でも賃貸派が増加することは十分に考えられます。
又、欧米と比べ日本の住宅の質は悪く、住宅寿命だけを比較しても、欧米では79年～１４１年ですが日本では30年と短命です。
今後、住宅のキーワードは質の改善です。
私見ですが、将来地価が上らない、国の借金が700兆円に達しようとしている状況下で将来消費税、社会保険等での国民負担が増加することは明白であり将来不安が払拭できない、不動産の証券化等で賃貸の所有と運営の分離傾向からプロの運営会社による賃貸経営が急増しており今後、賃貸住宅の質の改善が急速に進むものと思われます。
今後の家主様の対応として、賃貸人口は増加しますが、賃貸住宅を建築すれば入居者が自然に決まる時代は過去のものとなりつつあります。
賃貸経営の研究を進め近代的な賃貸経営をしなければ空室の増加は益々進むものと思われます。
私ども「とまとハウス」ではスタッフ一同新たな賃貸経営の研究を重ね皆様方と共に地域の賃貸住宅の質の改善に努めて行きたいと考えております。
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
とまとハウスの「耳より情報」
（１７年１月号）
あけましておめでとうございます、旧年中は大変にお世話になりありがとうございました。本年も何卒宜しくお願いを申しあげます。
今回は、最近の京都における不動産取引状況についてお知らせをいたします。
最近の京都での不動産取引状況は、需要（買い手）が大変活発になり、特に事業用の物件を求める方が急速に増えてきました。
事業用物件
工場用地の購入、賃貸の需要、事務所、店舗等の賃貸を求められる方が増加しております、求める方は、大手企業はもちろん中小企業が増えてきたのが注目点です。
住宅物件
住宅については以前より若年層を中心に活発な動きがありましたが、相変わらず好調な動きとなっております。特に中心部の分譲マンション販売は相変わらず好調で、用地を求める分譲業者は仕入物件がなく将来の新規分譲が難しくなってきております。
一つの要因として、国の積極的な住宅政策（ローン控除の段階的廃止）、住宅関連税制特例の堅持等があり、又銀行の姿勢として個人融資は収益源であり積極的なローン推進を行っている点により好調な需要がある様です。今後は需要が一巡した時点の見極めが重要であると考えます。
京都市中心部の動向
特に。五条より北、堀川より東、河原町より西、御池より南の場所は極端に不動産の売物件数が減少しており、価格が高騰気味です、ある分譲マンション業者に聞きますと仕入れ価格が高騰し、又まとまった敷地がなくなり、100坪～200坪程度の仕入れが多く建築コストの上昇が懸念され、将来のエンド（販売）価格は値上げしなければならないであろうと言われております。又、マンション建築の急増で、中心部人口が急増しており日常の生鮮食料品等日常生活に関連した店舗等の需要も増加しております。近年では投資資金も中心部に向かっており、それが需要と供給のバランスを崩しているようで、中心部の地価上昇の要因と言えるでしょう。
個人預金の行方
最近、お金の流れとして、リスクの高い投信、外債等に向かう流れが顕著となっており、不動産投信（Ｊ、リート）等の不動産証券化商品も活発です、そのお金が投資不動産に回っており、投資家によっては直接収益物件の購入に走られる方も増えてきております。従って昨年暮れ収益マンションの購入利回りが１３％程度での取引でしたが、最近は１０％を切るような取引が増えてきており、中心部の収益物件は皆無の状況です、即ち1年で３０％程度の値上がり状態であります。
最後に
中心部の不動産取引価格は値上がり傾向です、路線価格、公示価格等は1年遅れの価格であり来年は値上げの報道があるものと思われます。
しかし、不動産の値上は全体のものではなく周辺部の地価は下るものもありますので、２極化が顕在化するものと思われます。
以上
今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
とまとハウス 代表者 粟野 則夫
宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士