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とまとハウスの「耳より情報」

（１９年１０月号）　　　　　　第３５号

いよいよ秋らしい季節となり、京都では紅葉の美しい時期が近づいて参りました。　一人でも多くの観光客が京都を訪れてくれることを願っております。

今回号より、シリーズで「空室を出さないための方法」を記載したいと思っております。①賢い管理媒介不動産業者の選び方　②契約率が飛躍的に向上する内見テクニック　③収益率を重視した建物建築・建物管理術　の３シリーズで記載してみたいと思います。

１）今月号では、「賢い管理媒介不動産業者の選び方」です。
私は、銀行に２７年間勤めてまいりましたが残念なことにその銀行が破綻し、平成１１年に始めてこの不動産業界に入りました。不動産業界も歴史があり良いところが多いのですが、多少の不可解な点が目に付き、疑問に思っておりました事がありました。
今回のテーマである「賢い不動産業者の選び方」では、客観的にみた疑問点、不動産業者から見た裏事情等を大胆に記載いたします。

２）賃貸媒介不動産業者の裏事情
大手業者だから客付け力があるわけではない、所詮１店舗に来店されるお客様は限られている。家主様の中には多くの不動産業者の窓口にお願いしたので早く部屋付けが期待できると思われている。実際は窓口に行った家主様の物件は一般媒介物件となり自社のお客様以外に紹介しない。該当物件の様な物件をお探しの見込み客が１カ店平均１人であった場合、斡旋をお願いした不動産業者が１０店であれば「１人×１０店＝１０人」となり、その内案内に至るのは数人である。数人あれば良いじゃないかと思われますが、内見者に対する決定率は平均20％～30％程度ですので４～5人案内してやっと決まる状況です。
物件によっては10人案内しても決まらない物件もありますが、逆に１人目の案内で決まる場合もあります。
（決定率を上げる方法は次号の内見テクニックでお伝えいたします。）

２）何故一般媒介契約は業者が嫌がるの、物件情報を自社以外に出さないの？
一般媒介契約での物件情報を、自社のネットワークに乗せるには費用がかかります、ネットワークに乗せた物件情報は他の業者も見ています、悪徳業者はそれを見て直接家主様とコンタクトを取り「お客様がおられますので斡旋させて下さいと言って」斡旋を行う、費用をかけてＰＲした業者は物件を横取りされてしまい利益につながりません。
次に、物件情報を自社以外に出したがらない理由は、「両手数が欲しいから」です。本来「宅地建物取引業法」で媒介にかかる手数料の上限が決められております。それは家賃の1ヶ月分＋消費税が限度となっておりますが、実際は広告料名目で家主側から1ヶ月・入居者側から1ヶ月合計2ヶ月を貰っているのが実情です。
最近は業者によっては入居者からを０．５ヶ月にし、その不足分を家主側より１．５ヶ月貰っている業者もあります。
情報を他の業者に提供すると、手数料が「分かれ」になり、家主側よりのみの手数料（広告料）となり1ヶ月分の収益で終わってしまいます、従って自社のお客様にのみ斡旋を行い2ヵ月分の収益にしたいと思うのが業者側の言い分です。

３）物件は不動産業者ではなく、不動産業者の営業担当者が斡旋する？
賃貸の営業担当者は、歩合給制です、業者によっては様々な制度を導入し、お札（歩合金）を見せて営業社員のオシリを叩いておられます。
賃貸業者の殆どが歩合給制を導入しており、業者によっては1取引あたり7万円以下に歩合は計算基本数字に加算しない、或いは月間売上７０万円以下の社員は歩合給が付かない、等々数々の制度を設けておられます。
不動産業者の店舗では、1店舗1000室以上（シーズになれば倍以上）の空室情報を持っており、その中で斡旋しやすい物件に目を付け、挙って競い合います。営業社員がどの部屋を斡旋するかはその社員次第となります、売上の上げやすい物件に目が行くのは（良い悪いは別にして）当然かもしれません。
家主様はその実態を知り、逆に活用されるのも方法かと思われます。
尚、弊社は歩合給制を採用しておりません、何故かと言えば確かに歩合は営業社員を叱咤激励するには適しておりますが弊害があります、それは「社員が育たない」「何をしても成績を上げたい為、強引な営業をする」等があり、長い目で見れば良くないのではないかと考えております。

３）家主側は如何すれば良いの？

「管理」
賃貸管理については、業者に全てを任せてしまうのではなく、あくまで家主様はマンション経営の経営者であり、管理業者には管理業務をアウトソーシングし、あくまで経営のパートナーであるとの認識がベストであると思われます。
根拠のない「勘ピユウター」によるアドバイスをする業者、家主の意見を聞かず自分たちのやり方で行う業者、管理物件を他者に公開しない業者、管理報告に間違いがある業者、依頼しても対応の遅い業者等は、管理を任さないのが良いと思われます。
「仲介」
媒介業者の選定は、大手業者に任せておけば安心は幻想である、又、多くの業者に声をかけない、一つの信頼できる業者に任せることが重要である。
前述の様に、多くの業者に声をかけても10人の見込み先であれば、一つの業者から何千、何万人の目に触れる物件情報にした方が確率が上るのは明白です。

信頼できる斡旋業者選びとは
① 斡旋物件情報を自社で独占しないで、他社に積極的に公開しているか？
② 自社のホームページは当然、アクセスの強い「ホームズ」「アドパーク」「フォレント」「アットホーム」等のサイトに物件を配信しているか？
③ 不動産業者間情報サイト、「近畿レインズ」に登録、物件配信しているか？
④ 自社の情報誌、店頭図面等に載せているか？
⑤ 毎週金曜日に、当該物件近隣賃貸業者に物件情報をＦＡＸ送信しているか？
⑥ 目に付きやすい物件詳細図面を作成してくれているか？
⑦ 空室情報が作成されており、定期的に賃貸業者にＦＡＸ送信しているか？
⑧ お客様とは勿論、他の業者にも気持ちの良い応対がなされているか？

以上の様な点をチェックしてみましょう、該当項目が多い業者があなたのパートナーとなれる業者でしょう。真面目に、誠心誠意家主様のために一生懸命対応してくれる業者を選びましょう。
賃貸業者のお客様は3種類であると認識しております、①入居者　②家主　
③他の賃貸業者であります。
他の業者は大切なお客様であると思っております、他の業者をないがしろにし、敵対視した扱いは、自社の大切な「お預り斡旋物件」をご紹介してくれる業者を排除しているようなものであり、長期的に見れば良いことではないように思います。
大岡越前守のお裁きで三方一両損がありますが、「三方一両徳」の精神で、利益を分かち合える器の大きな業者をお選び下さい。
次号では、「契約率が飛躍的に向上するテクニック」をお伝えいたします。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　
　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年９月号）　　　　　　　　第３４号

９月に入っても気温が３０度を越える猛暑が続いておりますが、もう少しの辛抱かと思われます、皆様方には健康に十分に留意されお過ごし下さい。

今回の「耳より情報」で３４回目となりました、３年近く続けておりますと、様々なお声を頂戴いたしております。概して「参考になる」とのお声が多い状況に大変に嬉しく思っております。
今回より、駐車場のオーナー様にも発送させて頂く事になりました。
何分初めての発送となりますので、宛先、宛名、等々に間違いがあり失礼があるかと思われます。「間違いがあった」「この様な情報は必要がない」等何なりとお申し付け下さい。即是正させて頂きます。

１）新しい時代のながれ
戦後日本の経済成長は著しく、日本国中物が溢れ、我々の身の回りを見渡しても同様です。戦後の大量生産、大量消費時代の終焉とともに、消費性向の多様化が加速しております。従って、商品は短命で、次から次に新しい商品を市場に送り出す必要があります。
その様な時代に、我々中小零細企業はどの様にすれば良いのか、大変に難しい舵取りを迫られておるのが現状ではないでしょうか。
逆に考えれば、我々中小零細企業は「今後益々多様化し細分化する市場に特化する」ことにより大手企業より有利な立場に立てる。或いは我々の生き残れる道がこれではないのかと思えてなりません。

２）今後の賃貸経営
不動産の証券化の進展に伴い、都市中心部にはファンド物件が供給され供給過多状態にありますが、供給される物件は一般的な万人受けする物件が殆どです。今後その様な物件に対抗する為には、「９割に嫌われても、１割に好かれる物件」を供給することではないでしょうか。
入居者にとって、賃貸住宅、特にワンルームマンションは「仮住まい的な」感覚で入居されます、特に一部の若者は「遊びや個性」を求めて、機能性よりそのことを重視する傾向があります。
コンセプトを提示し、ターゲット（ニッチ市場）を明確にした物件の供給こそが爆発的な人気物件に仕上げる戦略ではないでしょうか。
お金を掛けて、分譲マンションのような物件を供給することも必要ですが、お金を掛けずに、チョットしたアイデアーで個性的で遊び心のある物件を供給することが、個人の賃貸経営に向いた方策ではないでしょうか。

３）具体的事例
昨年の住宅フェアーで、設計士の方がセミナーをされておりました。その話とは、ワンルームマンションの改装の具体例を写真等で示されお話をされており、
部屋の内装全てを撤去し部屋をスケルトン状態にする、壁は一般的なクロス、天井照明は間接照明、部屋の片隅に業務用の簡易なシンクを設置、お風呂は囲いがなく部屋の中にヨーロッパ調の四本足のフロ釜が何となく置いてある程度で賃貸募集すると、４・５組の申込があった事例のお話しがありました。
申込者の方は、デザイナー、写真家等の特殊な業種の方であったとのことですが。これこそが万人受けする物件ではなく、細分化かされた市場をターゲットにした戦略ではないでしょうか。

４）まとめ
先日テレビのニュース特集で、商店街の活性化の戦術として、各店舗がマニア向けの特別な商品を品揃えすることにより、その商店街にしかない商品を求めてマニアが集まりその商店街は賑わっているとのことでした。
今後は細分化され、多様化した顧客ニーズに特化して対応することも一考かも知れません。今後の何かのヒントになればと思います。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年８月号）　　　　　　　　第３３号

8月は「お盆」の行事があります、正しくは「盂蘭盆会（うらぼんえ）」のことで、サンスクリット語の「ウラバンナ」を音訳したもので「地獄や餓鬼道に落ちて逆さづりにされ苦しんでいる」という意味です。その為に供養を営むのがお盆です。

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が交付され、平成12年3月1日従来の契約に「定期借家契約」が加わりました。
今回は定期借家契約の活用について考えてみたいと思います。

１）定期借家契約とは
一言でいえば、更新のない賃貸借契約の事です。従来の契約では正当事由がなければ更新を拒めない契約の事で、殆どの場合は立ち退きをせまれないのが旧借家契約です。戦後立場の弱い入居者を守る為に創設された法律が今も継続されております。その為に良質な賃貸住宅が供給されない理由の一つと言われております。その旧来型の借家契約を新たに期限がくれば契約が終了する借家契約が創設されました、それが定期借家契約です。
分かりやすく下記に主に違う点を表にしてみました。
（但し、床面積２００㎡未満の居住用建物の場合で作成）

	定期借家契約	従来の借家契約
契約方法	書面による契約。契約書とは別に「更新がない」通知書を交付	書面でも口頭でも可能
更新の有無	期間満了により終了	正当事由がない限り更新
賃貸借期間の上限	無制限	平成12年3月以前の契約は20年、以後の契約は無制限
期間1年未満の契約の効力	1年未満の契約も有効	期限の無い契約となる
建物賃料の増減特約の効力	特約の定めに従う	特約に関係なく、賃料の増減を請求できる

定期借家契約は契約期限の1年から6ヶ月前までの期間に書面で契約が終了する旨の通知をする必要がある。

２）定期借家契約のデメリット
１）借りる人にとって魅力がない為、入居を避ける傾向にある
２）制度が複雑で、正確に理解するのが難しい
３）契約の手続きが煩雑で、使い勝手が悪い
４）契約期間内に家賃の値上げができない
５）更新が無い為、賃料等の条件を緩和しなければならない

３）定期借家契約のメリットとその活用方法
上記の様なデメリットもありますが、逆にメリットもあります、それは期間を限定して貸す場合、例えば「転勤留守宅を貸す」「将来家主が住む予定がある」「建替え、改装予定がある」等は有効に活用出来ると思われます。
しかし、もう少し積極的な考え方をすれば「審査の際、収入に不安のある入居者」「保証人がない」「法人と長期契約をする場合」「留学生、高齢者と契約する場合」等に活用することが出来ます。一度ご検討されてみては如何でしょうか。

今後は
全国宅地建物取引業協会等の団体が、もう少し使い勝手のよい法律に変更をしていただけるよう政府、関係機関等に要請中ですので、今後デメリットも少しずつ解消されるのではないでしょうか。
本契約等に関しご質問があれば何なりとお申し出下さい。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年７月号）　　　　　　　　第３２号

いよいよ梅雨の末期、温暖化の影響で各地では異常気象が発生し、九州地方では大雨で災害が出ております。他人事ではなく、皆様方も十分にお気をつけ下さい。

先日弁護士によるセミナーで、「更新料」についても今後は「敷引制度の問題と同様に認められなくなるよう活動を進める」と言っておられました。今後どうなるのでしょうか？

１）更新料の是非をめぐり訴訟が起こされている。
更新料のある契約は全国的に行われている訳ではなく、主には東京・京都が中心であります。その他の地域から来られたお部屋探しのお客様は更新料についてよく理解されていないのが現状です。
東京・京都は学生さんが多く、需給関係から借主側の立場が弱い状況であり発生したといわれております。　又学生の場合は入居時に高額の入居一時金をとりづらいこともあるようです。
さて、更新料の是非ですが、マンションの賃貸契約を更新する際に更新料を課すのは消費者契約法に違反し無効だとして、京都市北区の男性会社員（５２）が京都簡裁に提訴しております。更新料の無効を求める訴訟は全国で初めてといわれております。今後の審理を注目する必要があるようです。
しかしながら、今後の流れとして敷き引き、礼金、更新料等は家賃に含まれるものとして取り扱われる方向にあるようです。

２）今後の更新料是非の方向
前項で申しあげた通り、今後更新料は無くなる方向にあるようです。しかしそれでは家主様にとって収入が減り賃貸住宅経営が困難になるのではないかとの
疑問がありますが、敷引き、礼金、更新料等は家賃に上乗せされ、消費者にとって分かりやすい方式にするのが正しい方向であろうと思われます。
その上に立って、正常な家賃価格の競争を行う必要があるようです。

３）契約更新手続きの実態
弊社で管理させて頂いている賃貸物件では、更新手続きもさせて頂いておりますが、更新手続きの際更新契約を作成し更新手続きを行っておりました。しかし入居者が滞納等で保証人に迷惑をかけた場合等に、保証人が更新契約の保証を拒否するケースがあり苦慮致しておりました。現在では契約の際次回の更新は自動更新にした上、下記のような文面を特約に記載し契約を行っております。
「契約期限終了後も更新して契約を継続する場合、賃借人は更新料として旧家賃の？ヶ月分を合意更新・法定更新を問わず、？年経過毎に賃貸人に支払うものとする。」

法律解釈
☆更新手続きをしない⇒法定更新（自動更新）⇒民法による（原契約同条件で
更新、しかし契約期間は期限のない賃貸借となる）⇒更新料はもらえない
☆更新手続きをする⇒合意更新（更新手続）⇒借家法による（原契約と同条件同期間で更新される）⇒更新料はもらえる

弊社では、原契約作成時に自動更新（法定更新）とし契約を致しておりますが、上記特約文により更新料を受取った時点で合意更新となりますので、保証人の保証を拒否することが出来ず、尚且つ合意更新となる契約としております。
以上今回は更新料についてのお話でした、法律の解釈は判例により変わります、又判例は時代とともに変わって行くものです、現在でよいことが今後ダメになるかもしれません。
常に勉強しながら、時代に合った対応が必要かと思われます。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年６月号）　　　　　　　　第３１号

旧暦の6月は水無月です、文字通り解釈すれば梅雨明けとなりますが、現実はいよいよ梅雨入りです。　　
「じめじめ」した日々が続きますが元気で頑張りましょう？　
　　　
賃貸業界も「雨後の竹の子」の様に新しい商品サービスが出て来ております、今回はその商品サービスの中から一部をご紹介致します。

１）入居時の初期費用ゼロでの入居サービス
入居時の初期費用「敷金・礼金・仲介手数料等」を立替、家賃にプラスし契約期間内で回収するサービスで、物件の入居促進に繋がる業務です。
又、その間家賃の回収業務、家賃の保証業務から明け渡しも行ってくれます。

（入居者さまにとってのメッリト）
１）初期費用が不要であり、入居時の資金負担がない
２）家賃を自分の口座から自動振替をしてくれる
３）手持ちのカードが利用出来て、尚且つ口座振替でポイントがたまる
４）保証会社の家賃保証付きであり、連帯保証人が不要である

（家主さまにとってのメリット）
１）初期費用ゼロであり、入居促進が可能である
２）家賃支払でポイントがつく為、近隣物件との差別化が出来る
３）家賃保証をしてくれる為、家賃の滞納の心配がない
４）万一の場合の、明け渡し、訴訟手続きを代わってやってくれる
以上のサービスは「リロネット」で、㈱リロケーションジャパン（ジャスダック上場会社）が取扱をはじめました。

２）　家賃保証サービス
家賃保証サービスは４～5年前より、多くの保証会社が設立され取扱を行っており急成長をしている業界です。
端的に言えば、入居者の保証人としての役割であり、毎月の家賃の保証・自動振替、退去時の原状回復までを行うサービスです。
家主さまにとっては、家賃の滞納の心配が無く、入居審査も保証会社がやってくれ、退去の問題も全て保証会社がやってくれるようになりました。
但し、保証内容によっては業務の範囲に制限があり十分に保証内容を確認する必要が有ります。
保証料は、入居者負担となりますが家主様の負担で行っている賃貸物件もあるようです。

保証会社別保証業務内容と保証料
家賃保証　　家賃立替　　家賃振替　　原状回復　　保証料
Ｊ社　　　　　 ◎2年間　　　 ○　　　　　 ×　　　　　×　　　月額家賃３０％
Ｓ社　　　◎2年間　　　◎　　　　◎　　　　　○　　　２８千円～　
Ｒ社　　　◎2年間　　　◎　　　　　 ◎　　　　　○　　　月額家賃５０％～
Ａ社　　　　 ◎１２ヶ月　　◎　　　　　 ◎　　　　　×　月額保証料（家賃1.3％）

３）その他のサービス
１）入居者への家財リース
２）賃貸物件改装の際、室内備品のリース、保全サービス
３）家賃集金代行サービス
４）空き部屋媒介のインターネットオークションサービス
５）家主様の空き部屋を、仲介業者を介せず直接、物件掲載サイトに掲載出来る運営サービス

以上の様なサービス以外に、多くのサービスが次々と出てきており今後も常に新しい商品サービスの研究が必要であると思います。
今後も新たなサービスが出てくればご紹介させて頂きます。
尚、上記サービスは弊社でも代理店、提携等で取り扱っておりますので、ご遠慮なくお問合せ下さい。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年５月号）　　　　　　　　第３０号

気候も日替わりで、初夏の陽気の日があれば冬に逆戻りと、体調がおかしくなる気候が続いております。如何お過ごしでしょうか、くれぐれも体調に気をつけてお過ごし下さい。
この度、アットホームより「アンケート調査」が発表されました、その中で特筆すべき事項を抜粋しご案内いたします。今回は、グラフ、表などで目で見て比較しやすいように致しましたので参考になさって下さい。

「古い」と思う物件の築年数は？
ユーザーオーナー不動産会社築５年以上 4.7% 1.0% 0.3% 築１０年以上 26.8% 8.3% 12.1% 築１５年以上 26.4% 28.5% 31.3% 築２０年以上 27.1% 41.4% 45.1% 築２５年以上 7.1% 13.6% 6.4% 築３０年以上 7.9% 7.3% 4.7%
「駅から遠い」と思う徒歩分数は？
ユーザーオーナー不動産会社５分未満 1.9% 0.6% 0.3% ５分以上 4.1% 2.6% 2.0% １０分以上 35.2% 36.2% 28.8% １５分以上 43.6% 48.8% 51.5% ２０分以上 15.2% 13.8% 17.4%
物件設備について
ユーザーオーナー不動産会社順位％順位％順位％バス・トイレ別 1 67.4% 8 24.9% 1 76.0% 収納スペース 2 61.6% 　ー 8 60.1% 追い焚き付きバス 3 58.8% 10 24.2% 5 65.1% 洗濯機置場室内 4 50.8% 　ー 2 71.0% エアコン 5 54.5% 7 25.3% 3 69.2% 防音 6 44.6% 4 26.8% 9 59.3% バルコニー 7 43.3% 　ー 10 54.4% ピッキング防止鍵 8 38.4% 1 41.9% 6 62.6% エレベーター 9 32.9% 　ー　ー宅配ボックス 10 26.8% 　ー　ー地デジ対応　ー 2 28.7% 　ー温水洗浄便座　ー 3 28.1% 　ーインターネット　ー 5 26.6% 　ーフローリング　ー 6 26.0% 7 62.3% オートロック　ー 9 24.3% 4 68.5%

以上の通り、夫々の視点によりかなり違いがあるようですが、今後は常にユーザーの視点を注視して行く必要があると思われます。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年４月号）　　　　　　　　第２９号

いよいよ春本番です、お花見には行かれたでしょうか？
京都は見所が多く観光地は車の大渋滞で大変です。
お酒はほどほどに！！

個人オーナーを脅かす不動産ファンド

不動産投資マネーの及ぼす影響力は　？

地価に及ぼす影響は？
４月５日の日経新聞に「不動産投信地価を左右」の記事が掲載されておりますがその内容は、不動産投信（ＲＥＩＴ）が保有する資産（不動産）の都道府県別残高と商業地の地価変動率を調べた結果、投資額が４百億円を超える１２都道府県で地価が上昇し、逆に投資のない１４県では地価が下落しており、地価の二極化が進んでいると掲載されております。
特に、東京＋13.9、大阪10.3、京都7.7、名古屋7.6の上昇率が顕著である。
京都は投資可能な地域の範囲が限られており価格変動が大きいようです、過去のバブル時も京都の変動率は高い状況でありました。しかし、4月より施行の景観法が、京都の地価にどの様に影響するかは未定です。
今後の動向は、金融庁、日銀が不動産融資に大変慎重になっておりますが、海外からの資金流入は止まらず、今後も投資ファンドが地価に及ぼす影響は、なお続くように思われます。但し特に国内金利動向には注視が必要です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
皆様が関心のある、賃貸住宅に及ぼす影響は？
賃貸住宅新聞4月2日号に以下の様な記事が出ております。
「個人オーナーを脅かす不動産ファンド」、「身近に迫る巨大資本との戦い」、「礼金無料、フリーレント、広告料3ヶ月で圧倒」と出ております。
内容を読みますと、資本力（規模）で賃貸条件を有利にし、周辺の入居者を根こそぎ奪っているとの事。（別添参考紙面）
ちょっと大袈裟な記事に思われますが、桃山地域でも本年伏見桃山駅に近い物件で100室以上の物件が新築され大手業者が一括借上げ、入居者募集されましたが、入居希望者が130人近くになり抽選となった様です。
又、近い将来当地区で100室以上の大規模賃貸住宅新築計画があることも聞いております。私どもも大変に脅威に感じております。
全国的にみても空き家が5年間で１２％も増加しており、年々増加傾向にありオーナー様の悩みの種となっております。
入居率を維持する対策としては、管理の質を上げる事は当然ですが、メンテナンスをこまめにし、設備や仕様などは時代の先取りをした設備を行う必要があります。建築会社さまは当然最新の設備を研究されておりますが、賃貸不動産業者は入居者との接触が多く入居者ニーズを多く持っております。営業担当者等と機会があれば話を聞き最新の動向を確認しておくことも必要かと思います。改装をされる場合は事前に不動産賃貸業者に相談される事をお奨めいたします。

とまとハウスの「耳より情報」

（１９年３月号）　　　　　　　　第２８号

古来より季節の変わり目に体を清め厄を祓う習慣があったが、平安時代になると、祈祷師を呼んで祈りをささげ、人形をなでて厄を移し、供物を備えて水に流すと言った祭りになってきたのが現在の「おひな祭り」です。

大手フランチャイズ店舗（ＦＣ店）の台頭は何故？
現在賃貸仲介業界の中でも大手ＦＣが勢力を拡大しております、アパマンショップ、エイブル、ミニミニ、ピタットハウス、センチュリー２１等があります。御多分に洩れず弊社もホームメイトＦＣに昨年１２に加盟いたしました。
その理由は、ブランド力に魅力を感じた事もありますが、最大の要因は集客力にあります。以前は情報誌、店舗立地が大きな要因であったのですが、近年はウエーブサイトよる集客が急速に増加しております。自社のホームページにアクセスしてこられる件数には限度があり、やはり多額の投資を行わなければ良いサイトはできませんし、そのサイトにアクセスしてもらうにはテレビコマーシャル等の多額の公告宣伝費が必要となります。
従って、数店舗の仲介店では対応が不可能であり限度があります。そこで多くの業者が加盟し多額の投資を分散することによるメリットを享受しょうとするものです。今日本で起こっているＭ＆Ａによる大型化は規模の利益を追求する流れであり、中小業者が大企業に対抗する手段として、業者同士が集合し規模の利益を追求しようとするものです。

大手ＦＣは黒船襲来か？
よく地元の方より、大手ＦＣはよそ者であり地域貢献をしていないと言われます。しかし他のＦＣはよく知りませんが賃貸仲介ＦＣは、店舗運営ノウハウの提供と、全国ネットの集客をしてくれるだけで、それ以外は全て個々の店舗独自運営に委ねられております。弊社も経営理念の一つに地元密着、地域貢献を掲げており、地域に何が出来るのかを一番に考え経営に当たっております。
個々のＦＣ店舗は地元の企業であり、あくまで地元で経営をされており、大企業の支店・営業所とは一線を画すものです。
従って，ＦＣとはあくまで一つの道具をお金（ロイヤリティ）で買っているに過ぎないのです。

今後は？
今後もＦＣに加盟する業者が増加することは考えられますが、ロイヤリテイとは特権の使用料であり、その地域の独占権でもあります。従って一地域に同一ＦＣ店舗が複数存在する事はあり得ませんので、都市部でのＦＣ展開は終盤にあり、今後は地方への進出を図るものと思われます。
賃貸仲介のＦＣ本部は総合的に資金力に乏しく、自社による成功体験とかノウハウは持っているが資金がない、その為一挙に全国展開を図るにはＦＣしかなかったのではないでしょうか。よって直営店は収益性の良い店舗のみに限り残し、地方はＦＣ展開が多くなるのは当然のこととなります。
今後は、ＦＣ加盟各店の質を確保しながら店舗を如何に増やせるかに掛かっているようです。

とまとハウスの「耳より情報」

　（１９年２月号）　　　　　　　　第２７号

今年の冬は大変に暖かい冬となりました、地球の温暖化の影響でしょうか？　そうであれば、一人ひとりが省エネに協力する必要があるようです。

ウエブ2.0革命が起きると言われてるが何のこと？
不動産業界は、いち早くインターネットの影響を受け今やネットを避けて通ることが出来ない時代に突入しております。
ＩＴ革命は、効率化、合理化、コスト削減を実現してきました。
しかし、今後起こる「ウエブ2.0革命」は、「ＩＴ革命」とは違います、ＩＴはテクノロジー（技術革命）であり、ウエブは情報革命である事が違う点です。
即ちＩＴ（情報技術）を使って情報革命が起こると言うことであり、その情報革命は短期間に世の中を大きく変えることになります。
ドッグイヤー（1年が7倍の速さ）と言われて間もありませんが、いまやマウスイヤー（18倍）の速さで時代が過ぎると言われており、過去の１年が今や１８年に匹敵する速さで時代が変わろうとしております。
この革命は、あっと言う間に、社会の仕組みを根底から大きく変える事とになるでしょう。

世の中がどのように変わるの？
具体的には、企業から消費者、官庁から生活者、経営者から社員に主役が移ることになります。即ち組織から個人に主役が移ります。
無数の個人がネットワークでつながりコミュニティを形成し、個々の考え方が機軸となりネットを通じて行動し始める時代が始まります。
無数の個人とは、短期間にネットワークで繋がった何十万人の個人であります。
今や、ネット上には無数のブログが存在します、インターネットを使われている方の多くは自分のブログをお持ちです。そのブログを使い個々のメッセージをネット上に公開し意見を述べ合っておられます。そのブログは急速に増加しており、今後も世界中で増え続け、個を主張する人々が増えることとなるでしょう。その理由は、インターネットに入るゲートウエイ(入り口)はパソコンが主流であったが、今後は携帯、自動車、家電が主流になり誰でも使えるようになります。又ブロードバンドの進化による、文字のみの情報ではなく映像、音声による情報発信が可能となり、今以上に飛躍的にネット人口が増加することとなるでしょう。

電車男をイメージしよう？
電車男のドラマを見られた方も多いことでしょう、あの電車男は秋葉原のオタク人間で、恋には縁遠い人間であったが、ネット上に電車で出会った憧れの人がおり恋人にしたい気持ちを公開したところ、それを見た多くの共感者がネット上で恋のアドバイスを行い、それを実践した電車男はついに恋を成就する話です。
今後は個人集団（コニュニティ）が個々の生活視点から発想した商品開発案を生産者に提供し、生産者はこれを実現して行く。今の全く逆の発想が必要であり、常識が非常意識になる時期が近いようです。
そのことは、個人が主役の時代となることを示唆しているようです。

とまとハウスの「耳より情報」

　（１９年１月号）　　　　　　　　第２６号

新年明けましておめでとう御座います。
本年もどうぞ宜しくお願いを申し上げます。

アパート建設なぜ増えるの？

増加の現状は？
平成１７年度の住宅着工戸数は、前年比4.7％増の125万戸であったが、その内持家前年比4％減（2年連続減）、貸家10.8％増（5年連続増）、分譲住宅６％増（3年連続増）となっております。
近畿圏では、持家前年比4.9％減、貸家21.8％増、分譲住宅6.5％増となっております。
上記の通り近畿圏での貸家の増加が著しく増加いたしております。

増えている要因は？
① ペイオフ解禁後、低金利も相まって富裕層がアパート経営に目を向け始めた。
② 老後の不安を背景に、アパート経営を始めるサラリーマン層が増加している。
③ 不動産ファンドの台頭、低金利で行き場を失ったお金が新たに金融商品を通じアパート市場にまで流れ込んでいる。
以上が大きな要因と思われます。

賃貸物件なぜ埋まるの？
近年は不動産ファンドによる市内中心部に大規模な高層賃貸住宅が新築されております。新築物件は最新の間取りと設備を完備した物件が多く、すぐに埋まっているのが現状です。最近では不動産ファンドによる新築物件が都心以外にも進出し始めております。

なぜ埋まるのかな？
① 新築物件は最新設備の整った物件が多く、近年の顧客ニーズに合致している。
② 最近の新築物件はファンドによる大規模な物件が多く、規模による管理コスト等を抑えることが出来、家賃を安く設定出来る。
③ 企業が減損会計の導入を機に、地価下落による損失の出た社宅を売却し社員居住者を民間賃貸物件に移行させている。
④ 人口は減少に転じたが、晩婚化、未婚化、離婚の増加、高齢者単身者の増加等、の要因で当面世帯数の増加が続いている。
以上のような要因が埋まる原因であると思われます。

全国的には空き家も増加？
総務省の2003年までの統計（別添）では、全国の空家は一貫して増加いております。今後も、付近にファンド物件が増え、個人所有でやや年数のたったアパートやマンションには空部屋が多くなってくるものと思われます。

今後は？
現時点では新築賃貸物件で資産を運用する不動産ファンドの運用方法は成功しておりますが、今後金利が上昇した場合、或いは別のファンド対象物件が出てきた場合等の要因で、いつまでもこの様な状態が続くとは考えられません。
しかし、私たちもこの機会に今後の対応を考える必要があるのかも知れません。
とまとハウスでは、新たな対応策を家主様と一緒に考えて参りたいと思っております。今後ともご指導とご鞭撻を賜りますよう宜しくお願いを申し上げます。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年１２月号）　　　　　第２５号

いよいよ今年もあとわずかとなりました。

師走はお坊さんも走られる慌しい月であります、今年も残り後わずかですが、本年の締めくくりに相応しい月にしたいものです。

世間では、景気が良くなったと言っているが実感がない、本当なのか？
現在の状況は、大手企業のみが空前の利益をあげております。内容を見てみますと、公共投資（政府支出）が３０％減少しておりますが、輸出が６０％と大幅な増加を示しており輸出産業を中心に、リストラの終えた企業等が大きく利益を伸ばしております。
しかし当該企業は、設備投資に資金を向けており、従業員の給料に反映されていないのが実情です。
我々の、景気の良くなった実感は身近なお金が増えてこそ感じるものです。
サラリーマンの収入は、昨年暮れよりボーナスを中心に徐々に増え始めております、又求人倍率も好転し人材が不足ぎみになっており近い将来には企業が人件費を増やし、我々の収入が増え、消費が増加に転じるものと思われます。
消費が増えれば、中小企業も潤って来るものと思われます。
もう少しの辛抱かも知れません。　あくまで、私の私見ですのでご了承下さい。

「ブロードバンドが賃貸住宅に及ぼす影響」
総務省が２０１０年には全ての国民に、フロードバンドが利用出来る環境整備の推進（Ｕ―ＪＡＰＡＮ）を行う事となりました。
今や日本では全世帯の８５％がインターネット（以後ＩＮと記載）を利用しており、ＩＮが世界を大きく変えようとしております。
その影響は、多くの情報を簡単に入手出来る点であり、今や売手よりも消費者の方が買う商品を良く知っていることも少なくありません。
若い層でのＩＮの利用は多く、特に学生はＩＮなくして就職活動が出来ない状況です。
以上の点から、今後の賃貸住宅にブロードバンド対応が欠かせなくなってきており、ＩＮ対応をされた家主様の意見を聞いておりますと、ＩＮ対応設備をしたマンションの入居率は上ったとの意見が多いようです。
特に、学生マンションは必須条件となりつつあるように思われます。
又、一室月間３千円程度のＩＮ使用料を無料にしているマンションも増えてきております。
ＩＮが利用出来るマンションの入居募集は有利である事は事実でありますが、導入に当たっては、色々と検討する必要があり、後々の保守の問題、導入するブロードバンドの種類、利用価値、導入費等々。
私どもでは、上記ブロードバンド導入のご相談に無料で応じております。
担当の藤岡までご相談下さい。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年１１月号）　　　　　　第２４号

１０月号の発行は、弊社「ホームメイトＦＣ」に加盟するための準備で多忙を極め、休止させて頂きました。
今回は１０月、１１月合併号としてお届けいたします。

今回は賃料滞納対策について掲載いたします。

１）滞納者を出さないためには

滞納者が出て退去させるためには、多額の費用と時間を要します。
今や賃貸経営は企業経営であります、滞納者を出す事自体、賃貸経営の失敗と認識する必要があります。
それでは、滞納者を出さないためにはどうすれば良いのでしょうか？
① 悪質入居者を見破り入居させない。
② 入居者とのコミュニケーションを密にする。
③ 滞納者への対応を早期に実施する。
④ きちんとした連帯保証人をつける。と言うことになります。
２）入居者とのコミニュニケーションを密にするとは？
賃貸経営は企業経営であります、入居者に対しては農作物を育てるように手をかける。即ち借主とのコミュニケーションを密にする事です。例えば、月に一度は出会える機会をつくる、或いは自ら賃貸物件に出かけていって廊下の掃除をしたり、余った農作物をそっと窓の下に置いてまわると言うことを実行している人もおられます。このような家主様には、家賃分をカラオケ代に回すと言うことはなかなか出来ないものです。
３）滞納者への対応を早期に実施するとは？
①　入居して６ヶ月以内に賃料を払わなくなった。これは常習者と疑って先ず間違いありません。直ちに法的手続きを取るのが却って安上がりです。
裁判に持ち込んでも滞納家賃の回収はほとんど不可能で、費用も百万円程度必要です。遅くなればなるほど新規の募集も出来ず損害が大きくなるばかりです。
基本的には早期退去方針でのぞむ必要があります。
② 入居後１～２年何も無かったが、ある日突然滞納が発生した場合は、何か理由があって滞納となった場合が多いようです。
その場合、すぐに本人と会って理由を聞く事です、その理由が本当かどうか細かく事情聴取して下さい。とにかく早い対応が必要です。
１日でも滞納した場合は即刻請求の意志を示す事です、それは郵便でも電話でもメモを郵便受けに投函するのも良いでしょう。
何度請求してもなお支払ってもらえない場合は、念書を活用する事も重要です。その内容は「支払い請求をすると同時に、支払のない場合は契約を解除し立退きをする」内容の念書です。
それを守らない場合は「２週間の引越し準備期間をあたえ、合意解除する」念書を書いて頂くよう持ちかける。
普通の人であれば、この段階で「出て行かなければならないかな」となってくるはずです。
但し、無理やり追い出したり、勝手に荷物を搬出することは法が禁止していますので気を付けましょう。あくまで合意のもとに行いましょう。
裁判に持ち込めば最低１００万円の損失は覚悟する必要があります、何とか合意解除、合意退去に持ち込めれば成功と言えるでしょう。
念書の見本等ご入用であれば、連絡を頂ければ雛形のＦＡＸを致します。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年９月号）　　　　　　　第２３号

９月に入り、漸く朝夕過ごしやすくなってまいりましたが如何お過しでしょう？
寝不足も少しは解消されそうです。

７月２６日に大阪高裁で敷引きについての判決がありましたのでご紹介致します。
７月２６日に下された大阪高裁の判決で敷金返還を訴えていた借主が勝訴した。裁判の内容は、借主が平成１３年８月に「大阪堺市の」賃貸マンションに入居、家賃８万円、敷金６２万円（駐車場の保証金を含む）、敷引き５０万円で契約した。その後約３年を経て退去の際、式引き５０万円を不服として「堺簡易裁判所に」提訴し借主の全面勝訴となる、続く大阪地裁でも敷引特約は無効と判断され、修繕費用約１１万円を差引いた５１万円を返還するよう命じた。続く大阪高裁でも地裁の判決を支持し判決が確定した。
今回の訴訟は、初めて高裁レベルでのより高度な司法見解が示された事が注目される点であります。
今後「敷引制度」と言う慣習が、消費者保護法の法律を根拠に否定された事をきっかけに大きな転換を迎えることになると思われます。
賃貸物件の証券化に伴い、賃貸管理のプロであるＰＭ（プロパティマネージメント）が本格的に賃貸管理業を行うようになり、又仲介の大手全国チェーンの躍進等で、敷引制度自体の存続が危うい状況です。
しかし、この制度が一挙に消失することはありえませんが、市場からの要請で徐々に廃れていくか、行政の取組でルール作りがなされるか、いずれにせよ敷引金の制度は将来見直される状況です。

私見ですが
京都の場合は敷引特約を取り入れている契約が少ないようですが敷金の５０％未満の敷引きは現在のところ認められているようです。
しかし、今後は京都での敷金、礼金制度についても問題が出てくるように思っております。
昔のように借手が多くいて貸主が強い状態から、現在は逆の状態になっております。人口の減少に対し、ファンドによる大規模賃貸住宅が一挙に供給され賃貸の需給関係が大きく変化してきております。
今後は、一時金（敷金、礼金等）から原状回復（改装費）を引く事は、著しくゼロに近くなってくるものと思っております。
自然損耗、経年劣化等の改装費は家賃に含まれるとの見解が大勢を占める時期が近づいているようです。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年８月号）　　　　　　　第２２号

８月は「葉月」と呼び、木の葉が紅葉して落ちる月で「葉落ち月」「葉月」と言われております。落ち葉と言っても旧暦でありまだまだ猛暑は続きます、ご自愛を。
京都では、８月１６日に五山の送り火が行われます。

今月号では、賃貸物件を業者に募集依頼する場合のポイントをお教え致します。

「空き部屋の募集方法」

ご所有のマンション等が空室となった場合、あなたはどの様な募集方法をとられているのでしょうか？

１）ご自分で近隣の業者（数社）に依頼している。
２）１社に専任で媒介依頼をしている。
どちらの方がより効果があるのでしょうか？
状況にもよりますが一般的には専任依頼した方が効果があります。
部屋の入居が決定する要因は色々ありますが、物件の質の割りには賃貸条件が割安である場合等は別として、物件の質等が同じであれば、当然物件情報配信量の多いほど反響率は高くなります。
従って、ご自分の空き部屋の情報が、どれ程の入居希望者にとどいているのかを検証する必要があります。

「空室情報発信の経路」

１）ご自分で業者に媒介を依頼した場合
いくら客付力がある業者と言っても、１ケ店で特定地域、特定物件を探されているお客様情報は精々５人程度ではないでしょうか。
３ケ店に媒介依頼をしたとしても１５人程度ではないかと思われます。

２）専任で依頼した場合
ア）不動産業者間ネットワーク（レインズ）に登録すると、京都の不動産業者（約３，９００社）内賃貸仲介を行っている業者を１／２として「１，９５０社」へ物件情報を配信した事になります。
イ）インターネット広告サイトに登録、アクセスの強い５サイト程度に登録すると全国のお部屋探し希望者（∞の人）に配信されます。
ウ）部屋探し情報誌への掲載で、情報誌を読まれる入居希望者に配信される。

以上の通り、入居希望者の目に多く触れる確立は一目瞭然です。
如何に熱心に、多くの武器を活用し、顧客へ多くの情報発信を行っているかを
見極め、その業者にお任せするのが良いのではないでしょうか？

「良い業者の見極め方」

１）客付け力があるか？
２）大手のネットワークに加盟している等、ブランド力があるか？
３）大手インターネット広告サイトとの提携は何社（多く）あるか？
４）その業者のホームページはあるか？　充実しているか？
５）不動産ネットワーク（レインズ）に物件登録してくれているか？
６）物件近隣他社に情報発信（毎週金曜日夜にＦＡＸにて）しているか？
７）他社での客付けの場合、ＡＤ（広告料）は他社に渡っているのか？
８）自社の空室情報を定期的に他社に発信しているか？
９）広告の物件図面は、完璧か（内部・概観写真、間取り図、詳細情報等が入っておりカラー図面になっているか？）
１０）店頭に多くの空き部屋図面情報が掲示されているか？

等々のチェックを行い良い業者を選定してください。又自分で努力する事は人任せにせず、物件の価値（質）を上げる努力を怠らないようにされ入居率の向上に努めて下さい。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年７月号）　　　　　　　第２１号

暑中お見舞い申し上げます

梅雨があけますと猛暑が待っております、くれぐれもご自愛の程をお祈りもうしあげます。

今回は、長期空室物件を満室に変える手法について考えましょう。

特に、賃貸物件の築年が古い物件、或いは顧客ニーズに合わない等により長期空室になっている物件は、家主様にとって頭の痛い問題です。
そうした入居希望者ニーズに適合せず、長期空室になった不人気物件を人気物件に蘇らす工夫、アイデアについて考えます。

「空室改善手法」

入居率向上の手法は、大きく分けて２つあります。
１）建物の質の改善（リフォーム等）、ハード面の改善
２）入居者サービスの付加（付加価値）、ソフト面の増強
以上の２つの視点から記述致します。

「建物の質の改善」

築年数の経過した物件は、顧客ニーズに適合していない物件が多く部屋の一般的な改装のみでは顧客ニーズは満たせないのが実状です。
「建替えはコスト面で」とお考えの場合、比較的にポピュラーな手法に「リフォーム」があります。リフォームによる空室対策には、間取りや設備等を入居者ニーズに合致させること、或いは物件にアピールポイントを付加させるための明確なコンセプトを見い出すことが必要です。
具体的には、ワンルームをファミリータイプ・１ＬＤＫタイプにする、或いは風呂・トイレをセパレートにする、防犯上の設備を付加する、カーペットをフローリングにする、広いクロゼットを設置する等々を行う。
建物の表面部分は変わっても内部の各種配管等の劣化による水質等の問題の解消、建物外観を良くする等も必要不可欠です。
以上その物件の環境、立地条件、建物構造等よりその場所の顧客ニーズ合致したリフォームを施す必要があります。
しかし、先日注目する新聞記事が掲載されておりました、大阪西区にある昭和３６年築の公社住宅３５戸を「入居者の自由な改装を可能にし」募集したところ１６３件の募集があったとのことであった、改装しないのが良い結果となった皮肉な記事を見て考えさせられ、発想の転換を迫られる思いであります。

「入居者サービスの付加」

今後、入居希望者は前述の建物の質は基より、どの様なサービスを受けられるのかも入居決定の大きな要因になってくるものと思われます。
今後増加する高齢者をどう受け入れて行き、どの様なサービスを付加するのか？　入居者の関心の高い防犯対策を如何するのか？　入居者の満足度を高める為のインテリアデザインを付加する？　入居者が不便と思うことをどの様に解決するのか？　等々を一つ一つ具現化し賃貸管理に取り入れ、入居者サービスを向上させることが必要であります。
一方募集面での工夫も必要であり、場合によっては入居後一定期間家賃サービスを行う、礼金、敷金、更新料をなくす等を考慮することも一考かもしれません。意外と良い入居者が決まるかもしれませんよ。
以上書面の都合上詳細な考えが記入できませんが、何かの「ひらめき」発想のきっかけになればと思います。
今後の賃貸経営は、単なる建物（部屋）を貸すのではなく、ホテルのようにどの様なサービスを提供できるのかが競われる方向にあるのではないでしょうか。

７月２０日弊社社員が銀行様主催の研修に参加させて頂く為、お休みとさせて頂きます、宜しくお願いを申し上げます。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年６月号）　　　　　　　第２０号

いよいよ日本列島も梅雨入り、毎日ジメジメした日々が続きますが如何お過ごしでしょうか？
サッカー日本代表もワールドカップで頑張っております、皆で応援しましょう。

私事ですが、シーズンオフ（６月）に手術を致しました、２日間程度の入院でしたが不快なものでした。健康は空気の様なもので普段は感じることがありませ
ん、今後は健康に日々感謝し過ごしたいと思っております。

さて、６月より消防法が改正されました、今回の改正はアパート経営を行う家主さまにも大きく関係してくるものです、今月号はこの件について確認をしておきましょう。

「消防法改正について」

平成１８年６月１日より施工される消防法では、全住宅に火災警報器の設置が義務化されることになりました。
詳細は下記の通りです、現在アパート・マンションを所有していたり、今後建設される予定のある方は特に注意が必要です。
「消防法改正内容」
１）全ての住宅とは、「新築」「既築」を問わずと言うことですが、既に自動火災報知器が設置されているものは除かれます。
２）「新築」「既築」により設置義務化開始時期が異なります。
新築・・・・平成１８年６月１日より設置義務あり
既築・・・・平成２３年５月３１日までに設置義務あり（京都市）
３）火災警報器の設置をする事が義務化された。
警報器・・・煙や熱を感知して、音で居住者に知らせるもの。
報知器・・・火災が発生すると、警備会社や消防署等外部に連絡する機能を持つもの。
（今回の設置義務化は報知器ではなく「警報器」です）
４）取り付け場所は寝室は全住宅で義務化されておりますが、台所等は市町
村によって異なりますが、京都市では「寝室に使用する部屋及び部屋のある階の階段部分の上部、寝室がない場合でも７㎡（４帖半）以上の部屋が５以上ある階の廊下」となっております。
５）取り付け位置は、
天井の場合・・・壁または梁から60㎝以上、エアコンや換気扇の吹き出し口からは1.5ｍ以上あける必要があります。
壁面の場合・・・天井から15～50cmの範囲内。

以上が今回の法改正の概要です、今後の参考になればと思い取り上げました。

　　　　　　　　　　　

とまとハウスの「耳より情報」

　（１８年５月号）　　　　　　第１９号

旧暦５月を皐月と呼び、「さつき」は「田植えのする月」であることからそう呼ばれております。
田舎ではあちこちで田植えが行われる季節となり農家では繁忙期となっているようです。

６月より道路交通法の一部が改正され、駐車違反取締りの民間委託が開始さ
れます。それにともない駐車場台数の不足が予想され、新たな土地活用の手
法として駐車場ビジネスが注目されております。

今月号はこのビジネスについてのポイントを検証してみましょう。

「時間貸し駐車場の実態」

バブル崩壊以降、主に地上げに伴う都心の「虫食い地」（狭小地、変形地等）が売却出来ずやむなく駐車場として運用して来た経緯があり、その際時間貸し駐車場業者がその土地を借上げ、又は運用し急激に時間貸駐車場が増加してきた。
場合によっては、時間貸し業者が直接土地を買取し駐車場として運用してきた。（何故都心の高価な土地を買上げ採算の合う運用が出来るのかは後述する事とする）しかしながら近年は、都市部の地価上昇の兆しが出始め、一部の地主は契約を解除しマンションやアパートに建て替え始めた。各業者は新用地確保も難しさをましているようです。

「時間貸し駐車場の収益性」

時間貸し駐車場は、一般的に高い収益性があると言われております。
では比較してみましょう、月極駐車場は市中心部での賃料は２万円～５万円／月程度であるが、時間貸し駐車場は、稼働率で大きく影響しますが、平均すると４００円／１時間程度で、１２時間の利用者がいた場合（稼働率５０％）は、一日４，８００円、３０日で１４４，０００円となり圧倒的に月極より時間貸しが有利である。
しかしながら、マンション等を建築し空間を利用することによる収益は圧倒的に有利だが、初期投資に莫大な費用負担が必要である点を考慮すれば、時間貸し駐車場の魅力も高いようである。
時間貸し駐車場の初期投資は、精算機、料金不払い防止の車止め、ゲート、防犯カメラ等が必要となるが、その費用は車一台のスペースあたり約１００万円程度が必要である。又定期点検費用、広告宣伝費用等の運用コストも考慮する必要がある。しかし各業者は一括借上げによる自社運用も行っており、その場合は稼働率、初期費用、運用費用を考える必要がなく、リスクも全くない事になるが、自分で運用するより収益性は低くなることになります。

「コインパーキング業者と運営台数一覧表」
業者名　　　　　　　　　　　　　　　　運営台数　　　　運営箇所
パーク２４（タイムズ）　　　　　　　138.385台　　　5.619 箇所
リパーク　　　　　　　　　　　　　　　 70,976台　　　　　 ?
日本パーキング（ＮＰＣ）　　　　　 20,000台　　　 400箇所
日本システムバンク　　　　　　　 15,000台　　 1.300箇所
スターツアメニティ（ナビパーク）　12.000台　　　　 900箇所
日本駐車場開発　　　　　　　　　　　6.066台　　　　403箇所
パカラ　　　　　　　　　　　　　　　　　 5.700台　　　　　390箇所

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年４月号）　　　　　　第１８号

桜も満開となり、京都では観光客で賑わっております。
暖かくなってきましたが、季節の変わり目ですので体調をこわさないよう気をつけましょう。！！

４月に入り来店客も減少傾向です、例年５月の連休を過ぎれば来店客も少なくなります。

今回は、戸建て賃貸住宅が何故再び注目を集めているのかを考えましょう？

「戸建て賃貸住宅の現状」

戸建賃貸物件の現状は中古物件が主流で、転勤の期間賃貸に出す（リロケーション）物件等が多く、かなり築年数の古い物件が多い状況です。
私どもにも、戸建て賃貸住宅（以下貸家と言う）を探されるお客様が来店されますが、なかなか築浅物件がなく需給関係がマッチングせず困ることが多い状況です。
家族が多く、ペットも飼いたいとの希望者は賃貸マンションでは物件が少なく必然的に貸家探しへ集約されることになります。
しかし近年は新築貸家が市場に出て来つつあります、今後は持家派の減少、賃貸派の増加が予想されます。又今までの持家派は生活水準が高く、その要望を満たす為、良質の賃貸物件が出て来るものと思われます。

「今後貸家の方向」

今後の方向は、上記の通り子育てファミリー層の賃貸物件の受け皿として一層増加して行くものと思われますが、貸家の質も同時に高くなって行くものと思われます。
特に子育て世代は、都心回帰に逆行するが、環境の良い郊外で、広い家に入居出来るのであれば多少家賃が高くても、子育の時期は住んでみたいとの希望が強いのが現状です。
場所も、多少駅から遠くても良質物件なら十分貸家としての運用は可能であります、是非多少不便な土地等をご所有の方は検討してみては如何でしょうか。？建築物件としては、８０㎡～１００㎡程度の物件となりますが、貸家でありそんなにグレードを高くする必要はなく、建築費も割安ですみそうです。
但し、駐車場は必ず必要です。

「貸主のメリット」

ファミリー層は一度入居したら長く住んでもらえるのも魅力です、以前は短期の入居者は新規募集毎に礼金がもらえ、退去時には改装費も全額入居者からもらえた時期は短期入居者が歓迎されていましたが現在は長期入居者が歓迎される時代になったようです。
空室の出るリスクが減る事は大変な魅力です、又集合住宅を建てるよりも戸建てを何棟も建てる方が相続時に分筆して売ることが出来る点、駅から遠くて集合住宅に不向きな土地でも建てることが出来る点、建築コストが安い点、定期借家制度の法律が出来居座られる心配がなくなった点等家主にとってメリットはあるようです。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年３月号）

今年の寒さも峠を越し、梅の花も咲き春ももうそこまで来ている実感をもてる日々が続いております。
如何お過ごしでしょうか？

3月に入りいよいよお部屋探しのシーズンも最終局面となりました、ご所有のマンションの入居状況は如何でしょうか？

今回は、京阪丹波橋、伏見桃山駅圏内での物件入居状況についてご報告致します。

「昨年までの状況」

① 不景気の為、個人所得が増えない点。
② 会社が経費の節減から社員を自宅通勤中心に人事異動を行っていた点。
③ 学生が、転居を望んでいるが親が許さない点。
④ 学生が、遠距離でも自宅から通勤している点。
以上の状況から、バブル崩壊以降不景気が続き、個人所得はのびず、社会保険料、税負担等が増加し、年金制度等社会保障制度の崩壊により先行き不安から全体的に個人が出費を控えていた。
又、企業はリストラの嵐で、社員の住宅関係の出費を大幅削減していたのが賃貸住宅への需要が伸びない主な理由のようである。
しかしながら、本年の状況は少し活況を取り戻しつつあるように感じられます。

「企業関係の需要が活発である」

特に、テナント等の事業用物件を探される企業が増加しており、問い合わせ等の対応に追われております。
又、弊社で運営しておりますマンスリーマンションの稼働率が９０％を越えてきており、入居者の殆が出張族であり、企業の収益が改善し積極姿勢に転じているものと思われます。
個人の動きはまだまだですが、企業の収益が改善してきており今年の春闘は満額回答も出ており、今後個人所得も増加してくるものと思われ賃貸状況も徐々に良くなってくるものと考えております、春はもうすぐそこまで来ております。

「当地域の状況」

本年度シーズン中に完成する丹波橋、伏見桃山地区での新築物件は10棟程度で、約２００室程度が供給されるようです。
益々既存物件との競合が激しくなってきている状況ですが、新築物件ですら物件によっては苦戦をしている物件もあるようです。
近年の新築物件は、5年前よりの超金融緩和による金余り、超低金利状況下で不動産への投資が旺盛である時代背景が有り、又当地区は交通のアクセスがよい等の理由から新築物件の建築が多くなっているようです。
投資目的の新築は利回り重視からどうしてもワンルームタイプになるようで、当地域も１０棟ともワンルームタイプとなっております。
今後も毎年、数棟の新築マンションが供給されることは確実であります。
逆に考えると、ファミリータイプの物件を当地域で建築すれば、利回りは低いが、長期的な高入居率の確保が出来るように思われます。

「まとめ」

当地域はワンルームマンションの供給が続いており、益々競合が激しくなりますが、今後の景気状況次第では需要が改善される様に思っております。
今年の当地域での賃貸住宅市場も少し改善が見られる実感を持っております。
中古物件が新築物件に対抗するには、新築物件に近づけるのではなく、オリジナリティのある物件にし、特別な顧客層をターゲットにするのも一つの生き残り策かもしれません。

とまとハウスの「耳より情報」

（１８年２月号）

２月に入り相変わらずの厳冬が続いております、又「インフルエンザ」も猛威を振るっており、健康には十分に注意しましょう。

今現在は「お部屋探し」のシーズン真最中の時期であります。多くの方がこのシーズンに契約をされることになります。
入居率を上げるのはこのシーズンを逃すことは出来ません。
今月号は、この時期に如何に満室にするかのテクニックを弊社の管理物件での事例を通じご紹介いたします。

※　弊社の事例

事例物件

１０数年前より空室の多い物件で、弊社に管理物件としてお預かりしたのが平成１７年１１月であります。
家賃が共益費込みで３７千円、部屋が６畳、ＵＢタイプ、築年数が２０年以上、丹波橋駅より徒歩４分～5分の物件でした。
部屋数２０室で、2室のみ入居されておりました。
部屋は入居が決定してから、改装渡しの条件で募集されておりました。
弊社が管理物件としてお預かりし募集条件の設定を行う
平成１７年１１月に弊社が管理預かり、家主様にご提案し、条件等の相談をいたしました結果、家賃２９千円、共益費３千円、礼金、敷金なし、契約期間２年、更新料１ヶ月、先に部屋の改装工事をして頂く事でご了解を頂きました。
但し、保証金が無いリスクを避ける為、賃貸保証会社の保証を条件にいたしました。又家賃滞納リスクを避ける為に保証会社の家賃収納業務を条件にカード会社の自動振り替えを条件といたしました。

リスクヘッジ
１年以内の退去の場合のリスク対応で、解約違約金の発生条件と致しました。
家賃の滞納リスクはカード会社の自動振替と保証会社の保証で「リスクゼロ」
退去時の原状回復費用も保証会社の保証で「リスクゼロ」
となり、上記のような条件が可能となりました。
入居者にとって
入居者にとっては、当初の一時金が不要で、最初の先払家賃、火災保険料、仲介手数料のみで入居が出来る点、家賃が２万円台、であり入居し易い点で入居者が見向きもしなかった物件が、一躍人気物件となりました。
結果として
空室１８室の内、１１月２室、１２月４室、１月６室、計１２室が契約となりました。
残り空室６室ですが、２月、３月では満室確実の状況です。
入居者も、大手社員、立命、教育大等の学生さまでの入居が半数を占め良い方の入居が案外多い印象を受けております。
以上、ご参考にされ今後の賃貸経営に活かして頂ければと思います。
私どもも、常に顧客ニーズを注視し家主様よりお預かりいたしました大切なお部屋の稼働率を上げるべく全力をあげております。
今後とも、何卒宜しくお願いを申し上げます。