とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年8月号)    第56号


この夏は日照時間が少なく雨の多い日が続きました。野菜は高騰し、米の出来が心配です。
気温も少し低く多少過しやすく体は楽ですが、経済に及ぼす影響を考えれば複雑な気持ちです。

今月号では、平成21年7月23日に京都地裁は、「更新料」支払を義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効であるとの判決を下したこれにより、今後更新料の取扱がどの様になるのかを考えます。

【更新料を無効とした理由】

① 更新料は更新後に実際マンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とは言えない。
と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断した。

② 入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる。
と指摘、特約そのものが無効だとの結論である。
今までに、借地借家法で更新料が無効であるとの判決は(例外を除き)ない。
しかし、今回消費者契約法上、特約そのものが無効である判決は初めてであり、今後の「更新料」の行方に大きな影響を及ぼすものと思われます。

【今後の更新料訴訟の行方】

更新料の有効性をめぐる裁判は、今なお、各地の裁判所で激しく争われております。その中で注目すべき裁判は、貸主・借主双方が大型弁護団を編成し京都地裁において争われた裁判であります。その結果は平成20年1月30日に更新料は「有効」であるとの判断が下された。
しかし、その後借主が即日控訴、現在大阪高裁で審理が続けられており、平成21年8月27日に判決が言い渡される予定です。
この判決に、今回の京都地裁「更新料無効判決」が少なからず影響があると思われます。
しかし、個々の事案が夫々違う為、この判決により更新料が完全に否定された訳ではありません。

【8月27日の大阪高裁判決に注目】

上記の通り、更新料の有効性をめぐる判断は各地で争われておりますが、今回争われております大阪高裁の判決が「更新料問題」の今後における行方を大きく左右する判決になるものと思われます。
又、今回専門の研究者も巻き込んだ審理が行われており、大きく言えば今後の賃貸契約を左右する判決であります。8月27日の判決に注目しましょう。
今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。




今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年7月号)    第55号


梅雨真最中、局地的な豪雨が続いております。 近年はゲリラ豪雨が局地的に発生し被害が出ておりますが事前の対策が必要です。 祇園祭が過ぎれば梅雨明けで猛暑が待っております。くれぐれもご自愛を。

5月15日よりエコポイント活用のグリーン家電普及促進事業が実施され、それに伴い入居者が「地デジ対応のテレビを購入したが映らない、何とかしてくれ」との要望が多くなってきております。
今月号は、地デジに対応するには如何すれば良いのかを掲載します。

【地上デジタル放送とは】
電波の有効利用のために行われるもので、今後情報技術活用社会、情報化社会進展のため必要不可欠な対応策であります。
従って、現在行われております、アナログ放送は2011年7月24日で終了となり、地上デジタル放送での受信のみとなります。
早めの対応が必要かと思います。

【地上デジタル放送を受信するには】
共同住宅の場合は、地デジ対応アンテナ(UHF)を設置するか、ケーブルテレビを引くかのどちらかとなります。
アンテナを設置するには、設置費用がかかりますが、毎月のランニングコストはかかりません。ケーブルテレビの場合設置費用は殆どかかりませんがランニングコストは有料となり受信者(入居者)が負担します。
ケーブルテレビ回線を引き込んだ共同住宅は全ての部屋で、アナログ、地デジ、BS、を無料で見ることができます。
但し、ケーブルテレビ回線を共同住宅に引き込む場合、以前は電柱に設置されている回線が当該物件の前に来ておれば全て引き込み工事を行ってくれましたが、ワンルームタイプでのケーブルテレビの契約が少なく、現在はファミリータイプか、ワンルームでも部屋数の多い物件以外は工事を行ってくれません。

【工事を行うには】
ケーブルテレビの引き込みが出来る場合、殆ど無料で設置工事が出来て地デジ対応が終わります。ケーブルテレビ会社が引き込みに応じない場合は、アンテナ設置での対応となります。
アンテナ工事の設置の場合、共同住宅の場合は殆どブースターが必要であり、又建物内各部屋へのアンテナ配線が古い場合は、配線工事をし直しする必要ある場合があり、事前に調査を行い工事施工となります。
事前調査はアンテナ設置工事会社に依頼すれば1万円程度の費用でやってくれます。ご希望があれば弊社に言っていただければご紹介はさせて頂きます。
今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。




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とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年6月号)        第54号




去る、5月30日に「とまとハウス家主セミナー」を呉竹文化センターにおいて開催致しました。多数のご出席を頂きました事を感謝申しあげます。今後も皆様方のご興味のあるテーマでのセミナーを予定いたしております。今回の「耳より情報」は、弊社代表者が行いましたセミナーのテーマ【今後の賃貸経営(今求められる賃貸経営の在り方)】について、お話をさせて頂きましたセミナーの内容を掲載させて頂きます。皆様方のご参考になれば幸いで御座います。
今後の賃貸情勢はどうなるのか?

【国内情勢の動向は】

皆様方ご承知のとおり、日本国内の今後の動向は、「少子高齢化」が進み、それに伴い労働者人口も減少いたします。従って今後の企業経営は、市場が縮小し従来型の経営は行き詰まることとなります。各企業の対策は、①市場を海外に求めて行く(特に中国)②国内でのシエアー拡大競争が激化しM&Aが活発化する ③新しい市場を創設する。流れです。 【賃貸業界では】  日本の人口は2006年より減少に転じており、世帯数も2017年より減少となる予測となっており、需要の減少は否めない状況です。一方、新築賃貸住宅は40万戸以上が毎年建築され続けており、現状では供給の減少は見られないのが実情であります。日本全国の空家が平成15年に300万戸であったのが、現在では600万戸に達すると言われております。なんと5年で倍増しているのが実態です。従って、需給バランスは崩れ続けると予想され、今後の賃貸経営は大変に厳しくなるものと思われます。
新築住宅着工戸数年度別推移  新築住宅着工戸数 内新築賃貸住宅着工戸数 戸数 昨年対比 戸数 増減平成16年 1,193,038 1.7%増 467,348 1.9%増平成17年 1,249,366 4.7%増 517,999 10.8%増平成18年 1,285,246 2.9%増 537,943 3.9%増平成19年 1,035,598 19.4%減 430,867 19.9%減平成20年 1,039,180 0.3%増 444,747 3.2%増 空家 平成15年 300万戸 現在 約600万戸

【今後起こると予測される問題点】

1) 需給関係の悪化から、収益が減少する。上記の通り、需給関係の悪化から家主様側の収益は減少するものと思われます。その現象としては、家賃の値下り、礼金、更新料は無くなる傾向であり、原状回復費用においては敷引問題等で入居者側から貰えず収入は減少致します。一方、経費面においては、広告料2ヶ月の物件が少しずつ増加しており、投資ファンド物件においては家賃の引き下げが出来ない為にAD5ヶ月と言ったところも出てきております。又入居者確保優先からフリーレント1ヶ月・2ヶ月の物件も増加傾向であり、それに伴う家主様側の経費負担も増加傾向にあります。

2) 入居管理の複雑化需給関係の逆転現象から、入居者とのトラブルが増加すると予測されます。弊社の管理物件でもチョットした苦情が増加傾向にあり苦慮することが多くなっております。苦情はあって当然ですがクレーマーは困ります。消費者契約法の創設を境に急増しておりますが、今後消費者庁創設の法案も参議院を通過し、益々消費者側に立った行政が行われるものと思われます。例えば、滞納者に対して、滞納請求する場合、職場はダメ、22時以降の自宅への請求はダメ、威圧するような言葉使いはダメ、等々、益々消費者保護傾向は拍車がかかるものと思われます。今後は高齢化から1人或いは2人暮らしの高齢者が増加する傾向にある、外国人の入居増、ペットと暮らす入居者増、等々、が今後ますます増加し、入居管理が複雑化する流れは加速されるものと思われます。

3)建物の老朽化建物は建てた瞬間から老朽化が始まります。今後は老朽化した賃貸住宅が益々増加するものと予測され、その対策が急がれます。 今後どうすれば良いのでしょうか?

【一般的な今後の対応策】

1) 建物を常に新築時に近づけるよう心掛ける。常に、小まめな改装、設備の入れ替え、等の対応をする。時には思い切って、リノベーション、建替え等の対応を行う。最終的には売却も一考

2) 入居管理の強化顧客満足度を高くし、サービスの向上を図れば長く住んで頂けます、長く住んで頂ければ高稼働率が維持できます。 3) 賃貸条件の緩和建物に、管理にお金を掛けないのであれば家賃を下げる・敷礼なしにする・広告料を増やす・フリーレントを取り入れる・入居審査を緩和する等、の対応以外のこされておりません。                              

【弊社の考える対応策】

賃貸建物は建ててからが長く、20年30年と高稼働率を維持しなければならないのが実情です。又今後は7対3の割合で管理面が重視されるようになります。「単に部屋を造り借りて下さい」ではなく、その部屋にどの様に付加価値を付け、多様化する入居者ニーズに対応出来るかが鍵であります。貸す方法を考え、方法の商品開発を進める事が今後賃貸物件の高稼働率を維持できる重要なファクターであると思います。

1) 大きな市場を避けて、ニッチな市場に特化して行く多様化するニーズに対応することにより、ニッチな市場に特化することとなります、市場は小さいが確実に顧客が獲得できるメリットがあります。例えば、ペット同居型・高齢者専用・外国人専用・ガレージハウス・楽器演奏可能住宅・家具付住宅・マンスリー、ウイークリー、ワンイヤーマンション等オンリーワン商品の開発こそが高稼働率を維持できる戦略であると考えます。

2) 家賃価格帯で競合の少ない価格帯を選択するこれも、ニッチな市場への特化であり、物件の高級化、或いは逆に低所得者向け住宅の供給も一つの方法であると考えます。ファミリー物件では、6万円~10万円の範囲・ワンルームであれば3万円~6万円程度の家賃価格帯が競合の激しい価格帯であり、インターネット時代ではその価格帯は家賃が1千円違えばアクセスが激減するのが実態です。しかし、その価格帯を外すと急激に物件数が少なくなりアクセス数が急激に増加する。又高額物件と言われる家賃15万円を超えてくると、家賃が2万円・3万円高くても需要は強い為、収益率は非常に高くなり、稼働率も高くなるのが実態です。今後は、多様化するニーズを捉え、小さな(ニッチ)市場に特化し、又価格帯においても小さな市場に特化した、商品開発を進めることが、収益率・稼働率を向上させることとなるでしょう。

【経営者としての自覚が必要である】

釈迦に説法であると思いますが、家主様は過去のような「貸してやる」と言った態度の対応では通じなくなる時代が到来しております。又、管理会社にサブリース・家賃保証等で業務を丸投げするのは、自ら経営を放棄したに等しいと思います。飽くまで、家主様は賃貸事業の経営者であると弁え、経営者として学び、経営者として熱意をもって賃貸経営に取り組んで頂きたいと強く思います。飽くまで管理会社は家主様のパートナーであると心得、経営判断は自ら行うのが経営者であると思います。尚、管理会社(パートナー)の選択は大変重要であると思われ、現在では宅地建物取引業法等のように管理業が法制化されておらず、管理会社により管理業務がまちまちで、何もしないのに管理料として取得している業者もあり、逆に一層懸命になって管理業務を行っている業者もあります。今後益々複雑化する管理業務の良きパートナーを選ぶことは大変に重要であると思います。最後に家主様の持つべき注意点を列挙し参考にして頂ければ幸いです。

1) 管理業は経営であり、経営者たれ
2) 賃貸業はサービス業であると心得よ
3) 入居者は大切なお客様として大事にせよ(退去者がいなければ満室経営が出来る)
4) 常に建物の維持管理に努めよ
5) よい管理会社と良好な関係を築け

大変に失礼な事ばかり申しあげました事をお許し下さい。今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。



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とまとハウスの「耳より情報」

 (平成21年5月号)    第53号


五月の「さつき」とは、田植えをする月「早苗月」が短くなったものです。  鮮やかな新緑が目に飛び込んで心も穏やかになる季節となりました

サブプライムローン問題に端を発した金融不況のなか、一部の富裕層が収益物件を買い始めております。今月号では収益物件の特集を掲載いたします、ご自分の収益マンションの価値判断も合わせお読み下さい。

【収益マンションの売買現況】

サブプライムローン問題に端を発した金融危機は当面続くものと思われますが、中国景気が持ち直し、中国向けの輸出が増加しており一部製造業の生産が活発化しております。しかし本格的な景気回復は金融機関の体力回復が完了し、積極的な貸出に転ずる時期となり、来年一杯は辛抱しなければならない状況ではないでしょうか。
一方不動産に目を転じると、昨年春頃まで上昇してきた地価が減少に転じミニバブルが崩壊し、現在ではかなりの価格調整を余儀なくされてきております。
原因は金融機関の貸し渋りが原因で、特に不動産業への融資は全くなされず、不動産投資ファンドにもお金が回らない状態が続いており、不動産業者、投資ファンド会社は資金繰りのために手持ち不動産を売却しなければならない状態に追い込まれております。               
そんな中、収益物件においては一部の富裕層が収益物件を買い始めております。その要因は、不動産に下げ止まり感があること、ファンド等から収益物件の投げ売りが出ていること、貸出先に窮した金融機関が富裕層に対し積極姿勢に出ていることがあげられます。
特に需要の高い物件は、5千万円~2億円までの物件であり、その層の物件を求める方は全体の半分程度を占めており、当該物件の品薄感が出ております。
しかし、投資ファンドが抱える3億円を超える物件の需要は少なく、逆に価格交渉をしやすい状況と思われます。
今後も、金利安、デフレの状況下、地価の底打ち感が顕著になれば尚買い意欲が活発になるかも知れません。

【収益物件価格の目安】

現在売買が成立している収益物件の価格は、収益還元法での価格設定が行われております。収益還元法と言ってもDCF法のような複雑な計算方法での価格査定を行いますが、今回は目安として単純収益(表面利回り)に対する収益率での価格査定をお示し致します。
表面利回りとは⇒(家賃+共益費/年)÷物件価格=収益率で求めております。
(尚、礼金収入、更新料収入を含めて計算している場合もありますので注意が必要です)

(A)鉄骨造り・築10年以内⇒ 9%~11%
(B)鉄筋造り・築10年以内⇒ 8%~10%
(C)鉄骨造り・築20年以内⇒10%~13%
(D)鉄筋造り・築20年以内⇒ 9%~12%
(E)鉄骨造り・築20年超 ⇒11%~15%
(F)鉄筋造り・築20年超 ⇒10%~15%
以上が飽くまで目安となります。

入居率・貸室(間取り・設備・部屋広さ等)・立地・環境・建物状態・管理状態・敷地形状等により違いがあります。
ご自分の賃貸マンションを一度確認して見て下さい。
例)築20年以内、鉄筋造り、年収1000万円⇒(D該当)1億1千万円~8千3百万円程度となります。

【収益物件購入の場合は】

逆に、新に購入する場合のチェック項目は下記の通りです。
1) 高い入居率が維持できるか。
2) JR、私鉄の駅より近いか。
3) 買物便、公共施設便、医療施設便、環境等の良否
4) 設備面充実度、セキュリティ・間取り、部屋面積、等の良否
5) 建物躯体、外装、内装、防水、受水層、配管・配線・EV等の状況
6) 建物管理の状況
7) 土地の形状・面積、駐車場、接道、前面道路、等の状況
8) 建築確認済証があるか、違法建築部分はないか
9) 銀行融資は付きやすいか、長期の融資が可能か

以上・その他の点をチェックされ、金額の目安を設定し、金額交渉、条件交渉に入って下さい。
一番重要な点は、購入後も高い入居率が維持できるかどうかであります。
購入したが、入居者がいないでは収益物件として何の価値もありません。
又、入居率が高いのを信用せず、レントオール(収益一覧)を取り寄せ真偽を確認する必要もあります。
その為には、信頼の置ける不動産業者に相談されるのが良いと思われます。

【最後に】

現在家主様のお持ちの物件を価値のある物にする為には、購入される側の立場で一度ご自分の賃貸マンションをチェックして見てはいかがですか。
又、立地等の動かせない条件以外は、日頃から気をつけてリフォームするなり、補修する等、価値のある物件になるように小まめに手を入れることが重要かと思われます。
家主様は賃貸業の経営者であります、ご自分の物件に熱意を持って魂を入れて下さい、必ずや満室経営が出来るものと確信いたします。
又、信頼の置ける賃貸住宅管理業者を選任され、今後の厳しさを増すであろう賃貸業の将来で、勝ち組として成功されますことをお祈り申しあげます。



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とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年4月号)      第52号


穏やかな温かい日が続いております、桜が咲き、京都では観光客でにぎわっておりますが、お花見には行かれましたか?

今年のシーズンは如何でしたか?
どこも大変厳しいシーズンとなったようです。

【今シーズンの総括】

3月23日の朝日新聞に「仕送りゼロの下宿大学生が8.3%で過去最高」の見出しで出ておりました。親元を離れ、仕送りゼロで下宿する学生が8.3%となり、仕送り5万円未満の学生も2割を超えており、73年以降最高となったとの記事です。今シーズンの学生需要は不況が大学生活を直撃し厳しい状況です。
一方、法人需要がそれ以上厳しい状況であり、ある媒介業者様では法人成約数が昨年の半分に落ち込んだ業者もあったようです。
それに伴い成約賃料も下落しており、T新聞のアンケートによれば70%の業者が、成約賃料が下落したとの回答があったとのことであります。
学生需要の減少と退去の増加は不況が原因でありますが、具体的には「自宅からの通学できる大学を選んだ」「退去して自宅よりの通学に切り替えた」「家賃の高い下宿から安いところへ転居した」等の理由です。
法人の場合は「社宅廃止で退去した」「住宅手当がなくなった」「寮の廃止で1棟ごと退去した」「会社側が転勤をおさえている」「会社が倒産した」「会社を解雇された」「学校卒業生が実家に帰り地元で就職」等の理由です。
逆に、「賃料を大幅に下げた」「初期費用を大幅に下げた」「敷金ゼロ」「フリーレントを導入」「広告料を上げた」等の対策を打った管理業者は成約率が上がったところも一部あるようです。
又、オフィスビル等の事業用物件も当然、不況の影響で全国的に空室率は増加しており大変厳しいのが現状です。
但し、高額家賃から低額家賃への移転・縮小は活発な状況です。
最低、来年一杯は厳しい状況が続くものと思われます。

【総括として】

今年の、傾向は「安・近・少」①入居者は安さを求める、②通勤、通学の近さを重視する、③支出を減少させる傾向が強かった様です。
今後、何らかの対応が必要不可欠であると思われますので、早期に来春の対策を講じる必要があるようです。




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とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年3月号)    第51号

賃貸シーズンの最後の山場がやってまいりました、各家主さまの空部屋の成約状況は如何でしょうか?
何とかこのシーズンで満室にしたいものです。

今月号では、今シーズンの賃貸情勢についてご報告いたします。
ご参考にされ、何かのヒントになれば幸いです。

【今シーズンの賃貸情勢】

世界的な景気後退が実体経済に深刻な影響を与えております。特に今年に入り深刻度が増しているのが現状です。
一方賃貸業界はどうかと言われると、事業用賃貸物件の空室が増加しているのは事実ですが、賃貸住宅業界は世間で言われているほど深刻ではないのですが、影響は出ております。
賃貸業界の売上は年々減少をしておりますが、今シーズンは特に学生層の減少が顕著となっております。原因は個人の可処分所得が減少し支出を抑えるために、実家から大学に通う、或いは通える大学に入る等の理由から下宿をしながら大学に通うのを避けて支出を減らそうとしているのが一番の要因であると思われます。
又、当店にお見えになるユーザーさまの中で、高い家賃のマンションから安い家賃へ変わられるケースが昨年と比べ増加しております。 要するに出来る限り出費を抑えた生活をしょうとする傾向が実情ではないでしょうか。
ユニクロ、ニトリ、楽天等の企業の業績が良いのは、ユーザーが生活防衛の為価格の安いものを買っているからであり、賃貸業界の流れも同じ傾向にあるようです。

【今後の方向は?】

短期的には、徐々に空室が増加するものの、そう大きな変化はないものと思っております。
長期的に見て、賃貸住宅の造りすぎ、人口の減少、消費者契約法が創設されてて以来ユーザーが賢くなり「原状回復問題」から端を発し「敷引き問題」「更新料問題」その他入居者に不利になるところは全て家賃に含まれるとの見解が次々と出され、家主様の利益が減少傾向にあるのが実態です。それに伴い、賃貸不動産業界も収益が年々減少して来ております。
市場原理から言って、時代遅となった賃貸物件は市場から退場しなければならない状況に追い込まれます。その為に長期的対策としては単に部屋を貸すという概念から、賃貸経営という事業として捕らえその経営者として真剣に経営と向い合う必要があります。今後は兼業経営者ではなく「真の経営者」のみが生き残れる時代であると思います。
(家主様に大変失礼な内容を記載致しましたことをご容赦下さい。)
その為には、弊社も微力では御座いますがお力になれればと思っております。



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とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年2月号)   第50号



今日はご機嫌いかがですか?
寒さも厳しくなり、インフルエンザが猛威をふるっております。お体に十分ご留意されお過ごしください。

今月号では、最近の賃貸不動産関連の動きを、単発的に捉えた情報を列挙いたします、何かの参考になるかも?

【マンション空室に高齢者】   日本経済新聞

福祉長屋NPOが運営(安否確認や生活相談)独居の不安解消・・・マンションに地元特定非営利法人(NPO法人)が事業所を構え、入居者向けに生活支援サービスを提供する—-独居高齢者にとって心強い仕組みが広がっている。空室活用から始まった試みだが、都市部での「ケア付き住宅」の新しいタイプとして注目を集めそうだ。

【ペット共生化賃貸住宅の未来型は家主の収益向上に寄与】   全国賃貸住宅新聞
入居者を絞り込んだ「コンセプト型賃貸住宅」は、供給が少ないだけに、一度入居してしまえば長期間の空室リスクが少ないというメリットがある。
しかし募集方法やマーケティングなど綿密な情報収集と分析が必要となる。

【2030年一人暮らし世帯37.4%の衝撃】   FPジャーナル誌

深刻な高齢単身化、75歳以上の単独世帯は2.18倍に・・・・少子高齢化という流れのなかで人口構造が急速に変化しています。先ごろ「国立社会保障・人口問題研究所」から日本の世帯数の将来推計が発表されました。
そこで明らかになった「2030年に単独世帯数37.4%」という数字は、今後の社会・経済のありかたに大きな影響を与えそうです。

【超長期住宅先導的モデル事業で普及促す】   日本経済新聞

資源を有効活用し、二酸化炭素を極力排出しないストック型社会への移行を促す仕組みとして、何世代にもわたって住み続けられる「長期優良住宅」への期待が高まっている。
日本の住宅寿命は30年、米国は55年、英国の77年と比較すると、極端に短い、住宅寿命を延ばすことで建設や解体の回数が抑えられ排出される廃棄物が大幅に減らせる。今後は量から質への転換が必要である。

【利回り20%の隠れ家物件】   全国賃貸住宅新聞

30坪に建つ木造3階建て、30戸の新しいコンセプトの物件がある。書斎、事務所、勉強部屋などの多彩な用途で利用されている。
賃貸住宅が供給過多にあり、競争率は非常に高いのが現状です。そんな中趣味やビジネス、あらゆるニーズに対応する小スペースは需要がある。

【マンション管理・改修拡大】   日本経済新聞

住宅関連大手がアパートやマンションなどの住宅管理・リフォーム事業を相次ぎ拡大する。住宅大手の新築住宅の販売が低迷する中、中古物件を対象とする事業を収益源として育成する

【不動産取引額8割減】   日本経済新聞

金融危機のあおりで上場企業などによる不動産取引が低迷している。市場混乱が増幅して資金調達パイプが急速に細った2008年10月から12月の取引額は前年同月に比べて約8割減少。昨年年間でも半分にとどまった。本年度に入ってもこの傾向が続いており、取引停滞がさらなる不動産市況の悪化につながる悪循環を引き起こしている。

【不動産市場に新たな流れ】   リアルパートナー誌

日本の住宅流通は現在、転換期を迎えているといえます。
中古マンションのストック数は確実に増加し続けているのですが、建替えはなかなか進んでいないのが現状です。そこで、注目されるのが「リノベーション」。
中古マンション等、既存の建物に大規模な改修工事を行って、用途、機能、性能等を向上させたり、価値を高めたりする事業です。

【地方活性化の起爆剤となるか?二地域居住のビジネスチャンスを探る】   月刊不動産流通

団塊世代を中心に「二地域居住」が注目を集めている。国土交通省は、人口減少社会における持続可能な地域づくりを実現する為、2004年に「二地域居住人口」研究会を組織し、08年には「二地域居住促進協議会」を発足、促進サイトをオープンさせた。同省は5年後の同市場規模を8兆円まで拡大すると推計している。
こうしたトレンドが住宅市場と地方経済の活性化につながるとの期待が高まっているが、果たしてそれが不動産の新たなビジネスチャンスとなるのか?

【留学生倍増へ住まい支援・京都市1万人目標】   京都新聞

京都市は市内の留学生を倍増する方針を決め、その一環として、私有地の右京区総合庁舎跡地を留学生むけ住宅用地として大学に有償で提供することを決めた。今後、大学などと連携し、2017年度までに留学生向け住宅を新たに千戸増やして行く。

【消費者契約法をめぐる最近の注目すべき判決について】   賃貸不動産管理業協会
更新料特約について・・・・・・裁判所は賃料の補充の性質として認めた
定額補修分担金について・・・・裁判所は消費者に不利益を負わせるとし、無効であると結論付けた。
礼金について・・・・・・・・・家賃の前払いの性質として認めた。
家賃保証の破綻と対応・・・・・保証会社大手のリプラスが破綻した、新たな保証人を立てる等の対応が必要である

【家賃の崩落が始まった】   AERA 2月16日号
(掲載内容を抜粋)
地価下落と家賃下落のタイムラグは2年半とみる。2005年ごろから、地価は反転し、いわゆる「ミニバブル」の様相を呈した。それが07年秋ごろからはじける。前回バブルの経験から照らせば、家賃の下落は2年半後の10年春の計算である。・・・家賃の崩落は地方都市ではすでに表面化している。賃貸物件をつくりすぎた、地方都市では需給が完全に崩れ市場はガタガタです。・・賃貸住宅の2割が空き家で、住宅が膨大に余っている状態で、賃料がじりじりと下がる傾向は続く。・・・・・・・初期の家賃を1~3ヵ月分を無料にする「フリーレント」、入居者が入居中の感想を報告する代わりに割引をする「モニター制」等の家賃の隠れ値下げが横行している。・・・しかし、需給アンバランスは今後も解消されないばかりか、強まりそうな気配だ。分譲住宅の大手住宅メーカーまでが持家の売れ行き不振から賃貸市場に力を入れだした。 

【失業者に低家賃住宅】   日本経済新聞

家賃保証会社は、職と住まいを失った非正規労働者らに低家賃で住宅を提供する支援事業に乗り出した。全国で千戸程度の物件を確保、相談窓口を設け受付けを始めた。入居時の保証を引き受けるほか、自治体などの公的支援制度を紹介し、借り手の自立を後押しする。

以上最近の新聞・雑誌・情報誌に掲載された、私の気になる情報を掲載してみました。 それぞれどのように捉えられるかは別として、皆様方の何かの参考になれば幸いです。 


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
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とまとハウスの「耳より情報」

(平成21年1月号)     第49号


新年あけましておめでとう御座います、昨年中のご支援に感謝申し上げますとともに、本年も何卒宜しくお願いを申しあげます。
今年は政治、経済、全てが激変の年になりそうです。

世界的な金融危機が実体経済に大きく影響を与えております。今年はどの様な年になるのでしょうか?

昨年9月のリーマンブラザースの破綻から、たった3カ月で急速に実体経済に大きな影響を与えております。
原因は円の独歩高であり、世界的な消費の低迷であります、日本の輸出産業の業績が急激に悪化し、その裾野は広がるばかりです。
失業率は6%を超えるであろうと言われており100万人以上の失業者が新たに出るものと思われます。
当然生活防衛から消費は低迷し、益々実体経済は悪化の一途となることとなります。
又今後CDS(credit default swap)債権担保証券と言われる金融商品の毀損が大きく6京円~8京円とも言われる巨額な金額の金融問題が表面化すると言われております。
今回の金融問題は底が見えなく、金融のプロでもよく分からないのが実態です。
一方、政治は遅々として進まず、対策も旧態依然とした政策に終始している状況であり、益々政治が民意からかけ離れて行っているように思われてなりません。
この様な現状から、今年は不況の年であり、政治は再編の年であろうと思います。今は過去の方向が180度変わろうとする転換期の苦しみの時期ではないでしょうか?
時代が変われば又素晴らしい未来が待っているものと確信致しております。

【今後は】

輸出産業は壊滅状態、内需拡大は出来ない、国会はネジレ状態で法案が通らず言わば「四面楚歌」の状態であります。
しかし、まだまだ国内で出来ることはあるように思います、農業、医療、介護、教育、健康、国民が改善を望む産業は全て成長産業です。
円高と言っても、まだまだ日本の企業は競争力があります、グローバル化が進展するなか、円高も加わり「海外企業の買収」が容易となり新たな展開も予測されます。
今後も日本の企業が持続的な成長を維持する為には、新興国市場に注目し、特にBRICs(ブラジル、ロシア、インド、中国)の市場開拓が必要不可欠であります。
2008年12月26日の日経新聞トップ記事として「日本企業、中国向けネット通販開始」の記事が掲載されました、中国「銀聯」と三井住友カードとが決済で提携し、日本企業100社が中国市場を狙い日本の商品を販売しようとするものです。   インターネットの普及から日本商品のグローバルな販売が可能であり今後の動きが注目されます。

【国内では】

年金問題、医療制度問題、介護制度問題、国民負担の増大等々、現在の日本国民の大半が将来の不安を抱えております。政治が国民の将来の安心を示してもらえれば、国民は安心してお金を使うものと思われ、1500兆円と言われる貯蓄を少し消費に回せば、消費拡大につながることでしょう。
今後の政治政策に期待したいと思います。

【住宅産業は】


住宅も政策次第では内需拡大に大きく貢献する産業の一つであります。その裾野は広く、住宅一戸の影響は、家電、家具、住宅設備機器等々と広がります。
しかしながら現行の新築住宅は全く売れる気配がなく不動産業界の不振の原因、となっております。その要因は以前の「耳より情報」で記載したとおりです。一方、住宅の数は充足されたが質が伴わないのが現状でありますが、今後は、開発型(新規住宅)の供給は減少しますが、質への転換型の供給はまだまだ伸びるものと思われます。
質への転換とは、100年住宅、省エネ住宅、等の「環境重視型住宅」、ライフサイクルに合った住宅等の「居住環境改善型」、横並びの住宅ではなく個性のある「コンセプト型住宅」等々への転換であります。
現実に、LEDを活用した省エネ型オール電化住宅、長期間メンテナンスのいらない住宅等は本年度中に発売されると思われます。
今後は住生活の個性化からコンセプト住宅の供給が増加するでしょう。
我々もその方向に対応する対策が必要不可欠であり、その対応が出来る業者が生き残れるものと思っております。

【最後に】


今年は、金融問題の底が見えない不安が顕現化する激動の年となることは残念ながら否定することはできません。
資本主義とは富を持つ資本家が、人(従業員)、物(工場等)、金(資本)で
利潤や剰余価値を生む社会システムであるが、近年はそのシステムが暴走し始めた感が否めません。莫大な資金を持つヘッジファンドが石油等に投資し莫大な利益を得ていることはその典型ではないでしょうか? 資本主義は勝者が生まれればいれば必ず敗者が生まれるシステムです、それが近年少数の資本家に急激に富が集中しております。今日本では非正規社員の首切りが横行いたしておりますが、会社の為に人間があるのではなく人間の為に会社があるべきであります。
一方人間は、自己中心的で強欲で果てしない欲を追及し、物は溢れ、自然を破壊し、他の生物のいとなみを踏みにじって、人口はここ40年で30億人から60億人に倍増し、尚増え続け地球を我が物と勘違いしているのが現状です。
今はこの様な状態が変わる時代の変革期で、新たな時代の苦しみが噴出しているものと思われます。
今後の生き方として、皆が我欲を少なくし、他人を思い、自身が正しい生き方をすることが今後の時代を生き抜く秘訣であると思っております。

「本田総一郎」様がこのような事を言っておられます
【つねに正しくあることこそ自分を一番強くすることである。最後の勝利を決するものは正しいか否かと言う事であって、強いか弱いかが勝負を決するものではない】

本年は激動の年と思われますが、考え方によってはチャンスの年でもあります。縁あってなにかの繋がりをもって「耳より情報」をお届けいたしておりますが、我々の新年が素晴らしい一年であったと思えるような2009年にしようではありませんか。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成20年12月号)     第48号



光陰矢のごとし、早くも師走となり本年も最後の月となりました。
本年中のご愛顧を感謝申し上げますとともに、来年も尚一層のご指導ご鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申しあげます。

今月号では、賃貸経営にあたり良いパートナーを探し、
上手く付きあう方法を考えましょう。

【パートナーとは】
家主様にとって有益なパートナーとは、賃貸経営に係わる仕事仲間であり、具体的には、不動産業者・銀行・改装業者・弁護士・税理士・司法書士・管理会社等です。既にお付き合いのある家主様が殆どであると思いますが、そのパートナー探しは家主様にとって重要なお仕事の一つであります。そこで今回家主様にとって有益なパートナーとはどのような業者かを考えてみましょう。
サブリース、家賃保証等でご自分の賃貸物件を業者に丸投げしている場合は、あまり賃貸経営について考える必要がなく、賃貸経営についての知識・経験等が不足している家主様が多い様です。
「法の無知は罰す」と申しますが、法を知らなかったので法を犯した罰を許してもらえることにはなりませんとの意味です。
家主様が賃貸経営についての知識がないため経営に失敗したので誰かに弁償してもらえると言うことにはなりません。自分の経営は自らの責任において行うべきものです、しかしながら経営全てに万能な経営者はおられません、自分の弱点を補ってくれるのが有益なパートナーであると思います。
何かあった時に適切なアドバイスをしてもらえ、時には厳しいことも率直にアドバイスしてくれるパートナーが必要です。
中には業者側の倫理で「ごり押し」に物事を進めるところもありますが、飽くまで知識やノウハウを持っている業者が選択肢を示し、家主様に選択してもらうのが本来の姿であります。
特に管理会社は、賃貸経営において接点が多く、長い付き合いとなりますので、信頼できる管理会社と良い関係を築く事が重要です。

【不動産・管理会社の実態】
私が銀行勤務よりこの業界に身を移し10年になりますが、この業界の特徴は、組織的に会社を運営しているのではなく、一人一人の営業社員が営む個人商店の結集が一つの不動産会社を組織していると言った方が正確なのかも知れません。従って、情報収集、戦略、戦術全てが個人の能力に委ねられ、会社全体の理念等が希薄な業界であると感じております。
従って、営業社員は成果給部分が多く、個々の成績を優先した取り組みになりがちです、具体的には決まりやすいお部屋情報、或いは仲介手数料、広告料の多くもらえる物件等は個人のものとし机の引出しにしまいこんで、自分の顧客に優先的に紹介する。
案内の場合は「当て馬物件を2物件見せて、本命物件を最後に見せる」等のテクニックを駆使する。
自社で預かった物件を他社がお客様を斡旋した場合、自社は家主様より広告料のみの収入(分かれ)となり入居者よりの手数料は他社が受け取ることになります、そのため優良物件は両手数料狙い(広告料+斡旋手数料)で物件情報を自社で抱えてしまい他社に流さない傾向にあります。
日本の大手業者(E社)は、組織として自社物件は他社には一切流さない営業をされております、大手業者であり斡旋力はありますが他社に流せばもう少し早く決まる可能性があるのにと思うこともあります。
最近は借主様よりの仲介手数料が半分になり力関係で弱い立場になった家主様に広告料を上積みした要求をする事もあります、又入居者に礼金を上積みして家主様より広告料名目で礼金に上積みした金額を要求するところもあります。
近年は、日本全体で空住居が660万戸になったと言われております、年々入居者の立場が強くなってきており、家主様の収入が減少傾向にあることは事実です。その家主様よりの収益源を主として営業している、不動産業者・管理会社の収益も連動して減少しているのが実態です、そのような情勢下では上記の自社優先の利益確保行動は現実として起こりうる傾向であるように思われます。
お断りしておきますが、全ての業者がこのような事を行っているのではありません、自社の経営理念に基づき一生懸命、真面目に営業を続けておられる業者も沢山御座いますので念の為付け加えておきます。

【業者の実態を考慮した満室経営を目指そう】

家主様の最大の課題は、稼働率を上げることに尽きますが、お金も掛けない、手も掛けないでは入居者も決まりません。
新築当初は何もせずに満室が続いていたが、そのまま満室がズーと続くことなどありえません、いずれ経年劣化と空室リスクとの戦いとなり、高利回りを維持できなくなり苦慮することになると思われます。
不動産業者に言いなりになるのは如何かと思いますが、リフォームを施し建物の維持管理をすることも必要です。
又、家主様にとって入居斡旋が最重要課題であり不動産業者を旨く使うことが必要です、その為には不動産業者に優良物件(物件の質に対し家賃が安価である場合)と思わせ、業者に積極的に紹介してもらえる体制つくりが重要であります。以下に具体策を列挙致します。

①大家はサービス業であることを自覚し入居者は神様であると思うこと。
②物件の定期的な清掃と隅々まで行き届いた心配りで物件を奇麗にする。
③近隣家賃の相場をつかみ、適切な条件設定を行う(自身の物件を過信しない)。
④物件情報を広く行き渡らせるには、信頼のおける不動産業者に専任で預ける。
(不動産業の担当者は個人商店と思え、魅力ある物件情報は抱えてしまう)
⑤案内用の鍵は必ず現地に置いておく。
(業者は手間の掛からない物件を優先する)
⑥広告料を出し惜しんだため長く空いたままになるより、広告料を出す。
(業者は広告料が2ヶ月出る物件があれば多少遠くても優先して案内をする)
⑦両手数料狙いの業者には物件を預けない。
(物件情報を他者に出しているか、レインズ「業者間情報サイト」に登録しているかを業者に確認する)

要は、入居者が魅力を感じる物件か如何かを不動産業者はよく知っております、家主様は如何に自分の物件を魅力ある物件に仕上げるかを第一に考えるべきだと思います。
新築時代の栄光を引きずり、自己物件は何処よりも良いと思いこんで、何時までも強気でいるため空室が増えていませんか?
物件の年数が経つに従い、間取りが今風でなく何処か古臭い、家賃は昔のままであるような物件ではありませんか?
不動産業者がお客様を案内してもなかなか決まらない状態ではないですか?
家主様が広告料を出し渋るのは不動産業者が敬遠します、欲を出しすぎ、ケチってばかりして業者が相手にしなくなっていませんか?
新築物件であっても空室に悩まされる時代です、中古であればなおさらの事、何もせず、何も出さず、満室経営ができるほど甘くはありません、部屋は何時までたっても空室のままになっては元も子もありません。
なにも不動産業者に迎合する必要ありませんが、不動産業者の実態は記述した通りです、不動産業者の実態を知り、逆に不動産業者を旨く使うのも一考です。
儲けることばかりが優先している、法令順守せよとお叱りを受けるかも知れませんが、実態は記述の通りでそのまま包み隠さず記載いたしました。
大変家主様に失礼な事ばかりを記載いたしましたがご勘弁下さい。
日本国において「衣」「食」に比べ住環境はまだまだ劣っているのが実態です、住宅は人々の憩いの場であり、子育てをする場であり、明日へのエネルギーを蓄積する場であります。その住環境を充実する重要な使命を負っているのが我々であります、「住」の重要性を知り、住環境を向上させる使命達成のためお互い頑張りましょう。
今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。
今後とも宜しくお願いを申し上げます。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成20年11月号)     第47号



いよいよ秋本番、京都も観光客で賑わっております。
紅葉も鮮やかに色づき、見ごろを迎えております。
是非出かけてみては如何でしょうか?
今月号では、今後の賃貸住宅需要について考えてみましょう。

【住宅戸数と世帯数】
今後の賃貸住宅需要を考える前に必要なことは、根拠となるデーターを知る事が重要であります。そのデターは多種多様ですが最低限賃貸住宅戸数と世帯数の推移は押さえておく必要がありますので、以下にその概要を記載いたします。
平成15年現在で総住宅数5389万戸、それに対し総世帯数4726万戸であり、その差が空家となり659万戸もあります。平成15年以降も住宅着工数は高水準で推移しており、最新の調査が進むにつれて空家は増加して行くものと思われます。
上記空家の内賃貸住宅の空家は、平成15年現在で367万戸となっており、現在では相当数の空家があるものと推測されます。
一方、人口は既に昨年より減少に転じておりますが、世帯数は平成22年~27年の間にピークを打ち減少に転じるものと予測されております。

なぜ人口が減少するのに当面世帯数が増えるのかの疑問がありますが、その理由は「若年者の晩婚化、離婚の増加、子離れ高齢者、一人になった高齢者等」、一人暮らし或いは夫婦のみ、親1人と子供の世帯が増加し人口減少とのタイムラグがあるようです。
従って、今後住宅戸数の増加に伴い空家が増加しますが、それに対し世帯数は減少する為、賃貸住宅需要は益々厳しいものとなると思われます。

【世帯構成の変化】
高齢化の進展で、急速に世帯主も高齢化が進展すると考えられます。
賃貸住宅の主な居住者は比較的若年層に偏っており、高齢者世帯数の増加は民間賃住宅世帯数を減少させる可能性を持つと考えられる。
一方前述の通り、世帯構成が独身世帯或いは二人世帯が増加する予測となっており、特に地方圏においては、世帯数の減少と高齢化の影響をより強く受けるためその現象が顕著となる可能性が高いと思われます。
従って、世帯構成の変化に伴い、賃貸住宅ニーズの変化も考えられます。

入居率を維持するには?
賃貸住宅戸数の増加と世帯数の減少による賃貸住宅需要の減退、或いは少子高齢化による家族人数、年齢など世帯構成の変化等々の進む中、今後賃貸住宅の入居率を維持する為にはどうすれば良いのか、家主様の悩みは尽きません。
戦後、世帯数に対し住宅戸数が不足した状態から、現在は住宅ストック数が世帯数を上回り、今後は質への転換が迫られていると思われます。

【ニーズを捉えるには】
若年層の賃貸指向は高いが、今後若年層は少子化により減少することは明白である、一方40歳以上の賃貸住宅居住世帯数が上昇傾向にあり、その年代の単身世帯数が増加していることから、今後はその年代の需要が増加することも考えられます。特に65歳以上の世帯数が増加する事から、その世帯の取り込みは効果が高いと思われます。
統計から、3人上の世帯(ファミリー層)が減少傾向であること、単身世帯が増加していること、また同じ単身世帯でも20代、40代、70代では、所得、居住場所、居住面積、生活習慣等が大きく異なるため、其々の層の違いを認識したマーケティングが必要である。
また、住まいに自分らしさを求める団塊ジュニアの様に生活様式の大きな変化から賃貸住宅ニーズを捉える必要があるようです。

【質の転換】
前述の通り、ユーザーニーズの変化のスピードは速めており、需給のギャップは広がっております。
ファミリー世帯の減少、単身世帯の増加から、最近は広くて間取りの多い住宅より、一室が広いコンパクトな間取で30㎡~50㎡程度の広さの1LDKに人気がある。さらに外出する機会や留守が多くなる世帯は、便利な場所で、セキュリティが充実し安心感がある物件ニーズが高く、そのニーズに対応した住宅を供給する必要があります。
車に乗れない高齢者は益々便利な都心に住いします、中心部の50㎡程度のワンルームを建築するのも良いのではないでしょうか、但し20㎡以下のワンルームマンションは今後一層厳しくなります。
家主様にとって少し厳しいようですが、立地、利便性、建物グレード、設備などに優れた物件しか生き残れないようになるのではないでしょうか。

【最後に】
今後賃貸住宅の新築をする場合は、現在或いは未来のユーザーニーズに合致した建物を建築しなければ時代に取り残されると思われます。
また、既に賃貸マンション等をお持ちの方は、入居率を維持するためには、建物のメンテナンスを常日頃より心がけ、設備、仕様などが時代遅れではないかを考えておく必要があります。
思い切ってリフォーム(新築に近づけること)或いはリノベーション(新築以上のものに仕上げること)を行い、入居率向上を実現したいものです。

【とまとハウスよりのご提案】
弊社では、賃貸住宅管理を通じ常に地元のお役に立ちたいと考えております。
貸手市場から借手市場に変化した現在、如何に入居者の回転率を上げるかではなく、長くお住まいして頂くことこそが入居率を上げる秘結です。
そこで当地の賃貸住宅に住まわれている方に「とまとハウス」が主体となり「地域のコンシェルジェサービス」を行うのは如何かと思っております。
コンシェルジェとはホテルのサービスを思い浮かべます、フランス語で賃貸住宅の管理人の意味もあります。
入居者より衣類、靴のクリーンング、家事、掃除代行、食材の宅配、レンタルトランク、タクシー、レンタカー、宅配便、エステ等々の手配、クリニック、金融機関、公共機関、家庭教師等々の紹介までをするサービスです。
皆様方のマンションにお住まいになっておられます入居者様に対し当該サービスを行い、入居者に長くお住まい頂ける対策の一環としてご提案申しあげます。
皆様方のご意見等をお待ち申し上げております。
今後も皆様方の、お役に立てる情報をお届けいたします。
今後とも宜しくお願いを申し上げます。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
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とまとハウスの「耳より情報」

 (平成20年10月号)     第46号



急に秋らしくなってまいりました、コスモスも咲き夜は虫の音がどこからともなく聞こえてくるようになりました。

夏の疲れが出ないように気をつけましょう。

【最近世界の金融動向について思うこと。】
欧米の大手金融機関が次々と破綻、政府による公的救済が行われております。一方、日本においても不動産、建設会社の倒産が続いており世界的に大変に厳しい状況が続いております。震源地は米国(ウオール街)である。金融・不動産が経済の1/3を占める金融大国である米国が、不動産ならまだしも、住宅ローン等の債権までも証券化し、それを挙って世界の金融機関が買って行った。デリバティブ等のリスクヘッジ商品は、本来の姿から投資商品化し、元金の10倍以上の投資が可能な金融派生商品をつくりだし、実体経済からかけ離れた「お金がお金を生む」経済社会(金融資本主義)を形成した。しかし今回の現象はその構造に歯止めが掛かると見るべきではないでしょうか。今後は実体経済に基づいた着実な経済を形成する必要があります。そのことを日本がリーダシップを取り世界に発信することが必要な時期に来ているとおもいます。
今後日本における不動産等の動向見通しは、世界的な金融バブル化現象の中で、日本では「失われた10年」と言われ、株価、不動産価格等が世界的な水準から比べ大きく取り残された状態が続いておりました。
しかし、日本の金融機関が米国の銀行を買収すると言った状況下、世界的な金融バブルの崩壊で日本が見直され、お金の流れが日本に向かう可能性が出てきたように思われます。今後の動向が注目されます。

【賃貸住宅の優位性の売り文句とは?】
賃貸住宅を媒介する場合に、ユーザー用の案内図面を作成致しますが、そこに物件の優位性をアピールする「売り文句」が記載されております。それを見れば他物件との比較において、自物件の優位性を保つ為の戦略が見えてくるかも知れません。

下記に列挙致しますので、ご参考にして頂ければ幸いです。

☆買物至便 ☆スーパー・コンビに近し ☆駅近物件 ☆交通至便(○○駅より徒歩○分) ☆公園近く ☆○○病院まで○○分 ☆○○学区 ☆閑静な住宅地 ☆環境良好 ☆眺望良好 ☆南向きベランダ ☆専用庭あり ☆駐車場敷地内確保 ☆防犯カメラ設置 ☆角部屋 ☆通風・採光良 ☆宅配ボックス ☆大型バイク駐車可 ☆オートロック ☆Bフレッツ対応 ☆みやびじょん使用可 ☆インターネット無料 ☆地デジ対応 ☆防犯ガラス ☆防犯キー使用 ☆BSアンテナ ☆CATV対応 ☆エレベーター有り ☆家電付き ☆ロフト付き ☆モニター付きインターホン ☆シャンプードレッサー ☆システムキッチン ☆追い焚き機能付き風呂 ☆ワイドな浴室 ☆収納広々 ☆IHクッキングヒーター ☆洗濯機室内置場あり ☆2口ガスキッチン ☆広い居室☆オール電化 ☆独立洗面台 ☆カウンターキッチン ☆ウオークインクローゼット ☆暖房温水便座 ☆フローリング ☆セパレート ☆水周り改装済み ☆保証人不要 ☆ペット可 ☆更新料なし ☆敷・礼なし 

以上、貴方のマンションは幾つ該当がありますか? 多くあるほど他物件より優位にたつことができます。
今後も皆様方の、お役にたつ情報をお届けいたします。
今後とも宜しくお願いを申し上げます。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
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とまとハウスの「耳より情報」

(平成20年8月号)     第44号



京都では7月全ての日が夏日でした、猛暑が続いており睡眠不足で身体の調子がおかしくなりそうです?
こんな時こそよく眠り、よく食べる事が大切です。

今月号は、顧客ニーズの多様化が進み、多種のコンセプト賃貸物件の登場についてご報告申しあげます。
現在の賃貸住宅市場は、供給過多による空室の増加等の要因で大変厳しい状況にあります。又顧客ニーズは多様化し多岐にわたる要望が増加する一方です。

今後このニーズに答えるため「新たな貸し方」を開発し、一般的な賃貸住宅から高度な専用住宅へと変貌させる必要があります。以降に現状をご報告申しあげ、ご参考にして頂ければ幸いです。

現在「新たな貸し方」のマンションが登場しております?

マンスリーマンション⇒出張等の長期滞在型家具付きマンション
ゲストハウス     ⇒生活設備の一部を共同使用して、コミュニティライフを楽しむシェア住居(外国人が多い)
ソーシャルアパートメント⇒ゲストハウス同様ですが、個室は最小限に、コミュニティ空間は充実した物件
ペット共生型     ⇒ペットと住めるマンションン
高齢者住宅      ⇒高齢者専用住宅として運用
ガレージハウス   ⇒車愛好者用、ガレージ建物付き賃貸住宅
超高級賃貸住宅   ⇒外資系社員、高額所得者をターゲットの賃貸住宅
シェア住宅      ⇒一戸を何人かで同居するタイプ
SOHO住宅     ⇒自宅に小さなオフィスが付いている賃貸住宅

その他多くの種類の賃貸マンションが市場に登場してきております、今後も新たなコンセプトマンションが市場に出てくるものと思われます。

今後の対応について
「ブランド」と言えばルイヴィトン・・を思い浮かべますが、他社と商品・サービス等々の差別化が図られている事であります。
我々にとって縁遠いと思われがちですが、要は【他とは違う価値あるもの】と思えば、我々にとっても身近に感じるのではないでしょうか?
今後の賃貸市場もご他聞に漏れず、多様化するニーズに対応する為には、賃貸物件を他にない差別化した物件に仕上げる事が稼働率UPの要諦ではないでしょうか?
ある人は「ホビールーム」に使いたいが・・・多くの要望があります、それに答えるためには賃貸住宅の企画運営をより専門化する必要があります。
現在は賃貸物件の供給過多の時代、空室も増加の一方ですが、現状はまだまだ商品価値のある賃貸建物は少ないように思われます。
今後は益々「借り手」有利の時代が進展します、概念にとらわれない新たな発想で、賃貸需要を掘り起こす事が重要です。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
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とまとハウスの「耳より情報」

(平成20年6・7月合併号)   第43号



各地で大雨注意報が発令されており、梅雨本番となっております。「じめじめ」とした日々が続き気持ちも暗くなりそうですが、明るく元気で過ごしましょう。

今月号は、お部屋探しの形態が急変している現状をご報告申し上げます。  今後の部屋探しのキーワードは【モバイル端末】
「モバイル端末」てなんです?⇒モバイル端末とは、携帯電話、PHS、携帯パソコンの事です。(自宅、オフィス以外からネットワークを通じて情報をやり取りする機器のことです。)

お部屋探しの現状(住宅情報誌からインターネットへ)
10年程前は、住宅情報誌がお部屋探しの主流でありました、当時は情報誌を見た物件を見たいとの問い合わせが多く、我々賃貸業者も有名情報誌に1ページ掲載するのに10万円~15万円を支払い2ページから5ページの確保を挙って争っておりました。又其れだけの反響があったと言う事です。
しかし、時が経ち現在ではインターネットが主流となっております。
総務省の調査では、平成10年に世帯当りパソコンの保有率が32.6%であったのが平成18年末で74.1%に急増し、パソコンでのインターネットを行う世帯が多くなり、当然ながら部屋探しも年々インターネットを通じての部屋探しが増加しているのが現状です。
因みに弊社では、平成20年3月度のお部屋探しに関する問い合わせの81%がインターネットからとなっております。
           
今後の方向は?(パソコンから携帯へ)
それでは、今後のお部屋探しの形態はどの様に変化するのでしょうか?
パソコンの普及は前項で記載した通りですが、それでは携帯電話の普及はどの様になっているのかと言えば、平成6年3月末に世帯あたりの保有率が10.6%であったのが、平成19年3月末現在では95%となっております。
それに伴い、モバイル端末、主には携帯電話からのお部屋探しが増加傾向にあります。
特に、携帯電話からインターネットに接続できるようになってから数年ですが、それ以降の増加が顕著となっております。
現在急速に携帯電話よりの問い合わせが増加しており、今後はパソコンからの問い合わせ数を抜き、携帯電話の問い合わせが主流となるものと思われます。
以前は賃貸業者間で携帯電話からの問い合わせは、若者が多く対応に苦慮するとの話が多かったのですが、現在では多種多様な方よりの問い合わせが増えており、携帯電話からのお客様の層の変化が顕在化している実感をもっております。
今後は、携帯電話への物件情報の配信が不可欠な時代になったようです、来るべき時代を先取りし早期の対策を検討する時期が来ている様です。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
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とまとハウスの「耳より情報」

 (平成20年5月号)     第42号



新緑の時期、周囲の山々を眺めていると心が和む季節、天気が良くなるとどこかに出かけてみたくなります。
いかがお過ごしでしょうか?

今月号では、先日「最新の不動産市況と今後の地価動向」と題したセミナーに参加いたしました、そのご報告を致します。
本セミナーは、不動産市況の有名なアナリスト「幸田 昌則」氏の講演を聞き私なりに解釈し「耳より情報」発送者のみにお伝えするものです。

1) 現在の不動産市況
昨年の、夏を境に不動産市況の潮目は完全に変わったようである。その要因は

住宅の大量供給が行われた
☆ 低金利の長期化から、賃貸物件での運用を目的に賃貸住宅が大量に建築された。
☆ 分譲マンション、建売住宅の建築が大量に行われ販売され続けている。
☆ 投資ファンドによる賃貸不動産への投資が、賃貸住宅供給に拍車をかけた。
上記理由により住宅在庫が急増しているのが第一理由です。
価格が上りすぎ買えなくなった
土地価格が上昇したうえに、建築費の高騰が住宅販売価格を押し上げ、本来年収の4~5倍の価格が購入限度であるが、最近は首都圏でのマンション平均価格が70㎡で1億円となり、年収の10倍をはるかに超えている状況である。その要因が土地価格を押し下げ、現在では、都心商業地で半値程度まで下落しております。但し一等地の地価は下っておりません、又中古市場は価格面から好況が続いております。
耐震問題で建築確認申請に手間取り、新築にかげりが出ております。 規制の強化は不動産価格を押し下げる要因であります。
融資規制の強化

サブプライム問題に端を発し、金融監督庁の融資規制が強化され、不動産業に対する融資はかなり厳しい状況です。特に融資を受けて在庫を抱えており体力の無い業者は厳しい時期に入っております。又不動産物件融資(投資等)も厳しいものがあり、契約したが決済ができない事案が増加しております。

現在の不動産業者向け融資残高は、バブル期以上の融資残高なっており金融監督庁も危惧をしいるのが本音でしょう。
以上4つの要因により、不動産市況は昨年夏以降潮目が変わり、急激に冷え込んでいるのが現状です。

2) これからの不動産市況
「幸田さん」は、不動産の価格は需要と供給できまることは明白であり、他の商品と違い単純に価格決定されるため、需給関係を確り見ておれば見誤ることはない、但し金融が価格を歪める場合があり注意が必要である。と言われておりました。私もその通りであると思っております。然るに今後の需給関係がどうなるのかを予測して見ましょう。

【需要】
融資規制⇒不動産購入手段減少⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
価格上昇⇒不動産購入意欲の減退⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
規制の強化⇒不動産コスト増要因⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
低金利継続⇒不動産保有コスト減⇒購入意欲増⇒需要の増加⇒不動産市況好況
個人実所得の減少⇒不動産購入意欲の減退⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
経済の成熟化⇒企業業績横ばい⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
人口の減少⇒不動産購入人口の減少⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
グローバル化⇒人口、事業所の海外流失⇒需要の減退⇒不動産市況悪化
労働人口の減少⇒外国人労働者流入⇒需要の増加⇒不動産市況好況

【供給】
不動産業に対する融資規制⇒供給の減少⇒長期的には不動産価格上昇要因
不動産規制の強化⇒供給の減少⇒長期的には不動産価格上昇要因
ファンドの沈静化⇒供給の減少⇒供給の減少⇒長期的には不動産価格上昇要因
売り物件の急増⇒供給の減少⇒長期的には不動産価格上昇要因
新築在庫の増加⇒供給の減少⇒長期的には不動産価格上昇要因

その他要因をあげればきりがありませんが、需給関係で今後不動産市況の好況要因は少なく、現在は調整局面にあるものと思われます。但し調整期間は定かではありませんが、長期的に(調整完了後には)は多少市況が良くなることはありますが、大きく不動産価格が上昇することは無いでしょう。

現在の販売中住宅在庫数の推移は、バブル期を上回っており調整にかなりの期間を要すると思われます。

3) 最後に
住宅業界の現状は、急激な金融の引き締めから資金調達難が見受けられます。特に、分譲マンション業者、建売業者は売れない状態が続き在庫が急増、厳しい状況にあります。新規の融資か受けられず分譲用地で買った土地を資金繰りのため投売りしている業者も増加しております。
又、借入による不動産の投資をしていた不動産業者も相当厳しい状態です。
体力のない業者は存続が難しくなっており厳しい状況は当面続くでしょう。
建築費の高騰は、以前に買っていた土地収益を吐き出しても、販売できる価格設定が出来ず、建てるのを残念しているのが現状です。
ワンルーム等の投資用マンションは低金利が続いておりサラリーマン層中心にまだ活発なようですが、融資が厳しく少し陰りが出ております。
収益マンションは、ファンドが全く買わない状態で逆にファンド期限が近づき売却に走り出したファンドもあります。個人は購入意欲が強い状況ですが不動産に対する融資規制が厳しく購入できない場合も見受けられます。
今後は、現金で買える資力のある人は、不動産購入の最大のチャンスが到来し
たようですが、不動産の質が強く求められる時代に入り、厳選した物件を探すのが必要かと思われます。

4) 弊社の役割
土地活用、資産活用等のコンサルタントの広告をよく見かけます、特に土地所有者をターゲットに土地活用を持ちかけ、コンサルタント料とそれに付随する土地売買手数料、建物建築請負、等々の収益が発生することから多くの業者が参入しております。皆様方の中にはご利用されている方もおられると思います。
ご自分の資産を見直し、有効に活用するのが必要であるのは事実です。
しかし、コンサルタントの提案する土地活用と言っても収益物件に仕上げるのが大半です。仕上げた収益物件の長期にわたる運用まで面倒を見てくれません。
弊社には、仕上げた収益物件の稼働率をどのように上げ、長期的に収益性の高い物件に仕上げるかが問われていると思っております。
付加価値を付ける為の手法が問われております、今後も引き続き研究、開発に努め皆様方のお役に立てる、運用のパートナーとして、お付き合い頂ければ幸いで御座います。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

   (平成20年4月号)     第41号



4月は「卯月」で「卯の花が咲く月」です。卯の花は唱歌にある「卯の花のにほふ垣根にほととぎす早も来鳴きて・・・」と歌われ、初夏のシンボルとして愛されております。

今月号では、ユーザーニーズ(入居希望者のニーズ)の設備に関するトレンドについて考えて行きたいと思います。

1) 設備のユーザーニーズ
設備についてのニーズは時代と共に変化してゆくものですが、近年の設備ニーズは急激な変化があり、貸主側にとって常にそれを注視し自分の物件をニーズの高いものにする必要があるかと思われます。
そこで、最新の設備ニーズはどのようなものなのかを探りたいと思います。

2) 引っ越すとしたら欲しい設備とは(単身マンション)
① エアコン    91%
② バス、トイレ別 86%
③ 幅1.8mの収納  79%
④ 室内洗濯機置場 71%
⑤ ベランダ    67%  

その他として、セキュリティ、床フローリング、防音、追い焚きバス、インターネット接続料込み、宅配ボックス等
以上はアットホームが大学生より聞いた現状である、社会人より聞いた場合はもっと高い数値が出るものと思われます。

3) ユーザーニーズ変化の一例
20~30代、一人暮らし、男女を対象に「平日の入浴スタイル」を聞いた結果、男性の70%女性の60%はシャワーのみでバスタブには浸からないとのこと。単身者マンションニーズの変化はシャワールームのみでも可能であるとの答えであり、シャワールームとトイレの組み合わせでお洒落な空間を作れば十分対応可能であると思われます。

4)借主と貸主との意識のズレ(需給ギャップ)

ユーザ、オーナーに対する意識調査の結果、築10年経過した物件を古いと思うか?との問いに対し「ユーザー27%に対し、オーナー8%」、又保証人不要制度について「利用したいユーザー60%」に対し「制度を知らないオーナー40%」と意識のギャップがあり、そのことが需給ギャップに繋がっております。

5)最後に

貸し手が借り手に歩み寄る時代、価値観も多様化する中、チョットしたリフォームでユーザーのニーズに応えることができるかも知れません。
特に最近は、セキュリティ、防音、インターネット・地デジ対応等のニーズも高まって来ております。
今後もユーザーニーズの変化には十分に注視する必要があるものと思われます。
いつも紙面の関係で詳細が記載出来ませんが、ご興味のある方は弊社までお気軽にお問合せ下さい。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
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とまとハウスの「耳より情報」

 (平成20年3月号)     第40号



3月3日はひな祭り、お雛様には子供の厄や災いの身代わりとなり、子供の成長と幸福を願う心がこめられています。

1)古くなった賃貸マンションの行方は?
築10年を経過した頃から急激に稼働率が悪くなり競争力を失しなって行きます。その理由は賃貸需要が横ばいにもかかわらず供給が多いからです。
2007年度は建築基準法改正の影響で新築賃貸住宅の着工戸数が急減したが、2006年までは年間50万戸水準で増加したのがその要因です。
今では、古い物件は急激に入居者が決まりにくくなり空室期間が長くなってきているのが現状のようです。
それでは、【どうすれば良いのか】悩んでおられるオーナー様が多く、以下に対策をお教えいたします。

2)古いマンションをどうするの?
古いマンションをどうしたらよいのか? その対策は以下の4つに分かれます。
1) 家賃を下げる。
2) リフォームとリノベーションをする。
3) 建替えをする。
4) 売却する

3)売却・建て替えをしたくない場合は?
家賃を下げるか、改装をするかが必要です。但し家賃を下げると入居者の質が悪くなり滞納、トラブルの発生が心配ですし、改装をするにはお金がかかります。それではどうすればいいの?

5) 家賃を下げた場合は?
滞納のリスクは、保証会社を利用することにより解決しますが、入居後のトラブル等の心配は残ります。

6) 改装をする場合は?
改装の方法には、リフォームとリノベーションがあります。

a)リフォーム⇒古い設備や内装を新しく奇麗にすることで、新築に近付けられるが、新築に勝るようには出来ない。
b)リノベーション⇒建築の技術面だけではなく、ライフスタイルに合ったコンセプトを提案する為、新築を超える反響を得ることも可能である。

尚、上記a・bを施す条件で、10年間固定家賃にて借上げてくれる業者もあります。
いつも紙面の関係で詳細が記載出来ませんが、ご興味のある方は弊社までお気軽にお問合せ下さい。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
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とまとハウスの「耳より情報」

(平成20年2月号)     第39号



温暖化現象で暖冬と思いきや11年ぶりの大雪となり交通も大混乱となっておりますが、如何お過ごしでしょうか。寒さも今が底、風邪に気をつけましょう。

 今回の耳寄り情報は、現在の「不動産市場の現状と今後」について、私の考えを述べてみたいと思います。これは飽くまで「私見」ですのでご了承下さい。

1) 不動産市場の現状
金融機関の不良債権処理がほぼ終結し、融資姿勢は積極的なものとなり収益率の高い個人向け住宅ローンを主体として融資を膨らませてきたが、全体量の確保の為、低金利を理由に不動産ファンドに対し「ノンリコースローン」を貸しこんだ。結果、ファンドによる収益物件の買収合戦となりました。又金融機関の「住宅ローン取組やすさ」「低金利等」の理由により都市部の高層マンションは即売が続き、マンション業者のマンション用地の獲得合戦も激化した。
そうした結果、2~3年前より都心或いは、地方都市の中心地の地価を押し上げ「ミニバブル」の様相が続いておりました。
しかし、昨年米国のサブプライム問題が発生し、世界中の金融機関、ヘッジファンド等の損失が表面化し損失の限界が見えない状況となっております。
その結果、ファンド資金は原油・穀物・資源等に向かい、その高騰を顕在化させております。その様な状況下、金融監督庁は金融機関に対し融資姿勢の厳格化を指導、現在は収益物件等の融資が出にくい状況となっており、昨年末頃より地価が調整局面に入っております。分譲マンションの売れ行きも、土地の調達価格、建築コストの上昇から販売価格が上がることになり、又建築確認遅延による供給減少から売れ行きが急減し、売れるところ売れないところの2極化が明確になっております。
一方賃貸市場は、事業用賃貸は大手企業の収益好調からテナントの賃貸が活発化し、空室率が減少傾向にありますし、大型物件の需要も好調です。
賃貸住宅市場は、不動産ファンドによる供給過多から、空室率は増加傾向が続いております。

2) 不動産市場の今後
都心部、地方都市駅前地価は今後当面調整局面を余儀なくされ、地価は20%~30%の下落が予想されます。その後収益率が改善され、買われる場面も出てくるかもしれません。今後の買い手は選手交代で、露・アラブ・シンガポール等の政府系ファンド・オイルマネー等の向かう投資の行方が株価、地価に与える影響が大きそうです。
分譲マンションンの今後は、建築コストの高騰が続くことから、業者側が買い手側の所得水準に合う価格が提供出来るか如何かが大きな課題でしょう。
事業用物件は企業の工場が一部中国から国内に回帰しており、工場用地の国内需要は活発化しております。又政治も今後内需主導型の政策を取るものと思われ、事業用物件は益々活発化するものと思います。
一方賃貸住宅市場は、人口の減少は今後も続き、やがて世帯数の減少も始まり益々空室が増加するものと思われます。今後は、分譲マンションの質に近い賃貸物件の供給が増加し、又一戸建て賃貸も分譲住宅並みの質の高い賃貸が登場し、金利の高騰が始まるようにな

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(平成20年2月号)     第39号



温暖化現象で暖冬と思いきや11年ぶりの大雪となり交通も大混乱となっておりますが、如何お過ごしでしょうか。寒さも今が底、風邪に気をつけましょう。

 今回の耳寄り情報は、現在の「不動産市場の現状と今後」について、私の考えを述べてみたいと思います。これは飽くまで「私見」ですのでご了承下さい。

1) 不動産市場の現状
金融機関の不良債権処理がほぼ終結し、融資姿勢は積極的なものとなり収益率の高い個人向け住宅ローンを主体として融資を膨らませてきたが、全体量の確保の為、低金利を理由に不動産ファンドに対し「ノンリコースローン」を貸しこんだ。結果、ファンドによる収益物件の買収合戦となりました。又金融機関の「住宅ローン取組やすさ」「低金利等」の理由により都市部の高層マンションは即売が続き、マンション業者のマンション用地の獲得合戦も激化した。
そうした結果、2~3年前より都心或いは、地方都市の中心地の地価を押し上げ「ミニバブル」の様相が続いておりました。
しかし、昨年米国のサブプライム問題が発生し、世界中の金融機関、ヘッジファンド等の損失が表面化し損失の限界が見えない状況となっております。
その結果、ファンド資金は原油・穀物・資源等に向かい、その高騰を顕在化させております。その様な状況下、金融監督庁は金融機関に対し融資姿勢の厳格化を指導、現在は収益物件等の融資が出にくい状況となっており、昨年末頃より地価が調整局面に入っております。分譲マンションの売れ行きも、土地の調達価格、建築コストの上昇から販売価格が上がることになり、又建築確認遅延による供給減少から売れ行きが急減し、売れるところ売れないところの2極化が明確になっております。
一方賃貸市場は、事業用賃貸は大手企業の収益好調からテナントの賃貸が活発化し、空室率が減少傾向にありますし、大型物件の需要も好調です。
賃貸住宅市場は、不動産ファンドによる供給過多から、空室率は増加傾向が続いております。

2) 不動産市場の今後
都心部、地方都市駅前地価は今後当面調整局面を余儀なくされ、地価は20%~30%の下落が予想されます。その後収益率が改善され、買われる場面も出てくるかもしれません。今後の買い手は選手交代で、露・アラブ・シンガポール等の政府系ファンド・オイルマネー等の向かう投資の行方が株価、地価に与える影響が大きそうです。
分譲マンションンの今後は、建築コストの高騰が続くことから、業者側が買い手側の所得水準に合う価格が提供出来るか如何かが大きな課題でしょう。
事業用物件は企業の工場が一部中国から国内に回帰しており、工場用地の国内需要は活発化しております。又政治も今後内需主導型の政策を取るものと思われ、事業用物件は益々活発化するものと思います。
一方賃貸住宅市場は、人口の減少は今後も続き、やがて世帯数の減少も始まり益々空室が増加するものと思われます。今後は、分譲マンションの質に近い賃貸物件の供給が増加し、又一戸建て賃貸も分譲住宅並みの質の高い賃貸が登場し、金利の高騰が始まるようになれば、所有から賃貸に移行される高所得層の入居者が賃貸市場に大量に登場してくるものと思われます。
又、労働人口の減少は、優秀な国外の人に頼るようになると思われ、外国人の賃貸市場への流入増加も予測されます。
今回は私の私見を述べさせて頂きました、ご参考になれば幸いです。
又、別添に最近動きのある事項を列挙しております、是非ご覧下さい。


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    宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者
    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

れば、所有から賃貸に移行される高所得層の入居者が賃貸市場に大量に登場してくるものと思われます。
又、労働人口の減少は、優秀な国外の人に頼るようになると思われ、外国人の賃貸市場への流入増加も予測されます。
今回は私の私見を述べさせて頂きました、ご参考になれば幸いです。
又、別添に最近動きのある事項を列挙しております、是非ご覧下さい。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
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とまとハウスの「耳より情報」

(20年1月号)      第38号



新年明けましておめでとう御座います、旧年中は大変お世話になりました、本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

日本の景気も大企業は好景気が続いておりますが、我々の中小零細企業はその実感がありません。逆に増税、原油高による物価の上昇等、可処分所得が減少し一般庶民にとって大変苦しい台所事情が続いております。

又、大企業、中小企業、個人を問わず全てのものの2極化が急速に進展しております。ご多聞に漏れず土地価格あるいは、家賃においても2極化の傾向にあり、今後の賃貸経営も益々難しい舵取りが求められることになります。

1) 今後のマンション経営のゆくえは ?
日本の総人口は2005年に減少に転じましたが、総世帯数も2017年には減少に転じる予想となっております。反対に住宅総数は増加が続いており「人口は減るのに、住宅は益々増える」と言う逆転現象が続いております。
当然ながら、この様な状況下でユーザーは、より「新しい」「良い設備」「良い間取り」「良い立地」に流れることとなります。
そうなれば、古い物件は空きが増え家賃が減り、家主様の収入が減ることを意味します。
従って、賃貸経営も冒頭記載の通り2極化が益々進展することになるでしょう。

2)その2極化への対策は ?
それでは、2極化が進むのに手を拱いて見ているしかないのでしょうか、又その対策をどのようにしたら良いのでしょうか。
私は、概ね下記の3つの対策が考えられると思っております。
1) ハード面として、建替え、建物の改修等、お金をかけて建物を甦らせる。
2) ソフト面として、入居者満足度の追求、賃貸の方法を変える。
3) 最後の方法として、家賃を下げる方法があります、お部屋の質とその対価でお徳感を与える。

3)対策の具体的方法 ?
上記の具体的な対策として、お金をかければ建物を甦らせることは出来ますが、策としてはお金があれば出来ることであり、賃貸物件を数多く手がけている建築業者であればやってくれます。又、家賃を下げることは最終手段であると思います。
ソフト面において顧客満足度を上げること、或いは賃貸方法を変えてみることは今後大変に重要となってくるものと思っております。
顧客満足度を上げることは多くの方法がありますが、紙面の関係上今回は賃貸の方法を変える点にのみ触れておきたいと思います。
賃貸方法にどのようなものがあるのかを下記に簡単に列挙しておきます。
ルームシェア(フラットシェア・ハウスシェア)、ゲストハウス、マンスリー(ウイークリー・ワンイヤー)、家具付、一時金なし、外人専用、介護付老人用、ペット同居型、季節品・家具収納倉庫等が考えられます。
今後も多くの新しい賃貸方法が考えられ、入居者にとって便利な方法が出てくるものと思われます。
私どもも、新たな貸し方を考案し、入居者にとって、家主様にとって喜んで頂ける仕事をして行きたいと思っております。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。
    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 
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とまとハウスの「耳より情報」

(19年12月号)      第37号



いよいよ師走今年も後僅かとなりました、証券界では「掉尾の一振り」と言いますが、我々も本年最後の月を「有終之美」で飾り、よき年となりますよう頑張りましょう。

10月号・11月号で、①賢い管理媒介不動産業者の選び方、②契約率が飛躍的に向上する内見テクニックを掲載いたしました。
今月号ではシリーズ最終章(第三弾)「③収益率を重視した建物建築・建物管理術」について記載いたします。

【収益率を重視した建物建築・建物管理術】

1) 空室をなくし、稼働率を上げるのは如何すれば良いの?
入居率100%はあり得ません、しかし1日たりとも空室があれば当然その分収入が減ってくるのは明白です、賃貸経営は「機会損失」との戦いであると言っても過言ではありません。如何に空室を少なくするかの方法を列挙いたします。
「空室を防ぐにはどのような方法があるの ?」
空室を防ぐ方法は「単純明快」退去を無くすことであります。しかし永遠に入居して頂くことは不可能であります。退去の理由で「遠くに転勤する」「大学を卒業し遠くに就職する」等々のように止むを得ない理由により退去する場合は仕方がないのですが、「マンションの管理が悪い」等の理由で退去されるのはこちら側の対応次第で防ぐことができます。
その対策は、入居者を「お客様」として大事に扱い、入居者満足度を高める事に尽きます。賃貸経営はサービス業であり入居者に出来る限りのサービスを尽くす必要がありますが、以下にその具体策を列挙いたします。

☆ 常にマンションの掃除をし、奇麗にしておく。
☆ 機会を見つけ、よく入居者との対話を図る。
☆ 長期入居者への特別サービスとして、設備の取替え、クロスの張替え、ルームクリーニング、誕生日祝いの贈呈等々のサービスをする。
☆ 「24時間」家主との連絡が取れる体制を作り、クレーム等の対応は素早く行うことが重要です。
「その他の対応」
☆ 入居者の退出は出来る限り早く確認することが、次の募集に早く入れ空室期間を最小限に納めることができます。特に繁忙期(転勤、入学時期1月~3月)は入退出が多く、繁忙時の3ヶ月前までに空室を確認(解約通知通常1ヶ月前)しておくことが必要です、電話、お手紙等で確認を取るのも一考かと思われます。
☆ 現在の入居者に次の入居者を紹介して頂く方法があります、入居者の友達等が同じ部屋に入居する場合敷金を全額返金する或いは謝礼金を払う等の特典付で紹介入居者に入居して頂く、このことは業者の仲介手数料も不要となります。
☆ 入居予約制の導入を行い、その物件の入居希望者は入居待ちして頂き空きが出れば順番に入居して頂く、その場合空室が無く見て頂く部屋が無い為室内の詳細な写真等を準備する必要があります。
☆ 自身のマンションのホームページを作成する。インターネットでの問い合わせが70%を超えてくる時代であります、又、現在は比較的低価でホ-
ムページを作成することができます。   

2)その他の方法で収益を上げる方法はあるの ?
マンションの収入は、入居者からの家賃のみであると思われている方は是非お読み下さい。
家賃以外に収益を上げる方法はないのか、ご自分の物件をもう一度見直してください、何処かにあるかも知れません?
下記に列挙いたします、ご確認下さい。

1) 駐車スペースがあれば、有料駐輪場、有料駐車場にする。或いはコインパーキングに借上げてもらう方法。
2) 小スペースにラック式の駐輪場を設置し、ステッカーを配布入居者のみの有料駐輪場とする方法。
3) 通行料の多い道路に面していれば、飲料等の自販機を設置する。
4) デッドスペースが有れば、有料トランクルームとする。
5) コインランドリーを設置する。
6) 壁面、屋上等に有料広告用看板の設置募集を行う。
以上が一例ですが、考え方によっては他にも数々の方法があると思われます。

3)賃貸経営者として如何すればいいの ?
家主様は賃貸事業の経営者です、利益を上げ、キャッシュフロー重視の経営を行う必要があります。
そのことは、自ら経営者として事業の全てを管理、運営する必要があります。大変に失礼な言い方かもしれませんが、それを業者に丸投げし自らは業者の言いなりになるのは経営ではありません。管理委託契約は丸投げ契約ではありません、飽くまで管理、運営方針を行うのはご自身です。ましてや家賃保証契約などは丸投げ経営と同じです。業者に委託するのは業務のアウトソーシングであるとご理解下さい。
今後は自ら、賃貸経営に関する勉強を怠り無く行い賃貸経営のプロとして経営にあったって頂く事が重要かと思います。

「良い管理業者の選び方」

その一)飽くまで経営のパートナーであり、賃貸経営の知識を豊富に有し誠実に助言を行い、家主様の意向に沿った運営、管理を行う業者を選ぶ。
その二)賃貸は稼働率が命、入居者を早く斡旋してくれる業者を選ぶ。
その三)入居者満足を実行し、滞納時・退去時・クレーム対応・建物管理の良  い業者を選ぶ。
その四)家主様の手足となり、素直に素早く動いてくれる業者を選びましょう。
逆に、調子の良い業者で、「裏づけのない勘頼りのアドバイスをする」「家主の意向を無視し、一切口を挟ませない」「対応が遅く、対応が悪い」「入居者を決める戦略が無い」等々の業者は避けましょう。
良い業者とパートナーを組むことは大変に重要です。

4)終わりに

賃貸経営の最重要課題は、「利回り」です、昔「物」が不足していた頃は大量生産大量販売で物が売れました、一定の法則で物を作り一定の方法で販売すれば売れた時代でした。しかし現在は物が溢れ、顧客志向は急変し多様化し、大変難しい時代にあります。現在の考え方は物を作る(売る)側の倫理ではなく顧客のニーズを重視しなければなりません。

物を作る場合、生産コストに利益を乗せた金額が売価であるとの認識は作る(売る)側の倫理であり、顧客がこの商品を幾らであれば買うのかと言うことからコストを考えることが必要な時代です。
従って、賃貸経営も、先ず入居者ニーズから、家賃を設定し、建物コスト、設備コスト、管理費コストを長期的視点に立ち考える必要があります。
飽くまで賃貸の経営です、物件の価値も収益還元法・DCF法での算出になっており、利回りを上げることが物件の価値を左右します。
一度ご自身の物件を見直されては如何でしょうか。
これで3回に渡り、掲載してまいりましたシリーズ賃貸経営を終了いたします。如何でしたか、今後も皆様方と一緒に賃貸経営について勉強をして行きたいと思います。

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とまとハウスの「耳より情報」

(19年11月号)      第36号



11月は、3日が「文化の日」(日本国憲法が平和と文化を重視していること)・23日が「勤労感謝の日」(勤労を尊び、生産を祝い、国民が互いに感謝することを趣旨とすること)で制定されました。 
 
先月号では、①賢い管理媒介不動産業者の選び方を掲載いたしましたが如何でしたでしょうか?  
今月号では「空室を出さないための方法」シリーズ第二弾「②契約率が飛躍的に向上する内見テクニック」を記載いたします。
次回12月号は第三弾「③収益率を重視した建物建築・建物管理術」になります。
お楽しみに!

【契約率が飛躍的に向上する内見テクニック】
今回は、物件案内に至るまでの「広告術」「案内の前に準備する術」「案内の際の術・クロージング術」の3項目にわけて考えて行きましょう。

1) なぜ入居希望者の問合せがないの?
「有効な広告テクニック」
有効な募集広告をつくることが、多くの競合物件の中からあなたの物件を選んでもらえる要諦であります。
お部屋探しのお客様は不動産業者がお見せする募集広告の中から、広告を見た一瞬で興味があるかないかの判断をされます。この物件を見たいと思わせる広告作りが重要です。
一般的には、広告にキャッチコピー(読み手へ一言で分かりやすく、魅力的に伝える1~3行程度のフレーズ)ではなく、ボディコピー(訴求する対象を詳しく説明する為の文章)を使う技法が、お客様がみて実生活のイメージをしやすいようです。
「コンビニ至近⇒コンビにまでたったの100m、生活必需品が24時間揃います、夜中にお酒も買えますよ」等の方法があります。
その他、色々な広告テクニックはありますが、近年はインターネットでの物件検索が主流となりつつあります。
多くの物件を簡単に比較できるようになったため、益々広告による他の物件との差別化が図れなくなってきております。
情報誌、チラシ、店頭図面等の紙媒体では時代遅れかもしれません。  
 
それではインターネットでの目に付きやすい掲載方法はどんなものなの?
◎間取り図が見やすくカラーである。(スキャナーでのものは鮮度が落ちます)
必ず手間がかかりますが、間取り図作成ソフトで個々に作成する。
◎写真が外観のみでなく内部の各所の写真が見られるものを掲載する、最近では部屋内部のパノラマ写真による掲載物件も増えてきています。
(写真のないものは問題外)
◎インターネットのサイトには多くの物件が掲載されておりますが、その物件の情報量の多いもの、例えば写真付であれば他の物件より上位に掲載される為、顧客の目にとまりやすくなります。
◎インターネットの掲載内容は画一的であり、キャッチコピー等の掲載がしにくいので、如何に物件情報内容を充実させるかです。
◎他の物件との比較において、物件の「お徳感」を出す。
◎他の物件との差別化をする。(敷礼なし、フリーレント等)  
如何に多くのサイトに掲載し、多くの不動産業者にその物件を発信して行く事が、多くのお客様の目に触れることになります。

2) 物件案内テクニック(案内準備、案内・クロージング)
「案内の前に準備するテクニック」
案内の前に準備をすることがあります、案内の際は部屋の扉を開けた瞬間の第一印象で契約に至ることが多いのが原状です、お客様の思っていたイメージより「良い」「悪い」によるところが多い様です。
お客様に感動を与える事前準備をしましょう。
案内が入る前に下記の準備をしておきましょう。
◎ 外観の第一印象を良くしましょう
◎ エントランスにホコリ、チラシ等が散乱していないよう注意しましょう
◎ 掲示板の張り紙の歪み、汚れ等はないか
◎ 部屋のリフォーム・清掃は事前に済ませておきましょう
◎ 案内が入れば、部屋の換気をしておきましょう(芳香剤を置くのも一手です)
部屋、キッチン、トイレの異様な匂いは厳禁です
◎ 内見用スリッパを玄関に用意しておきましょう
◎ トイレ・キッチン・玄関等に消毒・清掃済みのラベルを貼りましょう
◎ キッチン・トイレの水が乾ききっていないか事前に水を流しておきましょう
◎ 部屋の寸法を測れるメジャーを備えておきましょう
◎ 鍵は必ず現地に備えておきましょう

「案内・クロージングのテクニック」
案内は大抵不動産業者の営業担当者が案内を行うことになります。下記に案内の際の注意点を列挙します。
◎家主様は案内の際、立ち会わないケースが多く、営業社員によっては旨く設備機器の説明が出来ない、或いは物件近隣の環境・学区・買物等々の説明が出来ない場合があります。そのために、手書きのPOPで操作説明、機能説明を作成し貼り付けておく、或いは入居のしおりを作成し置いておく等の配慮が必要です。
◎営業社員が無意味なクロージングをするのも問題があります。
◎案内は事前の準備が万全であれば、全く問題ありません。
以上が、契約率が飛躍的に向上する内見テクニックについて、記載致しました。
全部を直ちに実行するのは大変です、一つでも多くの項目を実行して頂ければ以前よりは改善できると思います。
弊社では、上記項目を社員全員が共有し、皆様方の管理物件の入居率向上に努めております。


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