とまとハウスの「耳より情報」

 (平成29年4月号)  第117号

   4月は花見の時期です、出かけてみましょう。


                                                                                                

3月に国土交通省から地価公示が発表された。都市と地方、都心と郊外の地価の色分けが明確になって来ている。

地価は需要と供給できまりますが、現在の土地需要の担い手は「分譲マンション業者」「物流関連施設」「観光産業」「ホテル」「リートを含む収益物件投資家」である。

分譲マンションはリーマンショック以降都心部の地価が下落し、生活に便利な駅前、都心部に高層マンションを始めとした分譲マンションが次々と建築され、飛ぶように売れた。しかし現在は地価・建築コストの上昇から都心部の分譲マンションは高嶺の花となり売れ行きは急激に減少している。

物流関連施設は、アマゾンを始めとしたインターネット通販を背景に、物流拠点施設、大型トラックの駐車場等の建築用地の確保の為に、高速道路のインターチェンジ近辺の土地の不足感が出てきている。

観光産業はインバウンドの増加に伴い、観光地に至る道路付近、観光地の近辺は軒並み物件不足となっており、地価相場が読めない状況が続いております。

今後も引き続きインバウンドは増加を続けるものと思われますが、何時まで続くのかは不明です。

ホテル業界も日系・外資系を含め高級ホテルが日本での新規開業を積極化している。京都でもフォーシーズンズ(開業)、マリオット、ハイアット、ヒルトンが開業予定である。

大阪ではアパホテルが分譲マンション業者と土地取得合戦を繰り広げたが、アパホテルの提示した額に分譲マンション業者は遠く及ばなかったとの事であり、ホテル業界は強気の開業ラッシュとなっている。

投資収益物件をリート或いは個人投資家が挙って購入に走っており、良い物件の獲得合戦が続いております。平成29326日日経新聞一面に「アパート融資異形の膨張」と題して、金融機関のアパート融資に金融庁が警鐘を鳴らしている。

以上が地価公示の状況であるが、人、物、金の移動する場所は地価が上がる事になる。果たして何時までこの様な状況が続くのか? 地価の行方は?                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               


 今月号では住宅過剰時代を乗り切る対策を記載します。

【賃貸物件の過剰】

日銀の金融緩和策により、金融機関の低金利による積極的な融資先確保の活動が続きました。しかし消費の低迷から法人は資金調達を控え、銀行は運用難から行き場のないお金を、地方銀行を中心として個人融資に傾注して行った。

相まって、2015年より相続税法が改正され、相続税対策の為にアパートの建築ラッシュが始まった。その結果、アパートの過剰が顕在化している。

先日の新聞で大東建託の熊切社長は、2008年より人口は減少しているが、世帯数は減少していない。又古いアパート・マンションが淘汰され減少して行くので、まだまだ新築アパートの需要はあるとの強気の見解である。

しかし、世帯数は2019年より減少に転じるとの予測があり、今後は人口、世帯数とも減少幅が年々増加して行く予測である。

一方、新築アパートは建築ラッシュが止まらない状況にあり、古いアパート経営も現時点では、あまり廃業された話は聞いたことがありません。

但し、人口が減少、世帯数が横ばいの現象は、1世帯当たりの人数が減っていることであり、大家族時代から単身世帯へと変貌しているのが実態である。

従って、単身世帯の増加により部屋の間取りは変化して行くものと思われますが、基本的には入居者は減少し、部屋余り現象が顕在化することは確かなようだ。


【今後アパート業の出口戦略を考える必要に迫られる】

以上の様な状況下、今後古いアパート経営を如何するのかとの議論が始まるのは時間の問題であると考える。

その為には今からその対策を考える必要に迫られている。

基本的には、人口・世帯数が減少することは明白であり止めることは出来ないので空き家が増加することになり、空き家を減らす事が社会問題化する。

現在戸建住宅の空き家対策は国及び地公体が積極的な取り組みを行っていますが、賃貸住宅の空き家対策は、そこのアパートに住んでおられる人がいる限り対象外である。いずれ古いアパートの出口戦略を考える時期が迫っている。

出口戦略には、「アパート経営を止めて物件を売却する」「新しい物件に建替える」「物件を再生する」「そのままにする」等々の方法があります。今回は、再生の対策について次に記載します。


【古くなった賃貸アパートはどの様になるのか?】

古くなった賃貸物件の部屋付けをするには、賃貸条件を緩和して空き部屋を決める方法即ち、「賃料の減額」「敷金・礼金の減額」「数カ月間のフリーレント」「審査を緩める」行き着く先が、保証人なしのゼロ賃貸(初期費用ゼロ)での募集をするケースもあります。

その様な対策は積極的な対策とは言えません、賃貸物件は年々経年劣化するものです。当然何もしないで20年以上経過した物件は賃貸条件を緩和する必要に迫られることになりますが、新築同様にすることは大変な費用が掛かることになり費用対効果が生まれません。

出来る限り劣化を防ぐ、劣化を遅らせる、費用対効果範囲での改装をする、等々、オーナー様のアパート個々の状況によって期間を定め計画を立て対策を講じて行くことが重要となります。


【具体的な再生方法】

それでは、古くなったアパートを再生するとの結論に達した場合は、先ず対象物件の徹底調査を行います。

対象地域の人口動向調査・市場調査、同質物件の相場、入居者ニーズ、競合物件の調査、等々を行い、その結果を基にどのような物件に再生させるのかを決めるのである。

詳細調査結果を踏まえた再生計画を立案すると同時に「建物全体の改装」「部屋の改装」の改装見積もりを取り、収支計画を作成する。

その際の改装工事はあくまで調査に基づく、入居者ターゲットのニーズに合ったものでなければなりません。

又、ターゲットの好むデザイン、差別化した部屋造りの技術を駆使した改装でなければなりません。

特に現在では、多くの新築賃貸住宅が建築されており、その設備、間取り等々は現在の入居者ニーズにマッチした造りです。

今後増加する賃貸住宅は、「金太郎飴」の様な、何処にでもある部屋を造るのではなく、差別化したものに仕上げることが、今後の入居率に大きな影響を及ぼすことになります。高齢者住宅、外国人住宅、ペット同居型住宅、戸建賃貸、等々です。その為には賃貸ニーズを多く持っている業者、デザイン技術を持っている業者、計画、提案、工事方法の立案が出来る業者でなければなりません。

終われば後は野となれ山となれではオーナー様も困ります。

最後まで継続的に入居付けをしてくれ、責任をもって賃貸経営に関わってくれる業者でなければなりません。

今後出口戦略を考えてゆく上でのご参考になさって下さい。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。    

                           とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                        宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                        ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成29年2月号)  第116号

2017年に入り初めての耳より情報となりました。本年もオーナー様により良い情報をお届け致します。何卒宜しくお願い申し上げます。


昨今、マスコミによる不動産融資の過熱を警戒する報道が多くなってきました。

私は銀行勤務時代に不動産バブルの崩壊を目の当りにし、未だに忘れられない記憶となっております。

今年に入り日銀が発表した不動産融資残は70.3兆円となり1970年以来過去最高額となりました。

その原因は、地価の上昇・REITの活況・節税目的のアパート建築・等々がその要因であります。

高層マンションの建築ラッシュ、REITによる収益マンション投資、相続税対策によるアパート建築、個人の収益物件投資、等々全てが住宅を増やすことに繋がっております。

金融庁は不動産融資に偏重しすぎれば地方銀行を始めとした銀行の財務の健全性を損ないかねず警戒している。

特にアパートの空室率は2015年夏ごろから急速に上昇、大量供給に需要が追い付いていない。

人口が減少する中、肝心の入居者を確保できるのか懸念が残る。


【今月号では、商戦期に入り有効な空室対策を考えます。】

 【お部屋探しはPCからスマホへ】

部屋探しをする際のスマートフォン利用者は84.6%に上がるとの事であり、今やスマートフォンで検索される対策をすることが最大の空室対策となります。今回はスマートフォンでの反響を増やす方法を記載します。


スマートフォンで検索されない対策

「ADをたくさん払う」「不動産業者に謝礼を渡す」「不動産会社に客付けを強く求める」等々・・・・を行ってもスマホの検索が増えるわけでありません。

スマホで検索されるためには、ポータルサイトで検索できる項目は何か、検索される上位項目は何か、等々を良く知ることであり、その為には自らスマホを使い一度検索してみることであります。

不動産会社にお願いをしてお客を紹介してもらうことも必要ですが、飽くまで部屋探しの主体は、「お部屋探しをする顧客」であることを忘れないようにしなければなりません。


2)賃貸条件を緩和する対策

「家賃を下げる」「初期費用を下げる」「敷礼ゼロにする」「フリーレントにする」

等々の条件を緩和する事で、確かに検索は増えます。

又、募集中の情報を見た他の入居者が値下げを要求してくる事も考えられます。

この様に条件を緩和することは、その物件の収益を下げることであり、物件の価値を収益還元法で評価する現在では、物件の価値を必ず下げる事になります。

一方、検索増加とは関係がありませんが、極限まで値下げを続けると不良入居者の申込が増加し、入居希望者の審査を甘くすることで、不良入居者が増加し多方面のリスクに悩むことになります。

こうした条件を緩和する対策は一時的には効果がありますが、長期的にはご自分の物件を蝕んでゆくことになります。

3)スマートフォンで検索される対策

大手のポータルサイトの検索方法は、各社により多少の違いはありますが、賃貸条件、間取り、面積、徒歩、築年数、階数、建物構造、キッチンの設備、バストイレの設備、冷暖房種類、収納種類面積、テレビ通信、セキュリティ、入居条件、共用設備、部屋の設備機能、ベランダ向き、その他特徴、等々の検索項目があります。

お部屋探しをされる方の好みは違いますが、検索項目全体の傾向は大手ポータルサイト等がタイムリーに発表しておりそれを知ることが出来ます。


因みに2016年度の設備人気ランキングは

(この設備があれば、周辺相場より家賃が高くても入居する設備とは)

●単身用

1位:インターネット無料  2位:エントランスのオートロック 3位:浴室換気乾燥機 4位:ウオーキングクローゼット 5位:ホームセキュリティ 6位:独立洗面台 7位:追い炊き機能 8位:宅配ボックス 9位:防犯カメラ 10位:24時間利用できるごみ置き場


●ファミリー用

1位:インターネット無料 2位:追い炊き機能 3位:エントランスのオートロック 4位:ホームセキュリティ 5位:システムキッチン 6位:浴室換気乾燥機 7位:ウオーキングクローゼット 8位:太陽光パネル 9位:床暖房 10位:防犯カメラ

となっており、この様な設備を付加すれば検索件数が増加することになります。

各上位にランクされている設備を付加する事が検索数増加につながることは確かです。


【資産価値UPの施策】

今後、東京オリンピック以降(2020年)には世帯数が急激に減少することになります。当然ながらこれだけの賃貸マンション建築が進み、人口世帯数が減少する事になれば、家賃の減少、空き室の増加は否めません。


物件の価値を維持し、収益を下げない対策を長期的に考える必要があります。

その為にも、オーナー様の賃貸物件をスマホで検索される物件にして行く必要があると思われます。

その対策とは、上述の通り入居希望者からの反響を増やし物件の稼働率をアップする事、即ち物件の価値を維持し続ける事にあります。

しかし、闇雲に実行するのではなく、費用対効果を考え何に集中してお金を掛けて行くのかも必要な事です。

例えば、バストイレ別、エアコン、温水便座、都市ガス等は当たり前の状況となりランクインしません。今では、ネット無料、セキュリティ、快適な生活が出来る設備に変わってきました。上記のランキング設備のどれを優先的に実施するするのかを考える必要があります。

又、間取り変更(和室から洋室へ・2DKから1LDKへ)等々も有効な手段であります。

物件を磨きスマホで検索される物件に仕上げて行きましょう。

もうリフォーム代は出せないと言うことになれば、ペット同居・外国人・高齢者・母子家庭・生活保護世帯等のニューマーケットを狙うことも必要になるのかも知れません。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。


とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成28年12月号)  第115号

今年も残りわずかとなりました。皆様方には大変にお世話になり感謝申し上げます。くる年も何卒よろしくお願いを申し上げます。


アメリカ合衆国第45代大統領にトランプ氏が就任することになった。トランプ氏はアメリカ第一主義を唱えアメリカを強くする公約を掲げている。

今、先進国の各国は自国重視(内向き)傾向にあり、グローバリゼーションの逆行である。トランプ氏は大統領就任と同時にTPP離脱通告すると宣言したことによりTPP発効は厳しくなった。今後は二国間協議に委ねられることになるが、非効率極まりなく時間がかかることになる。

現在の中国のようにルールを無視した言動が容認される世界、或いは個人・家族・自社・自国だけが良ければよい利己主義的な考えは如何なものか?

今後は、地球全体で共存共栄の世界を作る必要がある。その為には世界の共通ルールを作り公平公正な競争社会を実現することが必要であるはずだが?


今月号では、1021日に行いました、とまと賃貸セミナーの概要を掲載致します。


1)需給関係悪化による空室の増加

日本の人口は2055年に9千万人になるとの予測であるが、平均すると年間78万人減少することになる。その人口は浜松市(80万人)、熊本市(73万人)に匹敵し、毎年その一つの市が無くなってゆくことになるに等しい。

又、その減少する人口構成は、賃貸入居者ターゲットである2030代の人口減少が激しく、賃貸業界に及ぼす影響は大きい。

一方、相続税負担の増加から、不動産による相続税対策による賃貸マンションの建築が増加することと、不動産への積極的な金融による賃貸物件への投資増化等々の要因から賃貸戸数が増加している。

その様なことから、当然ながら空室は益々増加して行く事になる。

平成25年土地統計調査によると、日本全体の賃貸住宅空室率は22.7%となっており、平成35年には30%を突破する予測となっている。

地域によっては今後大変に厳しい状況を迎えることになる。


2)大きな潮流の変化が起きてきた

それは、建物の老朽化の問題である。日本の賃貸住宅平均築年数は20年を超え大きな転換期を迎えることになる。

20年まではキャッシュフロー(CF)がプラスとなるが、20年を経過すると、家賃収入の減少、稼働率の減少、修繕費等の経費増加、加えて年数が経過した事による減価償却費の減少、或いは借入金利の減少等による所得税の増加によって、CFはマイナスとなり賃貸経営は厳しくなる。

今後は、築30年を経過した賃貸物件数は、15年後にはゼロになるとの予測がある。

今、築20年以上経過した賃貸物件の出口戦略を考えざるを得ない状況にあることは事実のようだ。


3)出口戦略

出口戦略とは、築20年以上経過した賃貸物件をどの様にするかの対応策である。

「物件の寿命を延ばす」「家賃を下げてゆく」「用途を変更する」「売却をする」「そのままにしておく」等々の対策のことである。

今後、物件ごとの詳細な分析を行い、その物件の出口戦略を立ててゆく必要に迫られる事になる。

以降に記載する内容は、出口戦略の中で物件の寿命を延ばす話である。


4)物件の価値向上へ

出口戦略で今後も賃貸物件として存続させて行くことの結論に達した場合は、他物件に負けない賃貸物件にして行き、自物件が今後の賃貸市場の中で勝ち残って行ける対応をすることが必要である。

今までは、「家賃を下げる」「ADを増額する」「初期費用をゼロにする」「フリーレントにする」「成約者にプレゼントをする」・・・等々の、小手先の対応で入居者が決まっていたが、ネットが普及した現在では小手先の営業では入居が決まらなくなって来た。

今後はネットを見て魅力を感じる物件にすることが必要である。

お部屋探しのツールは「情報誌」「チラシ」「電話帳」「看板」等から「ホームページ」に移り、現在では「大手ポータルサイト」以外に反響は取れなくなってきた。

大手ポータルサイトには、現在存在する賃貸物件のほぼ100%近くの物件が掲載されており、他物件と比較されることが多くなり、価値のある物件以外は見向きもされなくなって来た。

ネット上で選ばれる物件に仕上げてゆくことが勝ち残れる条件となる。

その為には、「建物の外観を良くする」「建物廻りを奇麗にする」「設備を新しくする」「部屋をニーズに合った改装をする」「間取りを変える」等々の物件の価値を上げ、他物件に対抗できる物件にして行くことが重要となる。


5)リニューアル等の工事は計画的に

古くなったから一度に色々な工事を行う事になれば、多額の工事費用が必要となります。

日ごろから、少しずつ計画的に物件の価値を上げるための工事(外装・内装・建物維持管理)を行う事が必要である。

部屋のリフォームも入居中はできませんので、空室が出る都度こまめに行って行く事が物件の価値を維持して行ける事に繋がります。

又、工事費は節税対策にもなり一石二鳥の効果がある。

今後、10年・20年の為に必要不可欠な対策であると思われます。


以上が先日行ったセミナーの概要であります。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します  


とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成28年10月号)  第114号


続き様に台風がやってきます。厳重な注意が必要です。


今月号では、日銀が約3年半続けている異次元の金融緩和が賃貸住宅に及ぼす影響と、その対策について記載します。


【金融緩和政策が賃貸経営に及ぼす影響】

日銀の黒田総裁はさらなるマイナス金利政策、金融緩和に付いて可能性が有るとの示唆をしている。

一方、銀行は預金金利を下げられないのに、貸出金利はどんどん下がる状況に苦慮している。

その為、高めの金利が取れる個人融資に傾注し、銀行がアパートローンで活路を見出そうとしている。

その様な状況下、銀行の資産家に向けたアパートローンの増加で、不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ている。

低金利と相続税対策を背景に新築住宅着工はアパート等の貸家が2桁増と急増しているのが原因である。

節税をしたい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致である。

マイナス金地政策でローン金利が急低下するなかで、不動産投資は過熱化をしておりいずれ調整があるかもしれないとの懸念が有る。

膨らむのも早いが、縮むのはもっと早いと言うのが過去のバブルの教訓である

しかし、現在各地で開催されている不動産セミナーはどれもが熱気に包まれており、新たな家主であるサラリーマン家主の台頭もある。

相続税対策・投資組合(会社)・サラリーマン家主等々により、新たな賃貸住宅投資が進んでいる。

その様な状況下、問題なのは人口減少社会の日本で、果たしてアパート着工が適正水準なのか。

平成28年7月の全国の貸家新築住宅着工戸数は、前年同月比11.1%増と9ヵ月連続の増加となった。特に三大都市圏の中でも近畿圏が33.6%増と大幅な伸びを示している。

空き家が860万戸に達し、空室率は14%台となり、今後も引続き増加する予測がある。

人口が減るなかでの賃貸物件の急増は需給を悪化させ、将来の家賃下落が勢いづく可能性を含んでいる。

相続税対策でアパートの建設が急増したものの、入居者の確保が追い付いていないのが現状であり、各地のアパートの空室率は急上昇しているのが実態である。

アットホームのデーターによると首都圏の空室率は、空室率の適正水準30%を上回って来ている。

人口減少とマイナス金利政策のもとで、日本経済に新たな歪みが生じる恐れが否めない。


【その対策】

日本の賃貸物件の築年数の平均は「20年」を超えてきた。業界は大きな転換期を迎えている。

築年数が20年を超えてくると収支は一転して悪化する。物件の価値や家賃収入は減少の一方を辿り、借入返済負担割合の増加、所得税負担の増大、管理コストが増加してくる。

この事が賃貸業界に起こった大きな変化である。

この変化は単に入居者を確保することに注力するだけでは解決できない大きな課題となっている。

ネット中心の入居者集客は「仲介力の差」が無くなりつつあり、今後ネットやシステムで、自動的に申込が入る時代に突入する。

その際、「真の物件力」が成約の決め手となる。

要するに本物しか評価されない時代になった。その為には賃貸物件の物件力を付けるか如何かにかかっている。

物件力アップの究極は、物件のリニューアルがその対策となる。

リニューアルの企画は賃貸業界で働く全ての要素が集約される、総合力が必要となる。

アパートを建てるなら建築の専門家に、或いはリノベーションするならリフォーム会社にお願いするのは当然かもしれませんが、確かに「ハード面」建物を建てる、リフォームするのは完ぺきにやって貰えますが、その物件が入居者に受けるかどうかは別の問題です。

投資を成功させるためには、新築、建替え、リノベーションを「ソフト面」運用の専門家に任せる事が必要である。

賃貸仲介で得た入居者ニーズは物件力を高めるためには欠かすことが出来ない重要な要素です。

入居者の求めている設備、間取り、デザイン、等々をリノベーションに活かしてゆく事が必要不可欠であります。

又、その優先順位を決める事によって効率的なリノベーションが行えるのです。

リノベーションはお金を掛ける事で物件力が上がるのではなく、その様な要素を効率よく取り入れて行く事が必要なのです。


【最後に】

これからの、賃貸経営は単なる空室を埋める為の作業のみではなく、PM(プロパティマネージメント)を取り入れた経営を行って行く事が必要不可欠となります。

地域に密着した、新たな戦略を備えた業者とお付き合いをし、自ら勉強し経営をして行く事が必要であると思いますがいかがでしょうか。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成28年8月号)  第113号

猛暑が続きます、ご自愛を。

先日弊社が売買仲介をした中古住宅物件は、売主が宅建業者であり業法上2年間の瑕疵担保責任がある。今回買主側から中古住宅瑕疵担保保険に加入して欲しいとの要望があったが、売主は保険に加入する義務はない。保険に加入する場合には第三者による建物瑕疵の調査が行われる事になる。その為に万一瑕疵が見つかった場合には、売主側の修繕義務が発生する事になり売主側としては難色を示すことになる。仲介業者としてはお互いの言い分を聞く事は、お互いの利益相反となり対応に苦慮する事になる。この様に、中古物件の瑕疵の問題が日本人が新築物件を重視する事になり中古住宅の流通を阻害している。現在国の政策としてホームインスペクション(住宅診断)を法制化し、ユーザーが安心して既存(中古)住宅を買う事が出来るよう対策を進めている。中古住宅の流通量を欧米に近づけ、ストック重視の政策を取れる事になれば、スクラップ&ビルド(住宅の使い捨て)を繰り返し、環境等々に大きな影響を及ぼしてきた問題を解決する事ができる事になる。日本の住宅政策は経済対策の重要な役割を担ってきたが、その分水嶺が近づいているように思える。


今月号では、増加する高齢者の住宅問題について掲載致します。


【高齢者住宅の実態】

総務省の統計調査によると、65歳以上の高齢者が9年後の2025年には総人口の30.3%となり、3.3人に一人は高齢者となる予想である。

その状況下、住宅を借りられない高齢者が増加しているのは事実の様である。

弊社でも、以前のように学生の部屋探しが減り、「身寄りの無い高齢者」「生活保護者」等、住宅に困窮した人々の部屋探しが増加してきた。

20年前は学生生活に向けて部屋を探す親子の来店が多かったのだが、近年は物件探しの主役が交代した様だ。

その様な人たちに部屋を探すのですが、何分オーナー様の返事は厳しく「高齢者はなるべく断って欲しい」との意向である。

おのずと木造アパートに入居されるケースが増加し木賃アパートの人気は急上昇しているのが実情である。

政府においても、色々と施策は打っており、公団を高齢者賃貸住宅に改造・転用する等々の取り組みを強化している。


【高齢者の賃貸住宅への受け入れ】

今後、我々は、身寄りがなく保証人のいない高齢者、生活保護者、外国人、等々の住宅難民をうまく自身の賃貸物件に受入し、今後の厳しさの増す賃貸経営を乗り切る施策も必要ではないかと考えます。

現在社会で問題になっている事を解決する事(ソーシャルビジネス)を推進するためにスキルやリソースを持ちより、今までに考えられなかった領域で発想しイノベーションを起こせるかが鍵となる。

【当社の高齢者賃貸住宅に対する取組】

当社は他社に先駆けて、2011年より高齢者住宅の取組を行って来ました。

しかし、取組に伴う難題にも直面し、紆余曲折しながら奮闘中です。

富裕層は高額な有料老人ホームに入居できますし、中流階級の高齢者についてもサービス付き高齢者賃貸住宅が次々と建築されており住宅に困る事はない。

問題は、高齢の低所得者住居の問題である。低所得者は持ち家比率も低く、賃貸住宅に入居されている高齢者が多い。

低所得者(要介護者)が入居できる特別養護老人ホームは入居待ちが52万人に達しており、今後も国の財政難から大幅な増設は難しいものと思われます。

それでは、今後そのような高齢者はどうすれば良いのでしょうか?

国は、在宅での医療、介護を推進しており、在宅医療・介護を一体的に取り組める体制構築(地域包括ケアシステム)の推進を行っておりますが、受け入れの為の住居の整備は進んでいないのが実態である。

低所得者の住まいの実情は、賃貸住宅に多く住まわれており、入居期間は長く、住まわれている住宅は老朽化が進んでいる。立ち退き等が発生した場合には、新たに受け入れてくれる住宅が見つからない事が考えられる。

この様な、住宅困窮者を救える方法は無いものかと考えました。

そこで、今後空室が増加する古い賃貸住宅とマッチングさせる事は、受け入れる家主様が十分に理解される事が必要であると考え、受け入れた場合のリスクを減らすことから始めました。家主様側からすれば、リスクの高い高齢者を受け入れするのは躊躇されるケースが多いのは事実です。そのリスクとは ①賃貸物件内での死亡 ②火の取扱い不始末による火災 ③認知症による各種トラブル ④所得減少による滞納、等々のリスクが発生すると考えられる。

当社ではリスクを無くすために、アルソックとの提携にて毎日の安否確認をする、万一の場合に備え、保証会社による家賃保証を付ける、残置物の撤去保険を掛ける、借家人賠償保険に加入する、医療・介護業者との提携をする、部屋の設備をガスから電化にかえる、等々の対策を講じて、家主様の考えられるリスクを解消し、高齢者の賃貸住宅受け入れ推進を行っております。

しかし、リスクを減らすためのコストと家賃が入居者の考える相場に押さえられるのか? 入居者の求める家賃と部屋の広さとのバランスが取れるのか?等、今後の課題は多い。


今後増加する、高齢者、外国人或いは、多様化する入居者(ペット飼育者、楽器演奏者、各種趣味を持つ者等)を、どの様に賃貸住宅に受け入れて行くのか、或いは現行の空室を他の用途に利用できないか等々を研究して行く事が、今後予測される空室増加を押さえ、空き家の活性化に繋がると思われます。

宿泊施設(民泊・簡易宿舎・マンスリーマンション・シェアーハウス・ゲストハウス等々)或いは倉庫・趣味の部屋・SOHOへの活用はできないものか、難しい課題を解決する事が地域貢献であると思っております。

今後拡大する、空き家問題をどの様に解決するのか、官民一体で取組む必要に迫られている。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成28年6月号)  第112号


近畿地方も梅雨入りとなりました。


今後注目される産業として、あらゆる機器をインターネットで繋げ、制御するインターネット・オブ・シングス(IOT)の導入や、人工知能、ロボットの活用、自動車の自動運転システムの実用化、3Dプリンターを活用した物作りは、人の働き方、製造、物流等において、産業構造を劇的に変化させるものと思われます。

今後日本において労働人口の減少が進み生産性も低下するものと思われます。

現況下生産性を高める事が出来るかもしれない注目される産業は、第四次産業革命であるのかも知れません。


【賃貸業界は】

我々、賃貸業界にとっても、ITの活用は大変重要な課題の一つとなっております。

ネット上で殆どの情報が手に入る時代、どの様にITを駆使して行くかが大きな分かれ道になって行きます。多くの物件がネット上で部屋の中をバーチャルに見られ、360度の3D画像があり、さも部屋の中を歩いている様に感じられる映像が見られる様になります。

既に、分譲マンションの販売にも使われており、今後賃貸物件においても採用されて行くものと思われます。

又、商品販売の比較サイトの様に、賃貸の相場の比較サイトも登場してくるのではないでしょうか。

その様になった場合には、不動産会社の営業社員に聞かなくてもネットを見て自分で決断出来る様になります。

この様にIT(情報技術)やAI(人工知能)が益々進化して、不動産業のビジネスモデルも変化して行くのではないでしょうか。

今月号では、今注目の民泊について記載します。


民泊ビジネス】

2015年度に日本を訪れた外国人観光客が2,135万人に達し、初めて2000万人を突破しました。

本年3月末に安倍政権は、4年後の2020年に倍増の4,000万人に、14年後の2030年には6,000万人の訪日外国人を呼び込む目標を設定しました。

京都市においても、景観法による建物の高さ制限、屋外広告物制度による看板等の厳しい規制を設けている。

その理由は、当然ながら世界遺産の数(京都市17・宇治市2)、国宝の数(210)、国の重要文化財の数(1862)と全国でも群を抜いており、文化・食・自然・気候等の観光資源に恵まれた京都市において、観光客誘致は最優先課題で有る事は周知の通りである。

現在、ホテル、旅館等の宿泊希望者は京都で宿が取れない状況が続いている。

この様な状況から、民泊についてはその大きな受け皿なる可能性を秘めていると思われます。


【民泊規制の流れ】

2015年頃からAirbnb(以降bnbと呼ぶ)を利用した民泊が急速に広がり、民泊についての関心が寄せられるようになってきた。

それに伴い、2013年に制定された、国家戦略特別区域法によりその13条で特区内での一定要件を満たした民泊に対しては旅館業法の適用除外を規定した。そして、この特区法での旅館業法適用除外を使えばその名の通り特区内での旅館業法の適用は除外され、その結果bnbでの民泊も適法となります。

その区域に近畿圏(大阪府、兵庫県及び京都府)が入っております。

しかし、特区法という法律のみでは旅館業法の適用除外を実際に受けることはできず、その実現の為には各自治体レベルでの条例・規則の制定が必要となります。

現在各自治体の多くは、民泊は旅館業法違反であるとの判断を示しております。京都市においては、2015年11月に民泊業者逮捕事件があり、違法民泊対策に力を入れており、翌12月には「民泊対策チーム」を立ち上げました。

具体的には、bnbでの宿泊部屋情報と京都市における旅館業法許可取得業者情報とを見比べて違法民泊を排除しようというものです。

現時点での条例を制定して民泊を解禁しているのは、大阪府、大阪市、東京都大田区のみであり、その規定も7日以上の宿泊日数制限が設けられており、参入業者は数社にとどまっております。

政府も、インバウンドの増加に合わせてその受け入れ対策を検討するべき状況になっており、色々と議論を重ねてきているが、政府内でも意見が分かれておりその抜本的対策は出ていないのが実情です。

政府は2016年内には明確な規定を作成するとの方針を打ち出しているが、外国人観光客が益々増加する今日、既存業者の既得権益を守っている場合ではない状況に来ているのは確かである。


【民泊の今後】

民泊事業は、現時点では旅館業法違反であると解されており、民泊事業に参入しょうとしている事業者は静観をしている状況です。

しかしながら、解禁になった場合を見越して、民泊事業立ち上げ、運営代行業者が続々と誕生しております。

民泊にする為の部屋のリノベーション会社、スタートアップからリスティングの作成、オペレーション、レイアウト等運用における総合サポート会社、室内写真撮影から、宿泊希望者とのやり取り或いは一部代行する会社、見守りから苦情対応(各国語の話せる担当者)や警備、災害時の安否確認などを行う会社等々が誕生しており今後も増加するものと思われます。

当該会社は、代行手数料として売上の5%~40%程度を受取る事になります。

今後は運営業者の許認可の問題も議論されており、本年度中には明確な方針が打ち出されるものと思われます。

どうやら、民泊は解禁になるようです。そうなった場合、いっせいにこの大きな市場に大手業者を含め、あらゆる業者が参入をしてくるものと思われますが、当該事業に一番近い所にいる、家主様、不動産業者、管理会社等は、大きなチャンス到来となります。

今後の動向に注目をして行きましょう。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタント技能者
ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
損害保険募集人一般資格者、証券外務員資格者

とまとハウスの「耳より情報」

(平成28年4月号)  第111号

「は~るがきた~、は~るがきた~♪♪」

春が来ると気持ちも明るくなりますね。花見の季節となりました~


いよいよ5月に始まる伊勢志摩サミットでは世界の経済が最大のテーマとなる予定です。

その様な中、現在訪日中のウルグアイ前大統領ムヒカ氏は、自分の収入の80%を寄付し質素な生活を続け「世界一貧しい大統領」と呼ばれており、2012年のリオ会議でのスピーチでは、最も衝撃的なスピーチであった事で世界中で注目されることになりました。

ムヒカ氏は「経済発展を優先するあまり、グローバリズム、消費主義社会が進展し、現在に至っては人類が作ったこの大きな勢力をコントロールしきれていない。逆に人類がこの消費社会にコントロールされているのです。

残酷な競争社会で成り立つ消費主義社会で共存共栄の議論はできるのか?

私たちは発展するために生まれてきているわけではありません。

幸せになるためにこの地球にやってきたのです」と訴えかけた。

今まさに、資本主義社会の転換期であるように思えてなりません。

今月号では、最近の地価動向について記載いたします。


【地価動向】

本年1月1日現在の公示地価は全国平均で8年ぶりに上昇に転じた。

地域的に見ると、地価上昇が目立つのは地方都市である。

今回の公示時価で札幌、仙台、広島、福岡、の地方都市の地価上昇は、住宅地で2.3%、商業地では5.7%と、東京圏の0.6%、2.7%を上回ったのが特徴的である。東京圏では不動産価格が上昇し不動産に投資する投資家が期待するリターンの水準が低下しており、投資資金が地方都市へ向かっている点もある。


全国的に見て、今回の地価上昇の大きな要因は、インバウンド(訪日外国人)急増による商業店舗の収益力向上、賃貸オフィスの空室率低下、高層マンション建設用地需要、等都市中心部への不動産需要である。


インバウンドは今後も増加は続いてゆくものと思われますが、賃貸オフィスについては景気動向・投資動向による変動がありますので今後の各動向を注視する必要があります。

高層マンションについて、戸建住宅の売れ行きが悪いにもかかわらず都心の高層マンションが売れている理由は、当然、「通勤・買物等に便利」である点があげられますが、相続税対策等の投資的な面も大きな要素(物件によっては購入者の半分近くを占める)となっている。

しかし、価格面で建築費の高騰、土地仕入価格の上昇から所得の5倍をはるかに超えてきている点で一般的な需要は転換点にある様に思われます。


金融機関はゼロ金利政策導入により、個人、中小企業への貸し出しを強化し始めているが、中小企業への融資残高は未だピーク時の7割にとどまっている。

そのような中、不動産融資の需要は高く銀行の不動産融資はバブル期に並んでおり、そのような金融緩和マネーも地価上昇要因にもなっている様です。


一方、総務省の行った2015年の国勢調査で日本の総人口は5年前の調査に比べて95万人減った。

1%以上増加した地域は、東京・愛知・沖縄だけである。その増加幅も鈍ってきておりいずれは減少に転じるものと思われ、そのことは将来的には地価下落の要因となる。


【地価上昇要因であるリートの動向(投資動向)】

リート(REIT)はゼロ金利政策を追い風に、相次ぎ機関投資家が投資信託での投資へ参入してきております。

大手不動産系、地銀系、電鉄系、大手商社系等々のリートへの参入に続き、総額205兆円の運用資産を持つ「ゆうちょ銀行」までもがリート専門の不動産部を新設した。                                                                                                                          

今後は、国際投資家・1700兆円の国民資産・金融機関等の投資資金が、国債投資から投資信託、リート等への運用資金の移動がおこると思われる。

ときあたかも、国土交通省は東京オリンピックがある2020年ごろまでに、不動産投資の市場規模を30兆円に倍増させる中期目標を打ち出した。

マイナス金利政策導入で運用難に陥った投資マネーを取り込み、医療・介護などの施設整備・インフラ整備を後押しする狙いである。


具体的には、医療介護(ヘルスケア)の対策は、サービス付き高齢者住宅等を加速させ、高齢化社会の安定した居住機能を確保する政策を推進する。

インフラ整備の対策は訪日外国人の受け皿となるホテル・旅館などの宿泊施設、物流においてはネット販売の急増に伴う物流施設整備等の成長分野の不動産ストックの供給・再生の促進を図って行く事としている。

安倍政権では2020年ごろに名目国内総生産を600兆円とする目標を掲げて不動産投資市場を成長戦略に盛り込むことになる。


【賃貸動向】

テナントの空室率の改善はかなり進んでおり、近年のオフィス需要は高い。

一方、賃貸住宅は新築物件の増加と賃貸住宅需要層の減少から厳しい状態は続いております。

サ高住(サービス付き高齢者賃貸住宅)は病院の運営するサ高住以外の入居率は厳しい状態が続いており、運営方法の再検討が必要なように思われます。

その様な中でも、活発な銀行の不動産融資、資金の集まるリート等による、賃貸ビル、賃貸住宅への投資は続いております。

ゼロ金利政策、超金融緩和策が続く限り当面、不動産投資は継続されるものと思われます。但し、長期的に見て需給バランスは悪化しており、稼働率、賃料の減少が顕在化する時期が来るのかもしれません。


【賃料の動向】

近年は、相続税負担が増加する事による相続税対策の賃貸住宅建築が旺盛であり、あちこちで新築賃貸住宅が建築されております。

最近のお部屋探しの来店者の特徴は、予算の2極化傾向が顕著に見受けられます。建物の質を重視するユーザー様と、低料金をとことん追い求めるユーザー様で2極化しつつあります。

そのために、新築は直ぐに決まるのですが、築5年~築10年程度の賃貸物件が決まりにくくなっております。

その範囲の賃貸住宅は新築の供給が増加している点と、新築と家賃がそれほど変わらず、多少高くても設備の充実した綺麗な新築に住もうと思われる方が増加している点です。

一方、近年の所得の減少から古くても安い家賃の物件を探される方も増加しております。今後増加する高齢者は、一人暮らしが急増するといわれており2030年には40%近くになると予想されております。

その様な高齢者の傾向は家財等を多く所有されており、身体が不自由な方も比較的に多く、2階までの少し広めの部屋を探されます。

それに適しているのが古アパートである。古アパートは2K・2DK程度のもので、古い1Rマンションに比べて少し広めである。

古アパートは低額な物件が多く、そのことが古アパートの人気に繋がっているものと思われます。以上の様に、今後は益々2極化が進むものと思われます。

最近の新築物件はセキュリティの充実した部屋等、機能面で充実したものが多く、築5年~10年程度の賃貸住宅は新築の機能、設備に劣らないような対策を講じて行く必要がある様です。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。 

とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引士・不動産コンサルタント技能者
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とまとハウスの「耳より情報」

(平成27年12月号)             第109号

いよいよ師走となりました。

一年を締めくくり、良い新年を迎えましょう。


アベノミクスによる一連の政策により、消費や企業マインドが好転しているが、中長期的な課題は解決されたわけではない。

日本の人口は2006年をピークに減少に転じ、今後もこの現象は続いて行く事になります。

当然ながら人口の減少にともない労働者人口も減少します。

今後、勤労世代は毎年数十万人ペースで急坂を転げ落ちるように減って行く事になります。

そこで安倍政権が出した結論は、「女性の活躍推進」「高齢者の活用」「外国人労働者」での穴埋めである。

今回は、今後増加するであろう外国人労働者の受け入れ住宅をどの様に増やしてゆくのかを考えて行きたいと思います。


【外国人労働者のマーケット】

現在日本の外国人労働者数は平成26年末で、79万人(事業主からの届出数)であり、前年比9.8%の増加となっており、国籍別では中国39.6%、ブラジル12%、フィリピン(11.6%)となっております。

又、日本の外国人登録者数は191万人(総人口の1.5%)に達しており、過去20年間で2倍以上に急増している。

一方インバウンドの外国人は本年度で2000万人を超える勢いである。

アベノミクスによる一連の成長戦略で生産性を向上させる事はできるが、より抜本的な対策は、労働人口の急激な減少を食い止めるしかない。

日本の労働者人口の減少に伴い、外国人労働者の受け入れは、女性の就労問題・高齢者の定年延長と合せ政策問題として取り上げられ進められて行くものと思われます。

現在、日本の企業においては優秀な技術者が足りない状況であり人材募集に注力している状況です。

大学、語学学校等は学生不足から海外留学生の誘致に全力を上げており、又文部科学省が2008年から進める「留学生30万人計画」のもとに東南アジアからの留学生が増加しているのが実情である。

介護業者は人員不足からホームヘルパー等の介護職員を海外に求めている。

日本の外国人労働者の数は他国と比べ圧倒的に少なく、今後益々増加して行く事となり、外国人労働者が増加すれば当然ながらその住まいが必要となり、大きなマーケットを形成するものと思われます。


【外国人移民・移住の問題点】

わが国では、依然として外国人労働者の受け入れに慎重な意見が多いのは事実である。

具体的な意見(問題点)として

  1. 単身用のアパートにもかかわらず数人の住人が住みこみ、昼夜を問わず生活雑音がする。

  2. 生活習慣が違い地域社会との摩擦が起きる。

    例題的には、燃えるゴミ、プラスチック、ビン、缶の分別方法を知らない。

  3. 日本語が話せない為に、周囲との摩擦が起きる。

  4. 公的な援助が受けられず、不就学の子供がいる或いは、不健康である。

  5. 文化的に異質過ぎて理解できない、治安が悪化する。

    等々の問題がある。

    以上の状況から、わが国賃貸住宅市場が既に供給過剰な状況にあるにもかかわらず、外国人に対しては、入居の円滑化が図られていない。

    その他、円滑化が図られない理由として、連帯保証人の確保が困難な事による家賃の滞納の心配がある。


    【外国人を賃貸住宅に受け入れるには】

    今後増加する外国人を受け入れるためには、貸主側の既成概念(外国人は色々なトラブルが発生するのではないかという漠然とした不安)を払拭し、その対応策を確り立てれば、十分受け入れは可能であり、その対応が出来れば大きな需要が生まれる事になる。

    その対応策として、事前(重説時)の十分な説明が必要であり、その為には外国語が出来る社員か外国語翻訳ツールを利用する事が必要である。契約書に外国語でその事を明記する事も有効な手段である。

    国によって其々違うルールは事前に十分調査する。礼金(プレゼントマネー)が分からない、更新料はなぜ更新してあげるのに必要なのか分からない、海外では敷金は全額返金するのになぜ引かれるのか分からない、海外で考える原状回復(なぜ日本では新品にするのか)の意味が違う、外国では又貸しは通常でありなぜ日本ではいけないのか分からない、等々のルールの違いがあり確り把握した上での対処が必要不可欠である。

    以上外国人の入居はトラブルが多いとの認識であるが、実は事前に良く説明をしておくと大半は起こらない事が多い。

    事前の説明を確り行う事が問題解決に繋がります。


    【具体的な対応策】

    外国人に一番多いのは騒音のクレームである。その対策は事前の十分な説明と合せ、近所との顔の見えるお付き合いをする事は大変に有効である。入居前に、3軒両隣、上下階に挨拶をしてもらっておく事も大変に有効である。

    ゴミ出しのルールを説明しておかなかった為にクレームがある、解約の手続きの説明をしなかった為に手続きを取らずに帰国してしまう等の問題も事前説明の不足から生じる。特に外国人には曖昧な表現をしない事である、外国人はイエスか、ノーである。必ず守ってもらうルールは書面に明記しておく事も必要である。

    申込時の審査の対策として、パスポート、在留カード、外国人登録書等を提示してもらい身元確認等を確り確認する事である。

    其々の確認方法は、パスポートでは顔写真の照合、筆跡、上陸許可書の有無を確認する。在留カードは90日以上在留者が外国人登録を行った場合に発行されるが、そのチェックポイントは日本での活動、その身分、地位、職業や活動目的を把握する事が出来る。在留期間1年、3年の人は日本での活動実績がある事が推察できます。就労資格がない場合は資格外許可書の提示を求める事が必要である。

    又、クレーム等々の問題が有った場合の対処方法として、短期の定期借家契約にしておき、万が一、問題が発生した場合は契約更新はしない契約にしておくことも有効かもしれません。


    【外国人住居者の募集方法】

    アパート全体を外国人向けシェアーハウスに転換して募集する。

    全室インターネットフリーする。

    外国人は2~3年の入居が多く家具付きを好む為、家具家電を設置する。

    賃料や初期費用を安くする。

    保証人を無くして保証会社を利用する。グローバルネットワーク・クレデンス)

    契約手続きを出来るだけ簡素化する

    言葉のサービスを行う(翻訳ツール、英会話の出来る社員)

    リピータ、口コミが多いので重要視する

    外国人ポータルサイトを活用する(I&Fnetoworks“plus・Tokyoroomfinder・Gaijinpot・Beet・estate.jp)

    等により募集をする事が有効であると思われます。


    今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 

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とまとハウスの「耳より情報」

(平成27年9月号)   第108号


暑さもようやく和らいで来ました。

季節の変わり目です、体調にご留意下さい。

        

私は、会社経営に当たり、経営の書として常にそばに置いている書籍がありますが、それは、「正義の経営」船井総合研究所の五十棲剛史氏の書籍です。

私は、「正道を歩む経営」によって、当社に共感して頂ける多くの顧客とお付き合いをし、長く存続する会社を目指しております。

その為には、時代を超え親しまれ、信頼され、社会価値の高い理念に基づいて持続性ある経営をすることによりお客様に共感して頂く事にあります。

流行を追い、テクニックを重視し、押し売り型営業を行うことなく、長期的な視点に立ち、顧客視点に立脚しながら、会社を存続させてゆく経営です。

この書籍の通り、無理せず、焦らず、頑張らず、続けられるスピードで、亀の様な生き方が出来れば本望です。

今月号では、住宅の地価下落予想とその対策に付いて記載します。


【日経新聞9月1日号・住宅価格崩壊の可能性の記事を読んで】

2015年9月1日号、住宅価格崩壊の可能性、シンガポール国立大学教授の記事を読みました。

その内容は、全国の空き家は820万戸で空き家比率は13.5%となり、今後人口の減少から、需給関係が益々悪化し、又空き家は放置しておいた方が、固定資産税、相続税等のメリットが大きく、空き家は構造的に「ゾンビ」の様にどんどん増殖するであろう。

この様に土地利用が固定化されると、周辺地域に悪影響を及ぼし「負の外部性」をもたらす。その事によって都市、国の成長を大きく低下させる。

それでは「ゾンビ」は今後どうなるのか、家計にとって最大の資産である住宅価格の推移を予想する。

その要因は、

1)一人当たりのGDPで測定した生産性の変化

2)総人口の変化

3)老齢人口依存比率

が統計的にも有意な変数として推計された日本の住宅価格変動率は、2010年~2040年の30年間で、マイナス46%の試算結果となった。


このような問題を避けるためにどの様な施策があるのか。

1)人口の減少を押さえる為に、移民を受け入れる。2010年度の住宅価格を維持するには2040年までに4,000万人の受け入れが必要である。

2)高齢者人口依存比率を押さえるためには、定年及び年金の支給年齢を引き上げる。2010年度の住宅価格を維持するには75歳まで引き上げる必要がある。

3)女性の社会進出の促進である。女性の就業率を男性並みに高めたとしても、定年を70迄引き上げる効果よりは小さい。


以上3つの扉を同時に開いて行く事が必要であるが、さらには住宅の再資産化を図る様な制度インフラを整える必要がある。

  1. 若い世代へと円滑に移転させて行く事で市場が活性化する。

  2. 資産移転が進む中でリノベーション等での資産が再生される。

  3. 資産を金銭化する金融システムを構築する。

    (金銭化する方法は、リバースモーゲージ・賃貸等の活用である。)

    住宅資産を消滅させるのではなく、再生させる仕組みを構築して行く事が急務である。

    以上が記事の抜粋です。

    この記事の通り、家計に置いての最も大きな資産である住宅が、空き家化し、アセットメルトダウンにさらされてしまうと日本経済に大きな影響を及ぼす事になります。我々不動産業者として、微力ながら本施策を実現できるよう取り組まなければなりません。

    不動産業者の出来る事は、「住宅を若い世代へ移転して行くお手伝いをする事」「資産を再生するための、リノベーション技術の向上を図る事」「資産を金銭化する賃貸技法の開発をする事」であると思われます。

    社会の為に、当地において、地域活性化のお手伝いが出来れば嬉しく思います。


    【若い世代への資産(住宅)移転について】

    現在国策として税制面等において色々な政策が打たれておりますが、住居をどの様に若い世代に引き継いで行くのかについては、現在社会問題化しております「空き家問題」について最重要課題として取り組む事が重要であると思われます。

    後述する、住宅の再成化、住宅の活用についての対応策は、空き家問題の大きな解決策の要因となるものです。

    又、住宅の金銭化として、①住宅の賃貸を促進する事、②住宅を担保に借入をして生前の生活費等に充当し、本人が死亡した時点で住宅を売却し借入の返済に当て、残額については相続人が受け取ると言う金融商品「リバースモーゲージ」の取り扱いを増加させ、金銭化を行って行く事も必要である。


    【資産の再生化について】

    家計の最大の資産である住宅の再生化は、国、地方、の活性化の為に必要不可欠であると思っております。

    私見ですが、各地方自治体が自地域の空き家に他地域の住民を移住させる為の政策を行っているが、その行為はパイの奪い合い(我田引水)で有り、国全体としての空き家数は何ら変わる事はないのではないか? 

    人口が減少して行く中、飽くまで住居以外への活用はないか? 外国人の住居にはならないか? 高齢者の集合場所として活用できないか? 別宅・家財置場として利用できないか? 等々の考えを巡らすことが必要ではないのか? と思っております。

    その為には住宅のリフォーム、リノベーションの技術向上を図り、多種多様な活用方法を考案して行く必要があると思っております。


    【資産活用の為の賃貸業務について】

    住宅活用方法の一つとして、賃貸に出す方法もあります。

    資産を再生する事は、住居として或いはその他の用途として利用することになり、その事は再利用者が賃貸として借り受けして利用する事になります。

    その為には、その間に賃貸業者が介在することになり、我々賃貸仲介・管理業者は今後、空き家の活性化の中心的な存在として、研究、開発に努めて行く義務があると思っております。


    今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

    とまとハウス  代表者 粟野 則夫 

    宅地建物取引士・不動産コンサルタント技能者
    strong>ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士
    損害保険募集人一般資格者、証券外務員資格者

とまとハウスの「耳より情報」

(平成27年7月号)   第107号


梅雨に入り大雨に注意が必要です。

アベノミクス「三本の矢」の一つに金融緩和策があり、日銀は「量的・質的金融緩和」を実施しておしております。マネタリーベースで年間60兆~70兆の増加目標で金融市場調整を行っており、その結果ご承知の通り日経平均株価は高値を更新し続けており、又そうした緩和マネーは不動産市場にも流れ込んでおります。現在の円安に伴い海外投資家は日本の不動産に目を向けて買っている状況で、その様な資金は都市部に集中しております。その為に商業地の地価は上昇に転じ一部地域に置いてバブル状態にあると思われます。日経新聞によりますと金融機関の不動産向け融資がバブル期を超え過去最高になったとの報道があり、特に地方銀行、信用金庫の増加が顕著であり、人口減少や工場の海外移転で融資先を発掘しづらくなり不動産向け融資を増加させているとの事である。その様な要因により、現在では不動産投資が過熱しており、今後の推移を注視する必要があるようだ。

今月号では京都市における、地価に影響する市場動向について触れてみたいと思います。


【京都市不動産市場の動向】

京都市においては、古都京都、観光都市としてのブランド力、都市圏に比べて価格面で安い点が人気となり、分譲マンションの新築ラッシュとなっております。特に市中心部の通称「田の字地区」では高級マンションが建築されており、首都圏に住む富裕層のセカンドハウスとして需要が増加しております。又東京や上海と比較しても価格が安い為に海外の富裕層も注目している状況です。

当然ながら住宅が売れれば、家具、電化製品も売れる為に百貨店、家電量販店の売上も増加しているとの事であります。

一方、京都市に訪れる観光客数も2014年度に5564万人となり過去最高となった。外国人宿泊客数も6割増加し、消費額も過去最高を達成しインバウンドの効果が顕著に表れている。

その為に京都駅前の一体開発、観光地の整備等々の事業計画が目白押しである。

日経新聞によると観光客増加の影響は地価にも現れており、土産物店の多い祇園の公示価格が7.6%上昇するなど、東山区内の11地点全てで上昇している。

観光客が増加すると「爆買い」等活発な消費で店舗の売り上げが増加し、その場所のテナント需要が高まり、賃料が上がり、空室も減少する。その為にビル所有者の賃料収入が上がり土地の収益性が向上する事により地価を押し上げる。

海外の旅行雑誌で京都が観光都市ランキング1位となっており、今後益々海外からの観光客が増加し観光地の地価を押し上げて行く事になります。


【宿泊施設の不足】

京都への観光客は増加しているが、残念ながら宿泊施設の供給が観光客増加に追いついていないのが実情である。京都へ訪れる観光客は京都でホテルが確保出来ずに、滋賀、奈良等の他府県に流れているのが実情である。京都のホテルの稼働率は軒並み90%を超えており、門川市長も逼迫する宿泊市場の需給を改善すると明言されております。

現在世界的な名門ホテルであるフォーシズンホテル等の数社が京都への進出を決めている。又インバウンド効果に注目し不動産投資信託(LEIT)も宿泊特化型ホテルへの投資を活発化させており京都でも1件の取得が決まっているとの事であります。しかしながら急増する需要には到底追い付けず、当面宿泊施設の供給不足は続くものと思われます。

政府も地公体も挙って外国観光客の誘致を推進しており、外国人観光客は増加の一途となっております。それに呼応するように、個人の旅行客向けの短期部屋貸しと言う手法で、この成長市場を獲得したのがAirbnb(エアビーアンドビー)である。

現在京都の観光地周辺でも空き家(戸建の京町家等)、空き室(賃貸マンション)を短期貸し(ゲストハウス等)への転換を運営事業者が積極的に進めておりますが、貸主側の事情で進んでいないのが実情である。

弊社にも募集中の貸家、貸し室をゲストハウスとして借りられないかとの、問合せが多くあります。しかし現時点では殆どお断りをしているのが現状です。その理由は、家主様が不特定の外国の方が利用される点、周辺住民とのトラブルを懸念される点が問題視されているのがその理由です。

しかし、空き家・空き室と言う難問を抱える賃貸市場にとって、無視するには余りにも魅力が大きい市場である。

今後は運用する不良業者の淘汰と、新たなルールを確立する事が必要である。

今後も利用者の拡大は続き、供給が暫く追いつけないと思われますが、旅行者の安全、安心な宿泊施設を増やしてゆく事は必要不可欠である。


【空き家の増加】

現在全国的に空き家の増加が社会問題化しておりますが、京都市でも同様に空き家が増加しており京都市都市計画局に空き家対策課を創設し対策に積極的に取組んでおられます。

国においても平成27年2月に空き家対策特別措置法が施行され、倒壊の危険などがある「特定空き家」の所有者が必要な改善措置を取らない場合行政代執行で撤去できる対策を講じている。

その為に、空き家を専門業者が管理するサービスを利用する人が増えてきた。

留守宅管理サービスとは、毎月1回~3回空き家を見回り、ゴミの不法投棄はないか、外部から侵入された形跡はないか、草は生えていないか、雨もりはないか等々の確認業務とゴミ処理、水道通水、通風等々実施の作業を行い依頼者に定期的に報告するものです。

空き家の増加に伴い、当該サービスを実施する業者が続々と当業に参入しており、その業者の中には「綜合警備保障」「大東建託管理」「住友不動産販売」「三井不動産リアルティ」「日住サービス」「東急リバブル」等大手の進出も急増中である。

尚、弊社においても当該業務を開始しました。

とまと空き家管理サービス「www.homemate-kyoto.com/

今後も空き家が増加する事は明らかであり、それに伴い当該サービスも増加して行くものと思われます。


【まとめ】

京都市では、景観計画を策定、京都の歴史的な景観を保全するために実施されております。

わが国を代表する歴史都市・京都は,1200年を超える悠久の歴史の中で,山紫水明と称えられる豊かな自然と,数多くの歴史的資産や風情ある町並みとの融合により,地域ごとに特色ある景観を創り出し,また,それらが一体となることにより京都らしい奥深い景観を育んできました。 そして,平成1612月に我が国初の景観に関する法律である景観法が施行され,良好な景観の形成に関する各種制度の活用が可能になる中で,京都市では,この優れた景観を守り,育て,つくり,そしてこれらを生かしていくため,景観づくりに関する総合的な計画として,平成1712月に京都市景観計画を策定した。

その後、京都市は歴史・ものづくり・大学・環境都市等様々な顔を持った都市であり優れた文化を創造する文化都市として発展させようとして新景観計画が平成19年に策定されました。

その主なものは、建物の高さとデザイン、屋外広告物の見直しであります。

時あたかも、2020年に東京オリンピックを控えインバウンド全盛期、国土交通省観光庁では京都を下記の通りの位置付けをしました。

京都は、国内の一観光地域にとどまらず我が国を代表する国際的な観光地として重要な役割を担っており、訪日観光をプロモーションする際のコンテンツとして大きな役割を担っています。また、訪日外国人旅行者を多数受け入れる国内有数の観光拠点となっており、訪日外国人旅行者の満足度を向上させリピーターを増加させるとともに、訪日旅行の評判を高めるためには、京都における受入環境の整備促進が必要不可欠となっています。 これを踏まえ、訪日旅行の代表的な観光地である京都市と観光庁とが連携を密にし、外客誘致活動等に取組むための共同プロジェクトとして、「観光立国・日本 京都拠点」を京都で実施することとしている。

今後は京都を世界有数の観光都市として成長させようとするものであります。その事を踏まえ、京都に住むものとしての対応が必要であると考えます。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成27年4月号)   第106号


今月号では、人口減少に伴う賃貸業界の変化とその対策について考えて参ります。

今後激変する賃貸業界、心構えと対策は必要不可欠です。


【地価動向と賃貸市場】

日本国全体として人口減少は地価の引き下げ要因となる。しかし一地域をフォーカスして考えると、人の流入が多い地域は地価が上がり、流出が多い地域は地価が下がるのは原理である。

3月18日に国土交通省が発表した2015年の公示地価(1月1日時点)では、東京の地価上昇が顕著である。その要因は20年五輪開催関連、外国人観光客の増加、大規模マンション建築等々がある。その事は人の流入が東京に集中していることである。もう少しミクロで見ると北陸新幹線が開通し金沢駅前の地価が上昇しているが、人の動きが地価の変動要因であることは事実である。

因みに、京都を考えると人口は減少しているが、外国人等の観光客は急増しており、外国人留学生、外国人就労者も徐々に増加している。

その事は「ホテル旅館等の宿泊施設」並びに「賃貸住宅等」の稼働率UP、料金上昇につながるものである。

従って、日本全体の人口は減少するが、国外からの人の流入が増加する事により、生活の便利な都市部、観光客が期待する観光地等は地価が上がり、逆に流出する過疎地・郊外等は値下がりし、益々2極化が進む事になる。

賃貸住宅市場においても全く同様の事が予測されます。


【投資資金の流入】           

人口の増減以外に、投資資金が入る地域があります。特にREIT資金が都市部を中心に流れ込んでおります。日本だけではなく先進国全体で金融緩和策を取っており、株式、債権だけではなく不動産にも投資資金が入っております。

中国では富裕層が、中国国内不動産動向の不安定さから安全な先進国の不動産市場に資金を移しており日本買いにも繋がっている。

その事は、地価動向に大きく影響しますし、賃貸

住宅市場においても同様である。


【空き家の増加】

人口減少に伴い、空き家の増加が顕在化してきております。人口減少と新築賃貸住宅供給が続いているのが大きな要因ですが、人口移動によるのも一つの要因です。都市部に超高層マンションが次々と建設され、人が生活・通勤の便の良い都市部への移動が起こっており、その事が地方、郊外の人口減少となって空き家が増加している。その事は賃貸住宅市場激変の始まりである。

現在空き家の増加は大きな社会問題化してきており、その対策が急がれております。


【稼働率の高い賃貸住宅とは】

何度も申し上げますが、賃貸住宅市場も人口の動向に大きく影響をされます。又賃貸住宅市場も同じく地価の動向に比例し人口増加地域は賃貸市場も活況で稼働率も高く、賃料も高くなります。

その事は、人口が増加している地域の賃貸物件は有利である事になり、逆に人口減少、利便性の悪い地域は益々厳しくなる事になります。


【激変する賃貸市場】

今後の賃貸住宅市場は、時間が経過する程厳しくなる事になります。

現在は、過去の片手間に賃貸住宅経営をしていれば稼げた時代ではなくなり、入居者優位の時代に変わった。その事が賃貸住宅市場を激変させたのである。その事に気付かないで相変わらず旧態依然とした賃貸経営をしているのであれば淘汰される時代となった。入居者は大切なお客様であり、サービス業と同じように接する必要があります。未来は不確定であるが変化して行く事は確かである。その変化を学習する意欲が必要であり、この環境の変化は激しく、一人では戦えないと思います。他の同業者等と一緒に学ぶ必要があります。今後の賃貸マーケットは必ず激変します。


【賃貸市場の変化の兆候】

人口減少と共に、多様化するユーザーニーズに対応するために、シェアーハウス(趣味が同じ入居者等々)DIY賃貸、デザインルーム、ペット専用、楽器が弾ける、高齢者等のマンションが徐々に登場してきております。しかしこのような入居者は既存のユーザーの獲得合戦で有り、市場が縮小する限り根本的な対策にはならないと思われます。

各自治体が空き家対策として、他の自治体に住まれている住人を自分の地域の空き家に住んで頂くための策は、同じ住民の獲得合戦(我田引水)で有る。人口が減少する限り日本国全体から見れば何の対策にもなっていないのと同じです。新たな市場を創設しなければなりません。

私的な考えかも知れませんが、今後の賃貸市場は国外から流入するユーザーをどう取り込んで行くかであると考えております。


【新たな賃貸市場の創造】

個人的な考えですが、今後日本の人口が減少して行く中、国内の就労者の補填策として外国人を受け入れて行く事になると思っております、その為に、大学では優秀な留学生の受け入れも増加するものと思います。

又、日本は観光立国も目指しており、安倍政権の成長戦略の中でも観光は成果が期待できる分野である。その理由は

●観光が世界的な成長産業であり訪日観光も伸びが期待できる

●日本が観光に真剣に取り組み始めたのは最近であり今後の伸び代が大きい

●ビザの要件緩和や免税範囲の拡大、空港や港湾の整備、訪日プロモーションなど、国の関与による成果が期待できることなどによる。

2020年に2000万人、2030年に3000万人の目標を掲げ、アクション・プログラム2014では●2020年オリンピックを見据えた観光振興●インバウンドの飛躍的拡大に向けた取り組み●ビザ要件の緩和など訪日旅行の容易化●世界に通用する魅力ある観光地域づくり●外国人旅行者の受け入れ環境整備●国際会議、展示会などの誘致・開催促進と外国人ビジネス客の取り込みの施策が打ち出されている。

今後益々増加する外国人(外国人は殆どが賃貸住宅に住む事になる)が新たな賃貸市場を創造するものと思っております。

外国人は生活習慣が違うので自分のマンションに受け入れるのは困ると言っておられる時期は長くないと思います。

如何に外国人を賃貸住宅に受け入れて行くのかを、確り学んで行く必要に迫られます。又、外国人観光客の受け入れ策として、賃貸住宅もその一つとして考える必要があります。京都では大手ホテルの建設ラッシュとなっておりますが、敷地確保が困難な状況から供給が進まず、宿泊施設の一つとして賃貸住宅がその役割を果たす時が来るものと思っております。


今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫 

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

(平成27年2月号)    第105号

賃貸シーズンに突入しましたが如何でしょうか。
空室を埋めるのは今が最大のチャンスです。
頑張りましょう。

            

 今回は、最近の不動産に関する事情をランダムに記載させて
 頂きます。参考になれば幸いです。


【20歳代の部屋探し事情】

社会人、学生問わずお部屋探しに来られる方の、60%~70%が独立したバス、トイレを希望されます。

逆に、市場に有るお部屋は、バス、トイレ別が、30%~40%となっており大きなミスマッチが起こっているのが現状です。

ユーザ様が部屋探しで一番重視した設備はこのバス、トイレが独立している点です。

今後改装される場合等は是非この設備を入れて下さい。

但し、最近の傾向として、お風呂に浸かる事をしない若者が増加しており、シャワールームでも良いのではないかと思われます。又、今後外国人入居者が増えるものと思われますが、外国人は入浴をしないでシャワーを使用することが多く、お風呂ではなくシャワールームも一つの選択肢かもしれません。


【最近の賃貸仲介事情】

以前の賃貸仲介業務(リーシング)は店舗への来店客が仲介の主流でしたが、近年ではインターネットでの来店仲介が大半を占めております。

ネット集客においては、各業者のホームページを見られて来店されておりましたが、2~3年前より業者の作成したホームページからの反響が減少し、大手ポータルサイト(「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」「CHINTI」等)からの問合せが増加してきております。

業者によっては自社ホームページからの反響が15%、ポータルサイトからの反響が85%となっている業者も有るようです。

当面は、大手ポータルサイトの活用が反響を高める決め手になる様です。


【不動産ネット取引解禁】

国交省は2015年にも不動産の売買や賃貸でインターネット取引を解禁する方向となっております。

現在は重要事項の説明、契約内容の書面交付等を対面説明で行うよう義務付けられておりますが、テレビ電話や電子メールでも良い事になります。

その様になった場合は、遠方から転居する顧客が不動産会社に出向く負担が抑えられることになる一方、不動産会社にはネットシステムの構築や、社員教育に負担が掛かる事になり、ネットの対応ができない不動産会社も出てくるものと思われます。

その様な中、ソニーがソニー不動産を4月に設立し不動産業界に進出してくることになりました。その事はネット取引の解禁を目論んだ事情ではないかと思われます。

2月7日の新聞に「米流通再編アマゾン震源」アメリカ家電量販店2位のラジオシャック破綻と見出しに出ておりました。

今や、店舗販売からネット通販に移りつつあります、ネット通販で急成長するアマゾン・ドット・コムによる米流通再編は日本にも大きな影響を及ぼす可能性が大きいものと思われます。

このように不動産業界を含めて、ネットが現状を大きく変化させる状況は当面続くものと思われます。


【旅館業法の規制緩和とシェアーハウス】

国は特定地域での旅館業法規制緩和を打ち出しておりますが、宿泊日数30日未満は旅館業法に抵触して旅館業者以外は宿泊者の受け入れが出来ませんでした。しかし今回短期の滞在でも賃貸住宅、シェアーハウス等での受け入れが可能となりました。

国交省がシェアーハウスを建築基準法の寄宿舎基準に適用しましたが、その事により運営業者の廃業が懸念されました。それも今回緩和して一般の住宅基準でも良い事になり、シェアーハウスが徐々に増加して来ております。

京都では少しずつ新設されておりますが、今後観光客の増加と宿泊施設の不足により益々増加して来るものと思われます。


【賃貸住宅建築で節税する前に考える事】

大手ハウスメーカーが挙って最高益を更新しておりますが、増益の要因は相続増税に伴う節税対策での賃貸住宅需要が伸びたことと、消費税増税前の駆け込み需要に起因しております。

しかし賃貸住宅による節税対策は万能薬ではありません、対策の前に少し考えてみましょう。

節税対策を考えることは3点です。1点目は「遺産分割」遺産分割がしやすい対策かを再考する必要があります。複数相続人で共有する方法がありますが売却の際にもめることが多いので他の資産がない場合は納税資金の調達が出来ない恐れが有ります。2点目は「納税資金の手当て」全体の資産の大半を不動産にすると納税資金の手当てが出来なくなることがあり、金融資産等に分散することも必要となります。

上記の2点の内容から、ご自身の資産全体を大局的に見直し、その結果個々の不動産等をどの様にするのかを十分に検討した上で、土地活用の結論が導かれた場合に3点目での対策に移ることになります。

3点目は「賃貸物件の収益力の検討」節税対策の最後は十分な収益力を持つ賃貸不動産にする必要があります。賃貸物件は長期に亘り収益を確保する事が重要であり十分な検討が必要となります。


【新築賃貸住宅建設増加が市場への与える影響は】

現在の住宅着工戸数は年間80万戸程度で推移しております。その内賃貸住宅は35万戸となっており全住宅着工数の45%程度を占めております。

日本の全住宅戸数は5200万戸、内賃貸住宅は1800万戸(全体の35%)となっております。

高が、年間住宅着工戸数年間80万戸が分母の5200万戸に対して与える影響力は少ないと言われる方がおられますが、今後着工戸数は減少するとしても5年間で全体の住宅戸数が25%程度増えることになるとすれば、影響が少ないとは言い難いと思われます。

人口減少も考慮すれば、冷静に分析する限り空き家は増加する事になります。

平成21年に国交省による空き家の実態調査によりますと、賃貸住宅の空室率は築10年超で10%、築25年超では30%と、古くなる程空室が増加しており、新築を建てれば建てる程、古い賃貸住宅の空室が増えて行くことになります。

国策として景気刺激の為に住宅を建て続けるのも如何なものでしょうか?



今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。


とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

- 年 末 の ご 挨 拶 -


本年も残り僅かとなりました。

オーナー様各位にはご支援を頂きまして大変感謝申し上げます。

お陰様で来年は設立以来17年目を迎える事となりました。これもひとえに皆様方のご支援の賜物であると感謝の念に堪えません。

今後も引き続きご支援とご指導を賜りますよう宜しくお願いを申しあげます。


来年、弊社では今後ますます厳しくなる賃貸経営を、新会社「㈱とまとオーナーズサポート」でオーナー様の賃貸経営をサポート出来る体制作りを早期に確立し、実行出来るよう全力を上げて参ります。


今後新たな取り組みが出来上がれば、都度ご報告なり、セミナー等でご説明出来ると思っております。


年末に向かい寒さが厳しくなって参ります、オーナー様にはご自愛頂き新年を迎えられます事を心よりお祈り申し上げております。

社員一同、本年の感謝を申し上げます。

今後とも地元の皆様方に貢献出来るよう全力を上げて参ります。

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ホームメイトFC伏見店 (とまとハウス株式会社)

TEL 075-602-1644

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年12月号) 第104号

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年の瀬も迫って参りましたが、いよいよ年明けより賃貸シーズンに突入します。空室対策が出来ておりますか? 再確認が必要です。


今月号では、賃貸シーズンに取るべき対策の再確認をしてみましょう


近年は、賃貸シーズン(1月~3月)に空室が埋まらなければ、1年間空室が続く傾向が強くなって来ました。

従って、今シーズン中には空室を必ず埋める必要が有ります。

なぜ空室の入居者が決まらないのかを十分検証し早期に対策を打ちましょう。

【空室の続く原因の検証をしましょう】

オーナー様の物件に案内が入っているのか、入っていないのかによって対策が変わります。案内が有るのかないのかの確認が出来る様にしておきましよう。

検証Ⅰ:案内が少ないか、全く入らない場合は

  • 家賃等の入居条件が高い場合が多いと思われます。 家賃、入居条件等の見直しが必要と思われます。一度媒介をご依頼の業者様にご相談されることをおすすめ致します。
  • 案内は立地と、図面(間取り)をみて、案内を希望されます。物件の立地は変えることは出来ませんが、間取りは変更できますのでリノベーション等を考えるのも一考かと思われます。
  • 近年は、インターネットをみて「この物件を見たい」と言って来られますので、ネット上の写真撮影が綺麗な写真になっているのかも確認して下さい。 特に、大手サイト「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」は最低限確認して下さい。
  • 賃貸仲介業者が案内をし難い物件は、営業社員がその物件の案内を避ける場合がありますが、その様な物件は「鍵が現地にない」「案内しても決まらない様な物件」「オーナー様、管理会社(休日休みの管理会社)と直ぐに連絡が取れない物件」「ADの少ない物件」「審査が厳しい物件」等々があります。

案内が少ない場合は上記項目を一度見直して下さい。

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検証Ⅱ:案内は入るが、なかなか決まらない場合は

ネットの図面・写真、賃貸仲介業者で紹介された図面等々と実際に部屋を見た感じが違っていた場合は決まりにくい事が多い。

  • 物件に問題がある場合が多いようで、「部屋が汚い」「以前の入居者の生活感が残っている」「排水管等から部屋に臭いがする」「きちっとした原状回復改装が出来ていない」「設備が古い」等々が見受けられる部屋が決まりにくいようです。
  • 建物外観等も重要な要素です「建物外観が汚い」「玄間が汚い」「夜の照明が暗い」「ポストに入れるべきチラシが付近に散らばっている」「共用部分の清掃が行届いていない」「階段が狭い、汚い」等々も決まらない要因の一つです。
  • 最近は、オーナー様が直接管理をされている物件は敬遠されるケースが増えてきました。退去の際にトラブルが多く、入居の際に管理会社が間に入っているのかを確認をされて申し込まれるケースもあります。

案内は入るがなかなか決まらない場合は上記を一度見直してみて下さい。

【賃貸シーズンに向けた対策】

賃貸シーズンに突入するに当たり、上記検証結果に基づき対策を立てましょう。

  • 家賃相場を調べて、募集家賃が高くないか?
  • 募集の初期費用は適切か?
  • 部屋は綺麗になっているか?
  • 部屋内部での臭いはしないか?(配管にラップで塞ぐのも方法)
  • ポスト周りにチラシは散乱していないか?
  • マンション周りは綺麗か?草が生えていないか?
  • 自転車置場は整理整頓されているか?
  • 階段の照明は切れていないか? 清掃は出来ているか?
  • 案内用の鍵は現地にあるか?
  • 賃貸仲介業者からの連絡が直ぐ取れるか?
  • 募集物件がインターネットに登録されているか?
  • 募集物件のネット上の登録が上質で、綺麗になっているか?
  • 古くなった設備はないか?

以上を一度再確認頂き、問題があれば対応する必要があります。来シーズンに向けオーナー様のお部屋が、是非満室になるように頑張りましょう。

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【最新のニュースをお伝えします】


観光立国を目指す日本国は「観光立国推進閣僚会議」において2020年を目途に訪日外国人を現状の倍の2千万人にするとの事で色々な対策が打たれております。ビザの緩和、免税店の増加、滞在期間の延長制度新設、地方空港対策、観光バス不足対策、羽田増便、LCC強化、等々の施策です。その結果

本年1月~10月で訪日客1100万人に達し前年比27%増となっている。


一方京都市においても、景観条例を強化し建物の高さ、屋外広告物等の規制策を取って、京都の歴史的な景観保全強化を図ってきた。その事は訪日客を京都に取り込む事を目指すものである。

大阪ではUSJ「ハリポタ」が大ブームとなっておりますが、京都でも「映画村再興」「3大祭りの強化」「花街の見直し」「ホテル旅館の誘致」「四条通り歩道の拡幅」等々の施策を行っており、神社仏閣、世界遺産、歴史的建造物の多い京都は絶好の観光都市となることは明白である。

京都市では、観光消費を2020年に1兆円を目指している。観光関連業界は今後の成長産業となり得ると思われます。


京都は観光客が増加することは確実ですが、受け入れ態勢が整っていないのは事実です。世界的な名門ホテルも京都進出を予定しておりますが、今後の新規建設は場所がなく、観光客受け入れの為の宿泊施設増加が厳しい状況です。

現在京町家を旅館に変身させたり、空き家、賃貸マンションの空き部屋を宿泊施設にして外国人観光客の受け入れに対応しようとしております。

その様な状況下、以前にも紹介致しましたが、アメリカの「宿泊革命」を世界的に広めた米ベンチャー「airbnb(エアビーアンドビー)」が日本に進出しようとしております。当社は世界大手ホテルチェーン「インターコンチネンタル、ヒルトン、マリオット、ウィンダムに次ぐ5位の集客を誇る会社である。CCC(カルチャーコンビニエンスクラブ)と旅行事業で提携し、業界の風雲児は次の照準を日本に定めております。

今後我々の、賃貸業界も空室対策の最善策になることは確実です。今後弊社でも本事業に関わって行く予定でおります。ご期待下さい。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年10月号) 第103号
 

10月10日に「賃貸住宅フェアー」に行って来ました。今回はそのご報告を致します。

 

10月9日、10日にインテックス大阪にて「賃貸住宅フェアー2014」が開催され、10日に見学して来ました。

 

10年程前は東京での開催のみでありましたが、近年は各地で行われるようになりました。

本年は例年通りインテックス大阪で行われ、多くの人で賑わっておりました。

ほぼ毎年参加しておりますが、以前は入居者とのトラブル、苦情、滞納、等のセミナーが多かったのですが、最近の傾向として「空室対策」特にリフォーム、リノベーションのセミナー或いはその種の出展が多くなって来ております。

全109業者の出展に対し、リフォーム、リノベーション等に関する出展は、71業者(リフォーム・リノベ33、設備、建材38)となっておりました。

それだけ、家主様が空室に悩んでおられるのが実情ではないでしょうか。

【リフォーム、リノベーション】

 

リフォーム、リノベに関するセミナー、展示品の多くはコストを下げて有効な工事を行う為のノウハウ、商品が主となっておりました。

多額の資金を投じてもその資金が一定の期間で回収出来なければ意味が有りません。費用対効果をどの様に考えるのかが大切です。

自分の自宅に多額の資金を掛けるか否かは其々の考え方ですが、収益物件は投じた資金に対し、いかに高い収益を上げて行くかを考える必要が有ります。

来年から始まります相続税法改正により、本年度は多くの新築物件が各所で建築されております。相続税の軽減のためのマンション経営も必要なことですが、その後の20年、30年の運営を考えることの方が重要であると思います。

話はそれましたが、30年~40年前の高度成長期からバブル期に建築された物件が古くなり、新築物件の建築が続く中、古い物件の空室が急増しており今後も空室の増加が続く事が予測されます。

その為、空室対策に関心が強くなり、その対策の一環としてリフォーム、リノベが持てはやされているのが実情の様であります。

【実施前に少し考えましょう】

前述しましたが、工事前に費用対効果を十分に検討した上で実施することをおすすめします。

資金をかけて、最新の設備を導入すれば入居者を早く決める事ができるのですが、投資した金額に見合う家賃が取れるかどうかは不明です。

セミナーのなかで言われておりましたが、「入居者ターゲットを定めて、取れる家賃を決める。そこから逆算して内容とコストのバランスを考える」事がポイントである。

それでは具体的な方法について少しふれておきたいと思います。

多額の資金をかけて改装をしたから高い家賃が取れるものではありません。

収入を増やすことが出来ないのであれば、いかに投資コストを下げるかに尽きると思います。

例えば、現在「住宅セフティネット整備推進事業」(詳細を記載しますと紙面がなくなりますので省略します)の推進がなされておりますが、国の資金を活用して投資コストを抑える方策があります。

又、ダイレクトに工事コストを下げる方法がありますが、工事費用はどこの業者に施工してもらっても同じような費用となりますが、工事内容を変える事によるコストカットは可能です。

25㎡の部屋をスケルトンにして、全改装にすると200万円~250万円程度かかりますが、床を塩ビフロアーにし、壁は塩ビシート、水周りはコーティング等で「見かけ」を重視した工事であればかなり安く上がり、なおかつ工事費を単年度の経費で経理処理でき節税効果があります。

どの様な工事をするのかは、個々のマンションの特徴を生かし、ターゲットをどの様な層にするのかを絞り込み、取組みをするのが重要かと思われます。

その様な観点から今回のフェアーは大変に参考になりました。

【ターゲットを誰にするのか】

趣味が合う人との住まいとして、シェアーハウスがありますが、今回のセミナーでは(ひつじ不動産)の「各地で広がるシェアーハウス成功事例」を聞いてきました。

まだまだ関西圏では進んでいない様ですが、今後ワンルームマンションの空室対策として広がるかも知れません。

自分の部屋を自分好みにしたい人の住まいとして、DIY賃貸が広がりつつあります。未改装の部屋を(壁、床、等を)自分好みのデザイン、材質にして住まいし、退去時には原状回復せずに退去する方式の住まいかたです。

ペットを飼っている方の住まい、楽器を弾く人の住まい、高齢者の住まい。

誰にターゲットを絞るのかを明確にしてリフォーム・リノベを行って行く必要があります。

今回フェアーに行き、一例としてペットの住まいする部屋に改装する場合にフローリングを犬の滑らない床に張り替える必要があると思いこんでおりましたが、床を特殊なコーティング剤でコーティングするだけで「犬が滑らず、傷・汚れが付きにくく、コストが安く、半永久的に使用出来る等」のメリットのある材料も出来ておりました。

いかに、費用対効果を考えることが重要であるかを思い知らされた一日でした。

今回の、フェアーに参加して得るものは多く有ったと思っております。

今後も確り勉強して皆様のお役にたてる会社にして行きたいと思っております。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年8月号) 第102号
 


全国で空き家が820万戸となり、賃貸経営に厳しい時代が到来します。対策を急ぐ必要が有ります。

我々が考えなければならない今後について
国内の空き家数が「820万戸」になったと新聞・テレビで報道されております。5年前に750万戸であったのが70万戸増加した事になります。
一方住宅総数も6063万戸となり、305万戸増加しております。
即ち、人口が減少して行く中、住宅は増加し続けており、その事により空き家が増加しているのです。
その要因は、

① 今後の相続税増税による相続税対策で、賃貸住宅の建設が急増しているのが一つの要因である。
② 都心の地価が下がり分譲マンション建築が続き、ユーザーにとって都心回帰が容易になり、高層マンション供給が続いた。
③ 国民が中古住宅の瑕疵について高い関心があり、相変わらず新築志向が続いており新築住宅の建築が続いている。

その他の要因もありますが、主には上記の要因で住宅総数が増加致しております。
その事は、今後の予測として

① 空き家対策を行う自治体が増加し、国も対策に乗り出している。
② 賃貸住宅の空き部屋が増加しその対策が求められる。
③ 都心回帰・人口減少から、地域の過疎化が急速に進む。
④ 新築志向から、欧米型の中古住宅を長持ちさせる方向に転換する。
⑤ 空き家、空き部屋を活用する新たな市場が創設される。
⑥ 中古住宅の流通促進とリフォーム市場が拡大される。

等の現象が予測されます。
私も、現在京都市の空き家対策のお手伝いをさせて頂いておりますが、京都市においても空き家の問題は大きな課題の様です。


【賃貸住宅問題】


さて、我々の身近な問題として、賃貸住宅の空き室問題を本題として以下に記載致します。
人口減少にも関わらず、相続税対策による新築賃貸住宅着工戸数の増加は続いております。その事は空き部屋が増加することとなり、特に古い賃貸住宅の空室が増加するものと思われます。
過去の賃貸住宅経営は片手間にやっていても賃借人が入ると言う恵まれた時代でしたが、その様な市場環境はもう終わりました。
今後の賃貸経営は、この環境の変化を前提にした上で見直しを行い、確りとした対策を講じて行く必要があります。
私が経営に当たり何度も読み返す「正義の経営」と言う著書が有りますが、その中にこのような事が書かれております。


【今後人口は減少し、マーケットは縮小する中、生き残れるのは付加価値が高いものを扱うことである。
狭く・深く・高く売ろう、人口が減少している以上売り上げが上向く事はない、根本的な発想を変えなければならない。
その為の有効な手段は、ターゲットを「狭くする」事である。 客層を絞る、即ち品揃えを絞り、狭い客層に売る事である。
品揃えを絞ることにより、深く知ることができ、商品の値引きをする必要がなく高く売ることが出来る。
人口が減少する時代には、文化や芸術が発達し、付加価値の高いものが生産販売される様になるのである。
変化の時代である、変化には大変な勇気がいります、過去の成功体験は大きな障害の一つです。】


賃貸経営にとって「ターゲットを狭くする」こと、即ち賃借人をファミリー層、女性層、高齢者、外国人、ペット愛好者などターゲットを明確にする事である。


【ターゲットを絞った賃貸住宅の具体例として】


① ネコちゃん、ワンちゃんとの共生賃貸住宅
現在日本のペット数は2100万頭で人口の20%を占めている大きな市場ですが、賃貸住宅でペットが飼える部屋は少ないのが実態です。
今後は少しずつ供給が進んで来るものと思われますが、まだまだ需給のミスマッチが大きな市場です。
② 高齢者賃貸住宅
高齢者住宅市場は今後急激に増加する市場です。ご承知の通り日本は高齢化が進んでおり社会問題化しております。
国の政策は、高齢者は自宅で介護・医療を受けられる政策を打ち出しており、施設ではなく賃貸住宅(サービス付き高齢者賃貸住宅)の建設を奨励しており、民間の間で建築が進んでおります。
③ 外国人
今後の日本の人口、労働力構成を考えると、外国人の受け入れは必須となります。その為には住む為の住宅が必要となるのは必然であり、外国人の住宅需要は拡大するものと思われます。
④ 楽器演奏者
楽器演奏者人口は、全国で数百万人いると思われますが、本格的な防音マンションの数は、数千室しかなく、需給ギャップが大きい市場です。
⑤ 外国人観光客
国策として、外国人観光客の受け入れを1,000万人から2,000万人に倍増させようとしております。当然ながら京都市は景観法等を強化し観光都市を目指しており、観光客は大きく増加をするものと思われます。
京都市においても、受け入れる為の宿泊施設の増加を切望しており大型ホテルの進出も目白押しですが、それでも足りないのが実態です。
その為に、国は旅館業法を緩和して、特区(東京圏、大阪圏)での賃貸住宅の空き部屋を利用した宿泊施設の増加を推進しております。
上記により、マンスリーマンションから家具付き賃貸、宿泊施設へと変化して行くように思われます。
すでに、エイブルが特区を利用した旅館業法緩和地域で3000室を立ち上げるとの新聞記事もでておりました。
米国発「宿泊革命」をリードする「エアービーアンドビー」が個人の空き部屋をインターネットで仲介するビジネスを展開しており、既存のホテルビジネスを揺さぶっており、その会社が日本進出をはかるとの事です。
上記以外にも、多くのターゲットを絞った賃貸物件が考えられますので、今後の課題として捉える必要があります。
今後まさに変化の時代に突入します、常にアンテナを張って情報をキャッチし素早く変化に対応出来る準備をしておく必要が有る様です。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年6月号) 第101号
 

本年の繁忙期も終了しました。今年の成果は如何でしたか?すでに不動産業者は次期繁忙期に向けネット広告の充実対応活動を開始しております。

繁忙期を振り返りその状況のご報告を申し上げます。


【社会人】


年々、お客様はインターネットで事前に物件を調べてご来店をされるお客様が増えてきており、本年度も大半のお客様がネットからの来店でした。
ネット掲載は、綺麗な室内写真を多く掲載することが決め手となります。
アピールポイントも周辺環境、追炊き付風呂の様に設備面の充実、或いは特徴をアピールすると反響が強い状況です。
又、今年は特に費用面を重視される方が多く、賃料はもちろんですが初期費用を重視される方が多かったようです。
フリーレント(家賃無料の期間)を設定したり、広告料を2カ月にしたりしたキャンペーン物件は入居の決めてとなる事案が多く見受けられました。


【法人】


法人契約の入居者希望者様は、利便性、環境、設備を重視されます。
特に子育て世帯様は周辺環境や学校区を気にされており、その事が決定要因になる傾向が強い状況です。
設備面では、お風呂の追いだき機能、水周りの綺麗さを重視した部屋探しが多いのが実情であります。
景気回復とは言えまだまだ家賃等は減少傾向が続いております。
一方、良い人材の確保を目的として「単身者用の寮完備」と募集要項に掲載し人材募集をされている会社も有り、数室のまとまった賃貸部屋の確保依頼もありました。
今後、景気が良くなり人手不足の状況が出てくるようであればそう言った需要も出てくるものと思われ、家賃単価も上昇するかも知れません。


【学生】


学生さんの来店者の殆どが、インターネットで下調べをして来店されております。全体的には節約志向は続いており3万円~4万円台での部屋探しが多い傾向にあります。
又、学校の近くでの部屋探しと、インターネット無料、初期費用が少ないもの家具家電付きを求められておられる学生さんも年々増加しているのが特徴です。


●立命館大学生の部屋探し(大学生協よりの資料)

立命大の入学者数は入試合格者数の32%とのことで吃驚しております。やはり国立との併願受験が多いようです。

お探しの部屋の家賃は、35,000円~50,000円迄が6割程度を占めております。
ユニット(UB)、セパレートバスの比率は6対4の割合で、家賃はUBが3.5~5万円、セパが5~6万円との事です。
設備は「ネット無料27%・家具家電付き15%・女子専用11%・ネット無料と家具家電付き7.5%・新築4.5%」の割合でした。
推薦時期(10~12月)は家賃5万円超のニーズもありますが、年明けからは価格帯が下がり3~4.5万円のニーズが高まります。
新入生保護者からの声として


☆建物の造りはしっかりしているのか?(耐震の関心が高いようです。)
☆見学した部屋が汚かった。(早めのリフォームをする必要があります。)
☆エアコンが汚い(古いエアコンは早めの交換も必要です。)
☆変な臭いがした。カビ臭かった。(排水溝の臭い、改装工事接着剤の臭い、タバコの臭い等、臭い対策も重要です。)
☆共用部分にゴミが散乱、電気が切れていた。(駐輪場、ゴミ捨て場の整理整頓清掃、電気の点検等管理を怠りなくする必要があります。)
☆電気コンロが錆びていて汚い。(IHコンロへの交換が必要です。)


以上が立命館生協から本年度入居者の特徴の報告でした。


●龍谷大学生の部屋探し(大学生協よりの資料)


2015年4月に瀬田キャンパスの国際文化学部総勢2000人(下宿生650名)が深草キャンパスに移転します。その内龍大留学生500人の大半が国際文学部に所属しているとの事です。
来年度は留学生が深草キャンパスで増えるもようであり、受け入れ態勢が必要となります。
全体の学生と下宿生の割合は2013年36.7%で2014年度は34.2%と2.5%(40名)の減少となっております。
近年は不況の影響から保護者の収入が減少しており、下宿する生徒の減少も続いております。今後は景気次第で下宿者も上昇に転じるかも知れません。
成約家賃は、35,000円~50,000円が61%を占めております。2013年度の平均家賃は47,544円でしたが2014年度は44,422年と3,122円の減少となりました。
設備面では、
☆家具家電付きの成約件数は63件で増加傾向にある。
☆ミール付き(食事付き)マンションの成約件数は22件
☆インターネット無料マンションの募集は50%を超えてきた。
☆ベランダの向きや階数の質問が多い。特に女性は2階以上が大半です。
☆セパレートタイプを求められるのは相変わらず多いようです。
☆最近はセキュリティーを重視されます。特に女性の場合
☆独立洗面台、ウォシュレット、防犯カメラ、宅配BOX等も要望があります。
立地条件も重視されます。大学までの距離はいうまでもなく、最寄駅、スーパー、コンビニが近い事も有利な条件です。   
以上が龍谷大学生協からの今年の媒介状況報告の抜粋です。
以上本年度の成約状況を振り返り、設備ニーズへの対応、管理の質の向上、成約家賃相場の家賃設定、建物維持管理の推進、を再度見直す必要があります。
又、インターネット無料、ミール付きマンション、防犯対策強化マンション、耐震物件、ペット飼育可マンション、高齢者マンション等特徴のあるマンションにして行く事も必要であると思われます。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年3月号) 第100号
 

10月10日に「賃貸住宅フェアー」に行って来ました。今回はそのご報告を致します。



お陰様で「耳より情報」も100回目を迎えることができました。平成16年12月に第一号を発行してから早いもので9年が経ちました。


今後も引き続き皆様方の参考になる情報をお届け致します。




【公示地価が発表されました】


3月19日に公示地価が発表されました「2014年」の公示地価を見ますと、都市圏(東京・神奈川、千葉、埼玉)、名古屋・宮城・沖縄が住宅地、商業地ともに上昇しております。

大阪・京都は商業地が上昇し、福島は住宅地が上昇しております。

要訳すると、3大都市圏(東京、大阪・名古屋)、震災関連(宮城、福島)、沖縄人気(沖縄)が上昇したと言ったところです。

不動産業に係わる業者は、昨年1月頃よりアベノミクスによる不動産の活発な動きを感じていました。公示地価は昨年度の結果が公表されたものであり、現時点での現況が反映されているものではありません。


【3大都市圏での地価上昇の要因と今後の動向】

3大都市圏での地価上昇の要因は、バブル崩壊以降都市部の地価が1/10以上(場所によりますが)下落し、その事が分譲マンションを建築しても十分に採算がとれて、販売価格を押し下げる事となりました。

その結果、所得が減少しているにも拘わらず住宅購入者の購入意欲をかきたて、都市部の高層マンション供給が活発となり、場所によっては即日完売の様相となり、高層マンション供給が増加した。その為にデベロッパーは売れ行きの良い都心部の高層マンション用地取得に積極的に動いたため、時価上昇の大きな要因となりました。

又、円安要因から日本の不動産(REIT、現物含め)に投資する海外資金が流入したことも一つの要因であります。

最近弊社でも投資マンションを中国人に売買仲介をさせて頂きましたが、中国の不動産開発会社(浙江興潤置業投資)が経営破綻をするも中国政府は関与せず、その為中国大手銀行は不動産向け融資を絞り始めた。中国では個人の投資熱は相変わらず活発であり、当局の目の届かない「影の銀行」の行方を懸念し、海外の不動産に向かう投資が増加しているものと思われます。

世界の富裕層は預金・保険等に預けたり、ファンドに投資したりしているが、その不要不急の資金総額は、8000兆円とも言われております。その巨額なボーダレス・ホームレスマネーの一部が日本に向かった場合、先ず地方の物件に投資するはずもなく、やはり都心に向かってくることは明らかでありその場合の予測はつかない。

因みに、昨年度に東京証券取引所において株式投資された内訳は、海外投資家が15兆円の買い越し、日本の法人が5兆円の売り越し、個人が9兆円の売り越しであった。

日本の株式市場は海外投資家の意思により大きく影響を受けているのは確かである。個人の投資資金が買い越しに転じる頃には、海外投資家が売って来るのはいつものパターン。日本の経済、企業業績よりも膨大な資金の動きによって相場が左右される時代となっていることを確認しておく必要があります。

不動産地価動向に戻りますが、地方圏では下落率は減少したものの下落は続いており、地価の二極化は益々加速するものと思われます。

よくよく考えてみますと、人口が減少して行くのに、日本全体の不動産価格が上昇するとは考えにくい。都心部の地価下落から高層マンションの建築ラッシュで周辺部から都心部に人口が流れたに過ぎず、日本全体の不動産が活況であるとは言い難い現象である。

但し、個人がインターネットで商品を購入する事が急激に拡大しており、物流拠点・物流倉庫等が不足しており、個別の要因で特定の場所の地価が上昇すると言った事は起こり得ると思われます。

今後は、経済状況・金利・給与水準・地価の動向によってこの状況が続くのかどうかが決まるのではないでしょうか。

地価は、地方圏の下落傾向が続くが、都市圏の地価は今後の景気動向・海外投資家動向によって決まって来ると思われます。



【最新の賃貸業界の動向】 

近年の全国賃貸物件稼働率86.9%ですが、年々下落が続いております。

御承知の通りその大きな要因は人口減少と供給過多です。

住宅統計調査(総務省)では5年毎に調査が行われておりますが、昭和23年に調査が行われた際は総住宅数が1391万戸でしたが、平成20年には5759万戸と4.1倍に増加しております。

空き家は昭和38年以降一貫して増加しており、平成10年に初めて10%(11.5%)を超え、平成20年には13.1%(754万戸)に達しております。

平成25年の調査結果は未だ出ておりませんが、増加していることは間違いが有りません。

今後も、賃貸層の人口減少、相続税負担増に伴う賃貸住宅の建築増等を鑑みて、空室は従来に増して急速に増加するものと思われます。

弊社の店舗は丹波橋にありますが、当該商圏でも年間10棟から15棟の賃貸マンションが建築され続けております。

お部屋探しをされる方は減少しており、新たに建築される部屋は200室、300室/年間と増えており、急速に空室が増加しております。

建築する側としては「丹波橋周辺については立地がよい」のでとの理由ですが、入居者は限られており「限られたパイの食い合い」現象で、競争力のない物件は今後急速に空き部屋が増加すると思われます。


【今後の対応策】

時代の変化は目に見えて急速に変わるものではありませんが、知らぬ間に変わっていたと感じることが多いものです。

賃貸動向も同じで、昨年満室だった物件が今年は半分になったと言った極端な変化はありませんが、徐々に変化しているのが実情です。

賃貸経営は長期にわたるものです、長期的にみて競争力のある物件にすること一点に集中する事であると考えますが如何でしょうか。又、賃貸経営は事業であることをわきまえる必要があります、従来の賃貸経営は相続対策の為だけであっても賃貸物件を建築すれば入居者がありました。

今は、待っていては入居者が他の物件に取られてしまいます。賃貸は事業として「貸してあげる経営」から、「借りて頂く経営」に転換しなければなりません。常に入居者目線で考え経営する必要があり、貸主側目線での経営は市場から淘汰されることになることを肝に銘じる必要あがります。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成26年1月号) 第99号
 


新年あけましておめでとう御座います。
本年も何卒宜しくお願いを申しあげます。
             
  
 【新聞見出しで見えてくるもの】

※中古マンション、価格上昇・3年ぶり首都圏全域で、金利の先高観など映す
※空き家自主撤去に税優遇、自民議連が法案骨子
※不動産投資海外勢けん引、割安感、ファンド呼ぶ
※投資用マンション好調、大阪価格30%上昇
※ものより資産、あふれたマネーが株や不動産と言った金融資産に向かっている。ゴルフ会員権も3倍に急騰したゴルフ場がある。
※住宅地上昇、大型分譲マンションの建設ラッシュ
※ビル賃料年内上昇へ
※企業の不動産取引倍増(REITによる積極的な物件取得がけん引)
※脱デフレ、運用で勝つには、預貯金中心見直す時期、不動産が効果的
※不動産大手物流に商機、不動産大手が大型物流施設に投資
※銀行住宅ローン消耗戦に
※金融庁銀行の査定尊重、不良債権処理優先を転換
※LEITに資金流入(運用不動産2兆円超す)
※銀行国内向け貸出残高増27カ月と最長に
以上最近の新聞見出しから、金融緩和による市場資金が急増しており資産インフレの兆候がうかがえる。資金を抱えた銀行も運用に苦慮している姿が見えるが最近は海外への運用、国内の貸し出しも増加傾向にある。
住宅においては消費税の増加に伴う駆け込み需要があり活況である。
経済指標の好転がみられるのは、円安による輸出の増加、金融緩和政策による株高等、財政出動による公共投資が要因である。
                   
【今後に期待するもの】

学習院大学名誉教授の奥村氏は新聞にこのように書かれております。
戦後の高度成長を可能にした要因は「軍国主義の発生源とされた経済基盤の除去・財閥解体・農地改革・労働民主化3大改革」である。これらの改革が若手専門経営者の台頭、激しい企業間競争、農民と勤労者への労働分配の改革をもたらし、国内市場拡大に寄与した。
特定の人たちが利益を独占する収奪型ではなく全員参加型の体制の構築という制度要因によって国民的エネルギーが盛り上がり高度成長を達成させたことを教訓にすべきであると言われております。
過去の制度、慣行がそのまま維持されることなく変革が必要であります。
時代の変化につれて効率的に機能していたシステムが適応できなくなり、新たなシステムが求められる現在、日本の経済が長期停滞から脱出しきれない大きな要因の「構造改革の遅れ」を払拭することが今後の日本の経済の行方を左右することになります。
「アベノミクス」の「第一の矢・二の矢」で、金融緩和、財政出動の政策を実行し、ある程度の成果は実現したが、今後の長期的な成長を持続させる為には、第三の矢、四の矢に期待したいものである。
                
【不動産業界の課題】

今後の不動産業界の課題として、省エネ住宅(エコ住宅)、耐震化住宅、耐久化住宅(100年住宅)、高齢者住宅(バリアフリー)への対応が求められており、業界が挙って取組んでおります。
政府の方針として、開発型からストック重視の方向を打ちだしました。即ち欧米のように建てた住宅に長く住まいする事を提唱しております。
スクラップアンドビルドを繰り返すことは廃棄物の増加による環境汚染に繋がる。使い捨ての時代に終止符を打とうと言うものである。
しかし、現在の住宅は30年程度で経済的耐用年数が終わりますので、省エネを始めとした上記の住宅に建て替える需要と、現在の住宅を改良して行くリフォームの需要は確実に増加するものと思われます。
政府は、中古住宅の流通量を2020年には倍増させることを目標としており、その際に良質な住宅に改良されるよう奨励しております。
政策として、良質な住宅への補助金、業者が中古住宅を買い取り・改良して売却を促す方策としてその際の取得税の減額等の方針を打ち出しております。
賃貸住宅を含めた、ストックの活用は今後の課題であると思われます。
又、人口の減少に伴う空き家の増加は社会現象化しており、空き家対策も大きな課題の一つであると思われます。


【賃貸住宅業界の課題】


人口の減少と賃貸住宅の供給過多により、当然ながら空き家が増加し賃貸住宅経営に大きな打撃を与えることとなる。
現在、全国の平均空室率は23%であり、今後も増加するものと思われます。
昨年10月10日に行われた大阪での賃貸住宅フェアに行って来ましたが、多くのセミナーは空室対策であり、いかに多くの家主様が空室に悩まされているのかを思い知らされました。
今後も需要の減少要因は解消されない状況にあり、家主様の悩みは尽きないものと思われます。
今回の賃貸住宅フェアでもこれと言った空室対策はなく、リフォーム、リニューアルが中心のフェアでしたが、今後の賃貸業界の大きな変化を感じるとともに「空室問題」が大きな課題になって来るものと思われます。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」 (平成25年10月号) 第98号
 




熱い熱い夏も終わりました。季節の変わり目です体調に注意しましよう。
25年度の路線価が7月に発表されました。下げ幅は減少し、上昇しているところもありました。 地価は下げ止まり傾向にあることは確かです。
しかし、長期的に見て地価が上昇を続けることは考えにくいと思われます。
価格決定要因である需給関係が改善された訳ではない。地価の動向は長期的に見て上下動を繰り返し下がっている。
デフレ経済が長期間続いたため当然ながら反動はある。ましてや多くの資金を市場に流出している現在、資産インフレ、金利の上昇、景気の回復等 を予測した動向であると思われる。 地価が上昇するのは、人口が増加する、企業の工場等が進出する、商業地域・観光地に人が集まる、外国人が不動産投資をする等の場所以外の上昇 はあり得ない。現在都心部の活況は当然なのかも知れないが、日本国中の不動産が上昇することは考えにくい。

平成25年10月10日(木曜日)・11日(金曜日)に賃貸住宅フェア 2013 IN大阪 が開催され、私は10日に行って参りました。   その状況を下記に記載いたします。

【フェアの出展ブース】

※資産運用コンサルティング          35ブース
※リフォーム・リノベーション・メンテナンス  20ブース
※賃貸住宅向け設備・建材           29ブース
※賃貸管理、仲介会社向け商品・サービス  19ブース
合計103ブースが出店をしていました。

【セミナー】

※リフォーム・リノベーションセミナー     15セミナー
※相続関係セミナー               8セミナー
※滞納・原状回復等のトラブル対応セミナー 8セミナー
※不動産投資セミナー              7セミナー
※不動産会社業務支援セミナー        5セミナー
※税務関係セミナー                3セミナー
※その他セミナー                18セミナー

合計64セミナーが、8会場で2日間行われました。 毎年参加を致しておりますが、過去にはトラブル解消セミナー、原状回復工事に関するリフォーム、建材のブースが多かったのですが、近年はリノベーション、相続関係、不動産投資関係のセミナー及びブースが多くなって来ております。近年の世相を反映しているものと思われ、賃貸住宅業界の大きな変化を感じた次第です。

【リノベーション】

人口の減少、賃貸住宅の供給過多により、当然ながら空き家が増
加し賃貸住宅経営に大きな打撃を受けることとなっております。 現在全国の平均空室率は23%程度となっており、今後も増加するものと思われます。 国は、住宅ストックの質の向上を目指し、耐震強化、バリヤフリー化、長期耐用型住宅の推進をおこなっております。 今後のリフォーム市場は急速に拡大するものと思われます。又空き家の対策にもスポットが当たって来る様です。 従って、当該セミナー、ブースの増加はその様な状態を反映しているものと思われます。今後は、賃貸住宅の質の向上を考えて行くことが重要な時期なのかもしれません。

【リノベーションセミナーを聞いて】

リノベーションブース・セミナーを聞いておりますと、当然部屋を大改造する事も重要ですが、コストをかけず行う、「カラーコーディネイト」「特殊塗装、パネル、シール等での見栄えの改善」「スポットライト等特殊器具取付」等デザイン性を重視した取り組みが多くなって来ております。 業者によってはパック工事、定額工事を行って、客付けまで面倒を見るようなサービスまでやっているところもありました。今後も多様な工事が出てくるものと思われます。 又、今後の住宅管理は単に家賃集金・入居者対応を行うのではなく、経年劣化する建物等の価値の劣化を防ぐための対策が重要であると思われます。 時代に遅れないように今後のフェアにも参加継続する必要があるようです。

【相続関係】

相続関連も多くのセミナー、ブースがあります。やはり今後の増税に関心が集まっております。 今後相続関連業界は、15年間に亘り市場は拡大して行きます。相続コンサル業者が急増しており、セミナーを行えばどこの会場も超満員となっております。 ご承知の通り65歳以上の高齢者が資産の大半を保有しており、その中でも不動産が殆どとなっております。 相続税対策は、不動産価値をいかに下げるのかであり、その活用の本命が賃貸住宅となっております。 従って、本来不動産業者がその役割を果たさなければならないのであり、その為には知識、経験を積んで行く必要があります。 日本国も空前の債務を抱えており、所得、資産の多い富裕層がその標的とされ税金と言う形でその債務を減らしてゆく必要に迫られております。 今後の早期の対策が必要な時代に入りました。

【不動産投資】

不動産投資セミナーも多くなっている様に感じました。 アベノミクスと呼ばれ、3本の矢を放たれた本年に入り急速に不動産投資熱が過熱化しております。 投資セミナー会場はサラリーマン投資家で満員です。国外、国内を問わず多くのセミナーが組まれております。 弊社も、本年の春先より収益マンション売場サイト、楽待、アットホーム、ホームズ、SBI収益サイト等に掲載しておりますが、毎週のように反響があります。本日(10月14日)に本誌の原稿を書いておりますが、反響メールが2件入ってきました。 いかに関心が高いのかが窺い知れるところです。アベノミクスによる市場へのお金の大量供給要因による、金利の上昇、インフレ懸念から関心が集まっている様です。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

とまとハウス  代表者 粟野 則夫

宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士