とまとハウス店舗写真

とまとハウス店舗写真

とまとハウス店舗写真

とまとハウス店舗写真

社名 とまとハウス株式会社
代表者 粟野 則夫
所在地 〒612-0073
京都市伏見区桃山筒井伊賀西町17 千歳ビル1F
設立 平成11年3月17日
資本金 10,000,000円
交通 京阪本線 丹波橋駅北口 徒歩1分
電話 075-622-8400(事務所)
075-602-1644(店舗)
FAX 075-602-1646
URL とまとハウス
https://tomato-house.net
テナントエキスパート
http://tomato-house.net/
E-mail tomato@tomato-h.net
営業時間 10:00〜18:00
定休日 水曜日
業者免許 宅地建物取引業者免許:京都府知事(5)11094号
管理業者登録:賃貸住宅管理業者登録 国交大臣(2)第3464号
所属団体 社団法人 京都府宅地建物取引業協会
保証協会 社団法人 全国宅地建物取引業協会
加盟団体 公益社団法人 京都府宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会京都府本部
一般社団法人 全国賃貸不動産管理業協会
その他加盟団体 Chubb損害保険代理店

テナントショップ

テナントショップネットワーク

子会社 ㈱とまとオーナーズサポート(とまとハウス100%出資会社)
リフォーム、リノベーション、サブリース事業を行っております。
提携業者 【建築関係業者】

ミサワホーム、東建コーポレーション、大東建託、大和ハウス、積水ハウス、パナホーム、レオパレス21、生和建設、朝日リビング、モダンアパートメント

【ウェブサイト】:

ホームメイト、テナントショップ、リクルートスーモ、アットホーム、ヤフー不動産、ホームズ、すこやか住宅ネット(京都市住宅支援協会)

【賃貸保証会社】

全保連、日本セーフティ、日本賃貸保証、フォーシーズ、エイワン小額保証、リクルートフォレントインシュア

【引越し業者】:

堺引越しセンター、ハロー引越しセンター、五健堂引越センター

【その他】:

TOKAI(24時間緊急受付)、㈱ブロードエンタープライズ、J:COM、エルズサポート、㈱エイジプラス、㈱アクト

    地域になくてはならない企業へ

    地域に根ざした営業に徹し、地域貢献度による利益享受を理念とする。

    質の高い・老人の住みやすい・子育てがしやすい住環境、行政の方針に則った街づくりを推進し「住」を通じて地域貢献させて頂く事を旨とし、地域社会になくてはならない企業とし、地域と共に成長していくことを目標に最善を尽くします。

    従業員優先の経営

    グローバル化の進展、市場主義、欧米型経営の台頭、二極化の進展、徹底した効率化等々は、人間尊重の経営なのか?

    社員が幸せで安心した日々が送れるような経営を行い、社員の人間形成の場である会社でありたいと思っております。

    代表者個人として

    京都市都市計画局まち再生・創造推進室空き家対策の空き家相談員として京都市の空き家対策事業にご協力させて頂いております。

    京都市空き家登録相談員 登録番号伏見002

    代表者プロフィール

    粟野 則夫

    銀行員一筋、2カ店の支店長歴任、平成10年銀行破綻、平成11年3月、当社設立代表就任、座右の銘【正道を歩む】

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      部屋の改装(ハード面)、と入居管理(ソフト面)のバランスを上手くとりながら適切な家賃設定を提案し、管理期間中の利益最大化を図ります。

      又、差別化物件(ペット、高齢者、戸建、等々)の管理は特別な管理となりますので、当社のノウハウを最大限に活かした管理を行います。

      管理プラン、料金

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      上記料金は基本契約での条件ですが、契約内容によっては条件等の相違となる場合があります。※記載は全て消費税別。

      は必須項目

      はオプション

      当社は国土交通省「賃貸管理業者登録」の登録業者です。

      登録番号 国土交通大臣(1)第3464号

      登録年月日 平成26年9月19日

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      当社の管理エリアは京都市、京都府南部となります。

      賃貸管理は現地に30分以内で到着出来る場所に限定しないと、充実した管理が出来ないのが現状ですご了承下さい。

      (その他地域の場合は物件によりご相談に応じております)

      【利益最大化】

      近年は空室が増加し社会問題化してきており、今や一般的な部屋では競合が激しく空室が増える一方です。

      そこで入居者層を絞り込みその入居者に見合った部屋の設備、改装を施し、他物件との競合が少ない賃貸マーケットで賃貸経営を行って頂きます。

      差別化したお部屋は、入居者好みの部屋が提供できて、入居者が快適に住生活を過ごせる事により長く住んで頂ける事となります。

      その結果、賃貸経営の利益最大化を図る事が出来ます。

      当社ではオーナー様の賃貸経営のパートナーとして全力でお手伝いをさせて頂きます。

      【利益最大化の施策】

      高入居率の維持に対する施策として、「早い入居者探し」「退去を少なくする」「空室期間の短縮を図る」方法があります。

      とまとハウスの店舗での強いリーシング力

      家主様から委託された管理物件が、お部屋探しをされているユーザーの多くの目に触れているか否かはリーシングにおいて大きな問題です。

      業者によっては、物件情報を自社の店頭に図面を掲示しているだけでネットには全く出しておらず長く空室が埋まらないと悩まれているオーナー様がおられます。

      現在ではネットからの問合せが70%~80%近くになっており、物件情報を広く配信するにはネットを最大限駆使することが必要となります。

      「とまとハウス」では大手ポータルサイト「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」及びホームメイト等のサイトに掲載をし、広く募集をしております。

      又弊社では近畿レインズにも登録し同業者にも募集を依頼しております。

      賃貸仲介も今後益々2極化が激しくなり、ネット対策の出来ない業者は厳しくなると思われます。

      ネットには大変な費用が掛かりますので大きな業者・大手FC加盟店ほど費用が掛けられ益々ユーザーが集中する事になります。

      他社仲介業者への客付け依頼

      一方その地域に存在する賃貸物件の成約は、その地域のお部屋探しの専門店が80%前後を成約させております。

      従って、物件の存在する地域の賃貸専門店に依頼することが重要となります。

      当社では、地元の賃貸専門店に「物件情報を毎週金曜日にFAX・メール」にて配信しており、地元業者には最新の情報を提供しリーシングの依頼をしております。又、本ホームページでも何時でも確認する事が出来るシステムとなっております。

      インタネットの各サイトは、各FC専門店・大手仲介店舗に、各FCサイト・大手仲介店ホームページに掲載して頂くよう依頼を致しております。

      オーナー様が良く言われる事は、「リーシングに強い賃貸業者数社にお願をしているので安心です」と言われますが、実は数社に物件情報が流れているだけであり、「広く」「多く」流れているわけではありません。

      とまとハウスに管理委託されますと、オーナー様に代わり広く物件情報を配信させて頂きます。

      物件配信の流れ

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      【部屋案内への配慮】

      部屋案内は賃貸仲介業者が案内します。

      鍵は必ず現地においておく、夜の案内の為に電気は通電しておく、室内の異臭換気対策を施しておく、案内用スリッパを置いておく、常に清掃し綺麗にしておく、等々、案内の場合の配慮をしております。

      【賃貸仲介業者への配慮が必要です】

      業者によって担当者の成果配分方法がまちまちです、よく案内の入る賃貸仲介業者(営業社員への成果配分方法)を知った上で、広告料支払いの配慮が必要です。

      その対応もリーシング技法の一つと思っております。

      退去を少なくする方法は

      退去を少なくするには、日頃から入居者の動向、考え方を注意深く観察し知っておくことが必要です。

      会社の転勤、結婚、卒業、入院、死亡等々止むを得ない理由での退去は仕方がないのですが、住み心地、隣とのトラブル、生活音問題、更新時期である、家賃が高い等々の問題での退去は出来る限り避ける必要があります。

      その対策として、更新料を貰わない、近隣家賃の相場を確認しておき幾らか家賃を下げてあげる、常に入居者が困っている事を把握しておく、長い期間の入居者にはリフォームをしてあげる等々色々考えられる対策をとり、出来る限り長く住んで頂けるよう配慮をする必要が有ります。

      現在は昔と違い退去された場合は長く次の入居者が決まらない事が多い状況です。

      その様な事であれば出来る限り長く住んで頂ければ稼働率は上がることになります。

      当社ではオーナー様と相談の上色々な対策をとっております。

      空室期間の短縮を図る

      早く次の入居者を決める事が大切ですが、一日でも空室期間を短縮させることが稼働率を上げ高収益を維持できる方法です。

      空室がでれば即刻改装し前入居者の生活感が残らない状態で、綺麗なお部屋の案内をしてもらえば決定率は上がります。

      改装業者も繁忙期は直ぐに改装工事が出来ない場合があります、優先的に工事を行って頂くためには、日頃から改装業者と上手くお付き合いをしておく事が大切です。

      退去が賃貸シーズンが終わった時期になった場合は、次の賃貸シーズン(1月~3月)まで空室になることも多々あります。

      早い対応と日頃からの準備が必要です。

      当社では多くの原状回復工事を改装業者様に施工をして頂いております関係で、改装工事を優先的に早くやって頂ける体制が出来上がっております。

      繁忙期でもご無理を聞いて頂いており、オーナー様の空室期間の短縮を図っております。

      物件力強化「とまとのリフォーム・リノベーション」

      とまとハウスの賃貸物件工事部門を手掛ける子会社である「㈱とまとオーナーズサポート」が差別化物件のリフォーム・リノベーションを行い物件力の強化を図ります。

      場合によっては弊社がサブリース(家賃保証)にて借上げも致しております。

      建物管理

      オーナー様にとって建物を長く維持管理して行く事は重要です。

      弊社では、オプション契約となりますが、建物躯体の維持管理、EVの定期点検管理、受水槽定期点検管理、消防の定期点検、定期清掃、駐車場管理、外壁工事、屋上防水、等の維持管理を行っております。

      オーナー様への賃貸経営情報提供

      弊社はオーナー様のお役に立つ情報を提供すると共に、オーナー様のご意見をお伺いし充実した管理に繋げるよう努力致しております。

      新たなセミナー開催情報は「最新ニュース」をご覧ください。

      先ずはご相談下さい。

        第一回とまと賃貸セミナー 平成21年5月30日(土曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部「賃貸経営による節税対策、相続対策」
        • 第二部「今求められる賃貸経営の在り方」
        • 第三部「賃貸物件実例紹介」
        • 個別相談会

        参加者27名

        第一回とまと賃貸セミナー
         
        第二回とまと賃貸セミナー 平成21年10月12日(月曜日) パルスプラザ
        • 「財産継承問題と今後の対策」 親子5組限定
        • 個別相談予約制

        参加者5組11名

        第二回とまと賃貸セミナー
         
        第三回とまと賃貸セミナー 平成22年4月15日(木曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部「好印象を与える物件イメージ創り」
        • 第二部「賃貸マンションの客付けの裏技」

        参加者38名

        第三回とまと賃貸セミナー
        第三回とまと賃貸セミナー
         
        第四回とまと賃貸セミナー 平成22年10月21日(木曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部「低コストで顧客ニーズを掴むデザインリフォーム」
        • 第二部「滞納を起こさないための手法とは」

        参加者56名

        第四回とまと賃貸セミナー
        第四回とまと賃貸セミナー
         
        現地見学会 モダンアパートメント施工 平成22年11月6日
        • 上賀茂(ネット部屋)・北山大宮(コンバージョン)
         
        第五回とまと賃貸セミナー 平成23年5月29日(日曜日) 呉竹文化センター
        • 相続税無料相談会(予約時間制) 5組限定

        参加者5組

         
        第六回とまと賃貸セミナー 平成23年10月1日(金曜日) 呉竹文化センター
        • とまとハウス高齢者賃貸住宅の説明会

        参加者22名

        第六回とまと賃貸セミナー
         
        第七回とまと賃貸セミナー 平成23年11月21日 呉竹文化センター
        • とまとハウス高齢者賃貸住宅の説明会 10名限定

        参加者14名

        第七回とまと賃貸セミナー
         
        第八回とまと賃貸セミナー 平成23年12月18日 呉竹文化センター
        • とまとハウス高齢者賃貸住宅の説明会 10名限定

        参加者12名

         
        第九回とまと賃貸セミナー 平成25年7月7日(日曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部 「今後の賃貸市場」
        • 第一部 「相続セミナー」
        • 第二部 「生命保険を活用した相続税対策」

        参加者15名

        第九回とまと賃貸セミナー
         
        第十回とまと賃貸セミナー 平成27年11月20日(金曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部 賃貸業界の現状
        • 第二部 賃貸経営の実態
        • 第三部 サブリースでの運用のご提案
        • 第四部 意見交換会

        10組限定 参加者11名

        第十回とまと賃貸セミナー
         
        第十一回賃貸セミナー実施(激変する時代の賃貸経営) 平成28年10月21日(金曜日) 呉竹文化センター
        • 第一部 激変する時代の賃貸経営
        • 中休み アマチュア落語 かがやき亭未来
        • 第二部 お金を掛けないリフォーム

        参加者22名

        第十一回とまと賃貸セミナー
         

          平成27年1月より相続税制の改正が行われました。現在、相続税対策の為に多くの賃貸マンション、サ・高齢者賃貸住宅等々が建築されております。

          賃貸経営は20年・30年と長期にわたる経営となりますので、相続税は軽減されたが将来賃貸経営に行き詰まると言った本末転倒の笑い話にならない切実なケースが多々見受けられます。

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          大手○○会社の家賃保証があるから問題ないと軽々しく、20年・30年の長期で○○億円の多額の借り入れをして、15年・20年後に家賃収入額より借入返済額が上回り毎月返済金の持ち出しを余儀なくされているケースもあります。

          飽くまで土地活用は長期にわたる経営を重視する事が重要であり、安易に行うのではなく事前に十分検討した上で行う必要があります。

          経営はオーナ様ご自分で行うものであり、ハウスメーカー、不動産管理会社が行うものではありませんので、確りした知識と経験が必要です、

          当社では土地活用に関するご相談等を、現場をよく知った社員が承っております。オーナ様の良きパートナーとして当社を活用して頂き、土地活用を実行される前に立ち止まり一度是非ご相談下さい。

          当社は大手ハウスメーカ等との提携をしながら、ソフト面(賃貸管理面)は当社が、ハード面(建築面)は建築会社が其々の英知を結集し、オーナ様のご要望にお応えできるよう検討を致しております。

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            ローコストで差別化を図り、家賃を下げずに競合物件に勝つリノベーションとは?

            とまとのリノベーション、リフォーム

            高度成長期に建築された賃貸マンションの築年数が30年~50年経過しており、相当古い物件が増加してきております。

            一方人口は減少傾向にありますが、相変わらず新築物件の建築は続いており、空室は増加の一途となっております。

            従って、賃貸事情も昔と比べ需給関係が逆転し、入居者優位の時代となっており、オーナー様にとって厳しい賃貸経営が続くものと思われます。

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            その様な情勢下、様々な空室対策がおこなわれておりますが、要約すれば「家賃を下げるか」「物件力を上げるか」の二者択一で有ると思っております

            客付け力・管理の質は重要な要素ですが、入居者が求めるものは家賃に見合った物件力であると考えます。

            最善の策は、家賃を下げるのではなく物件力を上げる事で有ります。

            現在の入居者ニーズは時代とともに大きく変化し、多様化しております。

            弊社では、一般的な部屋に改装するのではなく、その物件の立地、環境等を考慮し、ターゲットを絞った施工を行うのが特徴です。

            物件力を高める「とまとのリノベーション」はオーナー様物件の稼働率UPに大きな役割を果たすものと思われます。

            今後も引き続き賃貸市場の需給関係が悪化すると思われ、古い部屋、一般的な部屋は益々他物件との競争で厳しくなると思われます。

            その為には小さなマーケットで、競合の少ない市場で他物件に対抗することが重要であると思っております。

            当社では、家主様側の立場に立ったスタンスで費用対効果を重視した取組を行っております

            例えば、

            • 工務店に改装をしてもらった場合、エアコン設置に15万円~20万円の費用が掛かりますが、弊社では量販店に注文し5万円程度で設置して頂くことでよりコストを減らしてゆきます。
            • 当社は材料、設備の仕入れが安く出来ます。全国の仕入れ組合に加入しており共同で大量仕入れをする為に、かなり安く仕入れることが出来ます。
            • 施工業者は、3社程度に相見積もりをして頂き、オーナー様に施工業者の選択をして頂く、等々でのコストを減らしてゆきます。
            • 賃貸住宅改装資金「国の補助金」の活用相談もお受けしております。
             

            特に、賃貸仲介業を通じて、営業社員が多くの入居者と面談をしており、入居者ニーズを良く知っている点が、弊社とパートナー契約を組んで頂ける最大のメリットであると確信しております。

             
            とまとのマーケットリサーチ
             

            当社は京都市、京都府南部をテリトリーとして営業をしており、当該地域の賃貸事情は良く把握しております。

            当社にあるデーターを駆使して、マーケットリサーチを行います。

            家賃相場、物件数(総戸数・タイプ別等々)、環境、ターゲット層、入居率等々の調査をした上でのご提案が可能です。

            マーケットに大きな変化が起こる時代、マーケットを良く知る賃貸業者をパートナーとして賃貸経営を行いませんか。

             
            入居ニーズを的確に捉えたご提案
             

            賃貸仲介営業を通じた地元の生の情報、工務店には出来ない入居者ニーズを的確に捉えたお部屋造りのご提案が当社の強みです。

            又、ハード面(改装工事)も当社子会社の建築部門がデザイン、設計も致します。

             
            費用対効果を考慮したリノベーション
             

            当社はオーナー様の立場に立った、コストカットの出来る業者として、費用対効果を実現します。

            大手業者に匹敵する仕入れ値、オーナー様の立場で徹底したコストカットを行います。

            賃貸業は、落せる原価は徹底して落してゆく事、又顧客ニーズを的確に捉えた部屋造りを行い家賃を落とさない経営を実現し、オーナー様の収益拡大に貢献致します。

             
            他物件との差別化が図れて、稼働率が上がります。
             

            マーケット調査を通じ、他物件との徹底した差別化を図り、稼働率の上がる物件造りをおこないます。

            当社は、狭小マーケット専門の賃貸管理業者を目指しており、狭く深く追求して行きます。

             

            とまとハウスリノベーション物件

            とまとハウスリノベーション物件

             
             

            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            とまとハウスリノベーション物件

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            契約から施工の流れ

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            3ヶ月間経過しても決まらない場合は、とまとハウスが弊社の条件での借上げも致します。

             

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              <一度是非ご検討下さい>

              6ヶ月間空室の場合(家賃5万円/月) 5万円×6ヶ月=30万円が損失となります。

              とまとハウスのお借り致します家賃は、近隣相場家賃の70%~90%になります。

              (借上げ家賃の設定は、物件により弊社が査定いたします、ご要望がありましたらお申し付け下さい、査定は無料です。)

              家主様のメリット
              1. 空室ナシの賃貸経営ができる。  (空室リスク無)
              2. 入居者管理が不要です。  (煩わしい対応をする必要がありません)
              3. 賃貸業者に支払う広告料がいりません。  (AD不要)
              4. 退居後の改装費が掛かりません。  (原状回復費用不要)
              5. 現在空きのある1室からでも、借上げいたします。  (1室でもOK)

              入居者選定はとまとハウスが行いますが、隣室等にご迷惑の掛からないよう厳重に審査し、入居者の選定を行います。リノベーションと合わせた、サブリースになりますと借上げ家賃が高くなりますのでご相談下さい。

               
               
              サブリースの概要

              家主様の賃貸マンションを「株式会社とまとオーナーズサポート」がサブリース致します。

              1. 当社が賃借りしますが、入居希望者に転貸しを致しますのでご了承下さい。
              2. 空室期間中でも家賃は支払われます。(空室リスクの心配はありません)
              3. 家賃滞納の心配は有りません。
                (契約期間中は当社が保証します)
              4. 成約時の広告料の支払いは不要です。
                (当社が客付け業者に支払います)
              5. 契約期間は2年間で自動更新となります。
              6. 家賃の見直しは2年毎にあり、情勢によっては見直しが有ります。
              7. 家賃の見直しの目途は、相場家賃の70%を目途とします。
                (改装される場合は80%~100%)
              8. 募集期間として3カ月間の猶予期間を頂いております。
              9. 敷金礼金は当社が受け取る事になります。
              10. 当初契約開始時の部屋引渡は家主様が改装され引渡しとなります。
              11. 当該契約解除時は当社が改装して返還致します。
              12. 契約期間中の原状回復工事費用は当社の負担で行います。
              13. 建物躯体及び設備の経年劣化、自然損耗による改装費等は家主様の負担です。

              株式会社とまとオーナーズサポート

              ㈱とまとオーナーズサポートは「とまとハウス株式会社」の100%出資会社です。

               
                地域になくてはならない企業へ

                地域に根ざした営業に徹し、地域貢献度による利益享受を理念とする。

                質の高い・老人の住みやすい・子育てがしやすい住環境、行政の方針に則った街づくりを推進し「住」を通じて地域貢献させて頂く事を旨とし、地域社会になくてはならない企業とし、地域と共に成長していくことを目標に最善を尽くします。

                従業員優先の経営

                グローバル化の進展、市場主義、欧米型経営の台頭、二極化の進展、徹底した効率化等々は、人間尊重の経営なのか?

                社員が幸せで安心した日々が送れるような経営を行い、社員の人間形成の場である会社でありたいと思っております。

                代表者個人として

                京都市都市計画局まち再生・創造推進室空き家対策の空き家相談員として京都市の空き家対策事業にご協力させて頂いております。

                京都市空き家登録相談員 登録番号伏見002

                代表者プロフィール

                粟野 則夫

                銀行員一筋、2カ店の支店長歴任、平成10年銀行破綻、平成11年3月、当社設立代表就任、座右の銘【正道を歩む】

                  賃貸管理

                  京都市内、府南部を中心にマンション、アパート、テナント、駐車場等の賃貸管理業務を行っております。

                  オーナー様の煩わしい賃貸管理をお任せ下さい。

                  お部屋探し

                  「とまとハウス」は、自社ホームページ・大手ポータルサイト(スーモ)(ホームズ)(アットホーム)、ホームメイトサイト、近畿レインズ等に掲載し、広く入居者を募集し、マンション・アパートのリーシング(お部屋探し)業務を行っております。

                  「テナントショップ」ネットワークに加盟し、テナント、倉庫、工場等の事業用物件のリーシング業務(賃貸仲介業)を行っております。

                  テナントショップ

                  不動産売買仲介業

                  一般売買仲介は勿論、オーナー様の大切な不動産の売買仲介も行っておりす。

                  リフォーム・リノベーション

                  空室対策の一環として、オーナー様の立場から費用対効果を重視したリフォーム・リノベーションのご提案を致しております。

                  サブリース業

                  賃貸マンション、アパートの一棟借り上げから、一室毎のお部屋まで借り受けを致しております。

                  オーナー様の煩わしい賃貸管理、気になる空室の家賃保証、退去後の原状回復等も、弊社子会社の「㈱とまとオーナーズサポート」が行います。

                  とまと土地活用コンサルタント・相続相談

                  オーナー様の大切な資産を活用するご提案を行っております。

                  不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、賃貸不動産経営管理士の資格者がご相談に応じます。

                  損保代理店

                  Chubb損害保険の代理店として、入居者への借家人賠償保険、家主様の大切な賃貸建物への火災保険等の取り扱い代理店を行っております。

                  セミナーの実施

                  オーナー様と共に賃貸経営について勉強をする場として、とまと賃貸セミナーを実施しております。

                  定期的な情報のご提供

                  オーナー様の賃貸経営に参考になる情報「とまとの耳寄り情報」を定期的にお届け致しております。

                    「PDF」アイコンをクリックで「マンション管理パーフェクトBOOK」PDFファイルが開きます。
                    ※PDFファイルをご覧いただくためにはAdobe Reader(無料) が必要です。

                      

                     

                    部屋の改装(ハード面)、と入居管理(ソフト面)のバランスを上手くとりながら適切な家賃設定を提案し、管理期間中の利益最大化を図ります。

                    又、差別化物件(ペット、高齢者、戸建、等々)の管理は特別な管理となりますので、当社のノウハウを最大限に活かした管理を行います。

                     
                    管理プラン、料金
                     

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                    上記料金は基本契約での条件ですが、契約内容によっては条件等の相違となる場合があります。※記載は全て消費税別。

                    は必須項目

                    はオプション

                    当社は国土交通省「賃貸管理業者登録」の登録業者です。

                    登録番号 国土交通大臣(1)第3464号

                    登録年月日 平成26年9月19日

                     

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                    当社の管理エリアは京都市、京都府南部となります。

                    賃貸管理は現地に30分以内で到着出来る場所に限定しないと、充実した管理が出来ないのが現状ですご了承下さい。

                    (その他地域の場合は物件によりご相談に応じております)

                    【利益最大化】

                    近年は空室が増加し社会問題化してきており、今や一般的な部屋では競合が激しく空室が増える一方です。

                    そこで入居者層を絞り込みその入居者に見合った部屋の設備、改装を施し、他物件との競合が少ない賃貸マーケットで賃貸経営を行って頂きます。

                    差別化したお部屋は、入居者好みの部屋が提供できて、入居者が快適に住生活を過ごせる事により長く住んで頂ける事となります。

                    その結果、賃貸経営の利益最大化を図る事が出来ます。

                    当社ではオーナー様の賃貸経営のパートナーとして全力でお手伝いをさせて頂きます。

                    【利益最大化の施策】

                    高入居率の維持に対する施策として、「早い入居者探し」「退去を少なくする」「空室期間の短縮を図る」方法があります。

                    とまとハウスの店舗での強いリーシング力

                    家主様から委託された管理物件が、お部屋探しをされているユーザーの多くの目に触れているか否かはリーシングにおいて大きな問題です。

                    業者によっては、物件情報を自社の店頭に図面を掲示しているだけでネットには全く出しておらず長く空室が埋まらないと悩まれているオーナー様がおられます。

                    現在ではネットからの問合せが70%~80%近くになっており、物件情報を広く配信するにはネットを最大限駆使することが必要となります。

                    「とまとハウス」では大手ポータルサイト「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」及びホームメイト等のサイトに掲載をし、広く募集をしております。

                    又弊社では近畿レインズにも登録し同業者にも募集を依頼しております。

                    賃貸仲介も今後益々2極化が激しくなり、ネット対策の出来ない業者は厳しくなると思われます。

                    ネットには大変な費用が掛かりますので大きな業者・大手FC加盟店ほど費用が掛けられ益々ユーザーが集中する事になります。

                    他社仲介業者への客付け依頼

                    一方その地域に存在する賃貸物件の成約は、その地域のお部屋探しの専門店が80%前後を成約させております。

                    従って、物件の存在する地域の賃貸専門店に依頼することが重要となります。

                    当社では、地元の賃貸専門店に「物件情報を毎週金曜日にFAX・メール」にて配信しており、地元業者には最新の情報を提供しリーシングの依頼をしております。又、本ホームページでも何時でも確認する事が出来るシステムとなっております。

                    インタネットの各サイトは、各FC専門店・大手仲介店舗に、各FCサイト・大手仲介店ホームページに掲載して頂くよう依頼を致しております。

                    オーナー様が良く言われる事は、「リーシングに強い賃貸業者数社にお願をしているので安心です」と言われますが、実は数社に物件情報が流れているだけであり、「広く」「多く」流れているわけではありません。

                    とまとハウスに管理委託されますと、オーナー様に代わり広く物件情報を配信させて頂きます。

                    物件配信の流れ

                     

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                    【部屋案内への配慮】

                    部屋案内は賃貸仲介業者が案内します。

                    鍵は必ず現地においておく、夜の案内の為に電気は通電しておく、室内の異臭換気対策を施しておく、案内用スリッパを置いておく、常に清掃し綺麗にしておく、等々、案内の場合の配慮をしております。

                    【賃貸仲介業者への配慮が必要です】

                    業者によって担当者の成果配分方法がまちまちです、よく案内の入る賃貸仲介業者(営業社員への成果配分方法)を知った上で、広告料支払いの配慮が必要です。

                    その対応もリーシング技法の一つと思っております。

                     
                    退去を少なくする方法は

                    退去を少なくするには、日頃から入居者の動向、考え方を注意深く観察し知っておくことが必要です。

                    会社の転勤、結婚、卒業、入院、死亡等々止むを得ない理由での退去は仕方がないのですが、住み心地、隣とのトラブル、生活音問題、更新時期である、家賃が高い等々の問題での退去は出来る限り避ける必要があります。

                    その対策として、更新料を貰わない、近隣家賃の相場を確認しておき幾らか家賃を下げてあげる、常に入居者が困っている事を把握しておく、長い期間の入居者にはリフォームをしてあげる等々色々考えられる対策をとり、出来る限り長く住んで頂けるよう配慮をする必要が有ります。

                    現在は昔と違い退去された場合は長く次の入居者が決まらない事が多い状況です。

                    その様な事であれば出来る限り長く住んで頂ければ稼働率は上がることになります。

                    当社ではオーナー様と相談の上色々な対策をとっております。

                    空室期間の短縮を図る

                    早く次の入居者を決める事が大切ですが、一日でも空室期間を短縮させることが稼働率を上げ高収益を維持できる方法です。

                    空室がでれば即刻改装し前入居者の生活感が残らない状態で、綺麗なお部屋の案内をしてもらえば決定率は上がります。

                    改装業者も繁忙期は直ぐに改装工事が出来ない場合があります、優先的に工事を行って頂くためには、日頃から改装業者と上手くお付き合いをしておく事が大切です。

                    退去が賃貸シーズンが終わった時期になった場合は、次の賃貸シーズン(1月~3月)まで空室になることも多々あります。

                    早い対応と日頃からの準備が必要です。

                    当社では多くの原状回復工事を改装業者様に施工をして頂いております関係で、改装工事を優先的に早くやって頂ける体制が出来上がっております。

                    繁忙期でもご無理を聞いて頂いており、オーナー様の空室期間の短縮を図っております。

                    物件力強化「とまとのリフォーム・リノベーション」

                    とまとハウスの賃貸物件工事部門を手掛ける子会社である「㈱とまとオーナーズサポート」が差別化物件のリフォーム・リノベーションを行い物件力の強化を図ります。

                    場合によっては弊社がサブリース(家賃保証)にて借上げも致しております。

                     
                     
                    建物管理

                    オーナー様にとって建物を長く維持管理して行く事は重要です。

                    弊社では、オプション契約となりますが、建物躯体の維持管理、EVの定期点検管理、受水槽定期点検管理、消防の定期点検、定期清掃、駐車場管理、外壁工事、屋上防水、等の維持管理を行っております。

                    オーナー様への賃貸経営情報提供

                    弊社はオーナー様のお役に立つ情報を提供すると共に、オーナー様のご意見をお伺いし充実した管理に繋げるよう努力致しております。

                    新たなセミナー開催情報は「最新ニュース」をご覧ください。

                    先ずはご相談下さい。

                     
                      はじめに

                       

                      全国で空き家が820万戸となり、賃貸経営に厳しい時代が到来します。対策を急ぐ必要が有ります。

                      国内の空き家数がとうとう「820万戸」になり、5年前に750万戸であったのが70万戸増加した事になります。

                      住宅総数も全国で6063万戸となり、305万戸増加しております。

                      即ち、人口が減少して行く中、住宅は増加し続けており、その事により空き家が増加しているのです。

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                      一方賃貸住宅の空き家も、2013年度調査で賃貸住宅総数2274万戸に対し、空室は429万戸(18.9%)となりました。

                       

                      その要因は、平成27年度に改正される相続税法改正による相続税増税、金融緩和、低金利等々の要因により新築賃貸マンションの建築が続いている点で有ります。一方人口が減少しており、特に賃貸住宅の入居者層である若年層の減少が顕著であることがその大きな要因です。

                       

                      その事により、賃貸住宅の空き家が増加することになりその対策が急がれます。

                      又、空室の増加に伴い、空き部屋を活用する新たな市場が創設される事になります。

                       

                      今後の賃貸経営

                       

                      過去の賃貸住宅経営は片手間にやっていても入居者が決まると言う恵まれた時代でしたが、その様な市場環境はもう終わりました。

                      今後の賃貸経営は、この環境の変化を前提にした上で見直しを行い、確りとした対策を講じて行く必要があります。

                      私が経営に当たり何度も読み返す「正義の経営」と言う著書が有りますが、その中にこのような事が書かれております。

                       

                      今後人口は減少し、マーケットが縮小する中、生き残れるのは付加価値が高いものを扱うことである。 人口が減少する時代には文化や芸術が発達し、付加価値の高いものが生産販売される様になるのである。 人口が減少している以上売り上げが上向く事はない、根本的な発想を変えなければならない。 その為の有効な手段は、ターゲットを「狭くする」事であり客層を絞る、即ち品揃えを絞り狭い客層に売る事である。 品揃えを絞ることにより深く知ることができ、商品の値引きをする必要がなくなり高く売ることが出来のである。狭く、深く、高く売るのである。 変化の時代である、変化には大変な勇気がいります、過去の成功体験は大きな障害の一つです。

                       

                      賃貸経営にとって「ターゲットを狭くする」こと、即ち賃借人をファミリー層、女性層、高齢者、外国人、ペット愛好者などターゲットを明確にする事が必要なのである。

                       

                      当社の使命

                       

                      このように、今後益々空室が増加する事が予測されます。

                      当社の使命は、会社を設立した目的である、「空室を無くし、賃貸物件の稼働率を上げ家主様のご期待にこたえる事」にあります。

                      又、その事により入居者様が喜ばれる住環境が提供できればと考えております。

                       

                      その為には、過去をリセットし新たな市場を創設して行く必要があります。

                      空室でお困りの家主様のお部屋を新たな発想のもとに変化させてゆく事が弊社の最大の使命であると思っております。

                       

                      当社の特徴

                       

                      【特徴1】時代の先取り

                       

                      新たな市場とは、今後大きな時代の変化を的確に捉えた賃貸物件を市場に提供する事にあります。

                      具体的には、今後増加する外国人観光客、留学生、就労者の住まいをどの様な方法でご提供出来るのか?

                      高齢化時代に突入し、高齢者の住まいをどの様に提供するのか?

                      等々を徹底した調査により今後の動向を捉え、そのニーズに適したお部屋を、ハード面(設備、改装等)、ソフト面(管理形態)で研究を進め行く事をおこなっております。

                       

                      【特徴2】差別化戦略

                       

                      今後益々入居者ニーズが多様化する中、狭い市場で、その市場を深く知ることで他社との差別化を図って行く事を目指しております。

                      全てに受け入れられるニーズではなく、ターゲットを絞り込んだお部屋の提供を行っております。

                      特に小さな市場、特殊な市場、をターゲットとしたお部屋造りを目指しており、その為にはその市場を徹底して深く調査研究を進める必要があります。

                      労力を惜しまず社員全員がプロ化を目指しております。

                       

                      【特徴3】稼働率UPハード面の対応

                       

                      国が目指す「ストックを活かす」即ち、古い物件をどの様に活かしてゆくのかが今後の課題であと思っております。

                      賃貸管理面(ソフト面)はもとより、リニューアル、リフォーム(ハード面)での対策がウエイトを占めてくると思っており、新たにその任を担う部署として新会社「㈱とまとオーナーズサポート」を立ち上げました。

                      ハード面は新会社、ソフト面は「とまとハウス」が其々担うことになります。

                      其々が、徹底した新たな研究開発を進めるよう全力を上げております。

                       

                      ハード面で、建て替えとか、全面リニューアルとかではなく、現在機能している設備は出来る限り残し、綺麗にすることにより再利用して行ければと考えております。出来る限りコストを落とし必要な場所にはお金をかけて行く事が、賃貸経営にとって必要不可欠です。

                      建築会社の言いなりになって全面的にリフォームすれば、その分家賃が上げられるのか?

                      コストパフォーマンスを重視した取組が必要であると思っております。

                       

                      【特徴4】稼働率UPソフト面の対応

                       

                      賃貸管理において、質の高い管理が必要なことは勿論のこと深い知識も必要となります。狭い市場で専門的な知識とノウハウを習得し他社が出来ない管理を目指しております。

                      その為には、その分野の情報は社員全員で共有し習得して行く方針です。

                      狭く、深くの管理を進めております。

                       

                      【特徴5】管理会社として強いリーシング力を推進します

                       

                      当社の運営しております「ホームメイトFC伏見店」としてオーナー様のお部屋のリーシングを推進致しておりますが、1店舗では限度があります。

                      その為には他の賃貸仲介業者様にお願をしてオーナー様の賃貸物件稼働率UPに全力を上げております。

                      当社管理物件稼働率UPの方法についてはこちらをご覧ください。

                       
                      狭い市場の賃貸住宅具体例として

                       

                      ターゲットを絞り込んだ戦略とは

                       

                      (1)ネコちゃん、ワンちゃんとの共生賃貸住宅

                       

                      現在日本のペット数は2100万頭で人口の20%を占めている大きな市場ですが、賃貸住宅でペットが飼える部屋は少ないのが実態です。

                      今後は少しずつ供給が進んで来るものと思われますが、まだまだ需給のミスマッチが大きな市場です。

                       

                      (2)高齢者賃貸住宅

                       

                      高齢者住宅市場は今後急激に増加する市場です。ご承知の通り日本は高齢化が進んでおり社会問題化しております。

                      国の政策は、高齢者は自宅で介護・医療を受けられる政策を打ち出しており、施設ではなく賃貸住宅(サービス付き高齢者賃貸住宅)の建設を奨励しており、民間の間で建築が進んでおります。

                       「オーナー様用」

                       

                      「PDF」アイコンをクリックで「高齢者向け賃貸住宅で稼働率アップ」PDFファイルが開きます。 ※PDFファイルをご覧いただくためにはAdobe Reader(無料) が必要です。

                        

                       

                       

                       「入居者様用」

                       

                      「PDF」アイコンをクリックで「高齢者向け賃貸住宅」PDFファイルが開きます。 ※PDFファイルをご覧いただくためにはAdobe Reader(無料) が必要です。

                        
                       

                      (3)外国人

                       

                      今後の日本の人口、労働力構成を考えると、外国人の受け入れは必須となります。その為には住む為の住宅が必要となるのは必然であり、外国人の住宅需要は拡大するものと思われます。

                       

                      (4)楽器演奏者

                       

                      楽器演奏者人口は、全国で数百万人いると思われますが、本格的な防音マンションの数は、数千室しかなく、需給ギャップが大きい市場です。

                       

                      (5)外国人観光客

                       

                      国策として、外国人観光客の受け入れを1,000万人から2,000万人に倍増させようとしております。

                      当然ながら京都市は景観法等を強化し観光都市を目指しており、観光客は大きく増加をするものと思われます。

                      京都市においても、受け入れる為の宿泊施設の増加を切望しており大型ホテルの進出も目白押しですが、それでも足りないのが実態です。

                      その為に、国は旅館業法を緩和して、特区(東京圏、大阪圏)での賃貸住宅の空き部屋を利用した宿泊施設の増加を推進しております。

                      上記により、マンスリーマンションから家具付き賃貸、宿泊施設へと変化して行くように思われます。

                      米国発「宿泊革命」をリードする「エアービーアンドビー」が個人の空き部屋をインターネットで仲介するビジネスを展開しており、既存のホテルビジネスを揺さぶっており、その会社が日本進出をはかるとの事です。

                       

                      上記以外にも、多くのターゲットを絞った賃貸物件が考えられますので、今後の課題として研究開発を進めて参ります。

                       

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                      とまとハウスの「耳より情報」

                      (令和元年6月号)  第125号

                      令和の新しい時代が始まりました。新たな気持ちで何かに取組んでみてはいかがでしょうか?

                                   

                      平成31年4月より「働き方改革関連法」が順次施行されておりますが、政府或いは各企業は労働者の柔軟な働き方を提唱しております。

                      その様な中、職住接近が効率化に繋がる事から「在宅勤務」「サテライトオフィス」等での働く場所の確保を急いでいる。 今回の「耳寄り情報」では様々な場所での働き方について記載し、それに伴い今後のテナント賃貸がどの様に変化して行くのかを予見してみます。


                      【硬直的な勤務形態の変化】

                      IT技術の変革によって、産業構造、行政のあり方から、個人のライフスタイルまで、社会全体が急激に変化してきております。

                      皆様も10年前の生活と比べ大きく変化した事を肌で感じておられる事と思います。特にスマホが普及し始めてからの社会は大きく変化し、今後も変わり続けるものと思われます。

                      その様な中、政府は「働き方改革」を推進しておりますが、働く場所として自宅近くで仕事ができる「職住接近」の環境作りの推進を行っております。

                      日本社会の生産性低下の一因である「通勤ラッシュの解消」、「女性・高齢者等の多様な人材の労働参加」で人手不足の解消を図り、労働生産性を高めて行く必要があります。

                      その一つとして、働く場所も硬直的な勤務形態が変化して来るものと思われ、今後テレワーク(情報通信技術を活用した、場所や時間にとらわれない柔軟な働き方)が導入、活用されてくるものと予想されます。


                      【テレワークの形態】

                      テレワークの形態は、「在宅勤務」「サテライトオフィス」「モバイルワーク」等が有ります。

                      又、モバイルワークには「シェアーオフィス」「コワーキングオフィス」「レンタルオフィス」等があります。


                                   テレワーク

                         在宅勤務     モバイルワーク    サテライトオフィス

                        シェアーオフィス  コワーキングオフィス  レンタルオフィス

                      ★サテライトオフィスとは

                       企業・団体が本拠地から離れた場所に設置するオフィスの事であり、一般的にはその企業等で働く社員の通勤や移動時間を短縮する目的で社員の住居に近い場所で設置されます。

                       又、在宅勤務ではメリハリが付けられずうまく働けない、自宅近くで働きたい人等、多様で優秀な人材の確保に繋がる。

                      ★シェアーオフィスとは

                       複数の利用者がフリーアドレス形式で利用するオフィスの事であり、間仕切りがなく席を自由に選べ、営業の合間に使ったり、職場外で働くテレワークに利用したりする共用オフィスの事である。

                       又、自前で設備を整える必要がなく、安価であり、事務所としての高い機能も利用できるが機密性がないのが難点である。

                      ★コワーキングオフィスとは

                       シェアーオフィスと混同されますが、シェアーオフィスは作業の場であるのに対しコワーキングオフィスは、利用者同士が交流を図り、コミュニティを形成する場所である点が大きく違う点である。

                       新しい事業や、アイディアを創造したい人に利用されています。

                      ★レンタルオフィスとは

                       個室でセキュリテイが確保されており、必要なオフィス設備が予め用意されているオフィスである。

                       新規事業を立ち上げる際、あるいは都心の一等地で安価に事務所を構える事が出来て信頼を得られる事で利用されることもある。


                      【テレワークの現状】

                      米国のウィワークはソフトバンクグループを率いる孫正義さんと、折半出資でウイワークジャパン(合弁会社)を日本で設立し孫さんは44億ドルを出資される事になっております。ウィワークはシェアーオフィスの大手企業である。

                      2018年12月18日の日経新聞で「シェアーオフィス都心ビル攻勢」と掲載されており、ウィワークが2018年2月に日本に上陸しわずか10カ月で全国11カ所にシェアーオフィスを展開し、19年末には30カ所に拡大する計画であると。

                      ウィワークは超高層ビルで複数階を確保したり駅前ビルを一棟丸ごと借りて出店しているが、高値圏にある賃料を長期で契約する事で不動産市況を過熱させているとの事である。

                      2019年4月16日の日経新聞で、「シェアーオフィス市場で陣とり合戦」と掲載されている内容は、急成長するシェアーオフィス市場で、貸会議室運営会社大手のTKP、世界展開するスイスのIWG、或いはウィワーク、日本勢のJLL,三井不動産、三菱地所も市場に進出し場所の確保に奔走しているとの事である。

                      2019年2月8日の日経新聞には、「ヨーカ堂、売るから貸す」と題し掲載されているのが、セブン&アイ・ホールディング傘下のイトーヨーカ堂は店舗内でシェアーオフィスの展開を始めると掲載されており、大型商業施設では競争が激化し、テナントの撤退が増えており、好立地で需要が高まるシェアーオフィスの誘致を行っているとの事である。

                      商業施設にオフィスを入れる動きは、丸井グループ、も誘致を行っており今後も他の商業施設でも誘致が進んでくるものと思われる。

                      この様に、多様な働き方によるテレワークの普及は益々進むものと思われます。


                      【今後のテナント賃貸】

                      政府は、職住接近の環境作りの一環として、団地などの住宅地にシェアーオフィスや商業施設を設けられるよう規制を緩和し、柔軟な働き方を可能にするまちづくりを進めると言っております。

                      又、経産省・法務省は外国人企業家がビザを取得しやすくなるよう規制緩和をする方針である。現在の仕組みはではビザの取得には事務所の開設が必要であるが、一定の条件を満たした企業家はシェアーオフィスでも在留資格の取得を認める方針であり、優秀な外国人企業家の誘致につなげる方針である。

                      以上の様に今後はテレワークの中でも、サテライトオフィス、レンタルオフィス、シェアーオフィスの需要は益々高まって行くものと思われます。

                      現在貸しビルをホテル・医療施設・シェアーハウス等にコンバージョンする、或いはレンタル倉庫業者に一括貸しされている事例が増えておりますが、今後、貸しビル、貸店舗・貸倉庫等のテナント物件は勿論ですが、今後益々増加する空き家住居を含めた賃貸の形態が大きく変化して行くものと思います。

                             今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

                          

                      とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                      宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                      ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                      とまとハウスの「耳より情報」

                      (平成31年2月号)  第124号

                      本年は平成最後の年となります。我々も何かを仕上げられる年になるよう頑張りましょう。

                      1月26日の日経新聞に「外国人労働者最多146万人、派遣社員上回る」と掲載されておりました。今後も急増する可能性は高いものと思われます。国内外で人材獲得競争が益々激しくなるなか、外国人の受け入れ態勢の整備が必要となって来ます。

                      その為、生活の基盤となる外国人住宅の整備は急務であると考えられます。今月号ではその対策と賃貸住宅のあり方を記載します。


                      【外国人労働者の受け入れ】

                      政府は、訪日する外国人が2018年に3000万人を突破し、2020年に4000万人、2030年に6000万人にする計画である。

                      その様な中、外国人労働者は2018年10月末に146万人を突破した。しかし外国人の人材は他の国との獲得競争が激しく、日本政府も外国人労働者の受け入れ環境を整備し、さらなる受け入れ拡大を図るものと思われます。

                      外国人労働者は「高度人材・技術実習生」「働いている留学生」「永住者や日本人の配偶者」となる。

                      現在の外国人労働者は中国人が30%を占めているが、東南アジアからの労働者も増加しており、特にベトナム、フィリピンからの労働者が急増している。

                      しかしながら、外国人が日本で働く実態は必ずしも良い環境とは言えない。

                      その様な良くない環境を、ネットを通じ本国に知らしめ日本の労働条件の実態が拡散し、外国人労働者が日本に来なくなることも考えられる。

                      今後外国人労働者の労働環境を改善する必要が有るが、その為に我々賃貸業界も生活の根幹である住環境の整備を進めて行く必要が有ります。

                      政府も外国人就労の拡大を表明し、入管局を「庁」に昇格させ、在留資格要件を緩和し、単純労働者の受け入れを図り、選ばれる国への課題解消に努め、今後不足するであろう労働者を外国人の受け入れによって改善して行く計画である。

                      【空き家対策と外国人住宅の環境整備】

                      現在日本の空き家は、2013年に行われた土地統計調査で820万戸(住宅総数の13.5%)となっております。統計調査は5年前の調査であり昨年に行われた調査予測で、野村総合研究所では空き家は1,076万戸と予測しております。

                      その様な空き家と外国人住宅をマッチングさせることは、空き家解消に大きく影響を及ぼすものと思われます。

                      前述の通り、外国人労働者が増加することは必然であり、外国人労働者を賃貸住宅に受け入れる事は賃貸住宅の稼働率を高め収益確保に繋がる事は確かです。

                      しかしながら、現状では貸す側の家主様が、過去に外国人を入居させることにより色々な問題があった等の理由により、外国人には入居の承諾をされないケースが多い状況です。

                      今後は、その様な事を言っていられない状況が訪れることになると思われます。

                      外国人入居の問題点を洗い出し、その対策をおこない、外国人が入居できる賃貸住宅にして行く対策が必要な時代なのかもしれません。

                      時代の流れに逆らう事は出来ません。

                      前向きに検討してみる価値が有ると思います。

                      【外国人入居の問題点とその対策】

                      メリットの部分では「入居率が上がる」「他の家主様が外国人入居を許容する前にノウハウをつくる」「入居者同士の紹介が多くなる」等があります。

                      デメリット部分では「言葉が分からない」「文化の違いがある」「許可なしに2~3人入居をする」「ホームパーティで騒ぐ」「原状回復の概念がない」「連帯保証人の意味が分からない」「滞納回収に手間取る」「ゴミ出しを励行しない、出し方が悪い」等がある。

                      外国人入居者全てのマナーが悪いのではなく、日本人よりマナーの良い外国人入居者も少なからず存在する事は確かです。

                      しかし、相対的に外国人入居者のマナーは悪いと思われますが、それは文化・習慣の違いが大きいと思われます。

                      その様なデメリットの対応策として、入居前に確り説明を行い、十分に理解して頂いた上で入居をして頂く事が重要なことであります。

                      外国人はトラブルが多いと言う声が大半ですが、それは日本の生活ルールを知らないが為に起こっている事も事実であり、私たちも彼らの文化を理解し、サポート体制を整えて行く必要があります。

                      具体的には、先に在留資格の種類と期間を確認することで賃貸物件に受入れ出来るかどうかを判断する事が入居審査の効率化に繋がりますが、内見案内後或いは申込後に確認をして審査基準に抵触する事が判明しお断りする事態が多いのが実情である。又申込段階で入居外国人に「初期費用の総額を事前に伝える」「日本の銀行口座の有無」「携帯電話の有無」「生活ルールの説明」等々を、後日トラブルが起こらないように入居外国人に理解をして頂く事も必要である。

                      契約段階では、日本の契約書と母国語での説明書を付けてその両方にサインをしてもらう事により契約の内容をよく理解していなかった等のトラブルを解消する事も重要である。その際に更新料、敷金の償却、退去時に発生するクリーニング費用等々お金に関する部分の説明は勿論、契約形態「普通借家か定期借家」かどうかを確り事前に説明を行えば外国人受け入れの問題の大半は解決すると思われます。

                      その他の対策として、定期借家契約の6カ月~1年契約で入居状況を見てみて、マナーが悪ければ契約を終了させる、良ければ継続契約を行う方法もあります。

                      現在では外国人専用の保証会社が出来ており、語学が出来ない管理会社に代わり入居のルールを説明してくれて、家賃の滞納保証もしてくれる、或いはビザの種類も27種類あり、国、宗教、民族の違いによる対応ノウハウもあり外国人入居に手間の掛かる部分を外注する意味で使ってみる事も必要なのかも知れません。

                      外国人のニーズは高まる傾向にあり、さらには賃貸住宅市場を取り巻く環境も急スピードで変化している為に、今後の賃貸ビジネスを考えるうえで欠かせない問題である事は間違いありません。

                      【外国人専門の保証会社】

                      GTN・グローバルトラストネットワークと言う保証会社があります。

                      その会社の保証の特徴は、入居中の滞納保証は勿論の事、契約時、入居中の外国人入居者との対応を多国語で管理会社に代わりやってくれることです。

                      現在では、全保連と提携しお互いを補完しあう保証商品もあります。

                      但し、保証商品自体の問題点もありますので注意が必要です。

                      【外国入居者募集の方法】

                      大手のポータルサイトは勿論、外国人専用のポータルサイトも多く出来てきております。(以下がそのサイトです)

                      I&F networks”plus

                      Tokyo room finder

                      Gaijinpot

                      Beet-eatate.jp

                      Sns, 自社サイト 等があります。

                      外国人は、リピーター、口コミが多いのが現状です。入居者とのコミュニケーションも重要です。

                      詳しく知りたい方は弊社迄お問い合わせください。


                      今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

                      とまとハウス 代表者 粟野 則夫

                      宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                      ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                      とまとハウスの「耳より情報」

                       (平成30年5月号)  第122号

                      新緑の季節となりました、家の中にこもらず積極的に出かけましょう♪♪

                              

                      私は4月の初め、桜の綺麗な時期に京都駅から出発する定期観光バスで、京都の名所を巡るバスツアーに出掛けました。「灯台下暗し」と言いますが、ガイドさんから京都の情報を聞き、京都の人間として知らないことが多く恥ずかしい思いでもあり、京都の事を深く知る事の出来る機会でもありました!!


                      【人口動態予測からみる賃貸業界】

                      厳しい厳しいと言われております賃貸住宅業界は、創業期・成長期・安定期を経て現在は衰退期の終盤にあります。他の業界も厳しい業態は多いものの、今はAI・IOT・ロボット・インバウンドビジネス等が成長期にあります。

                      それでは、我が賃貸業界が今後どの様になるのか気に掛かります。以下人口動態から見る今後の賃貸業界動向を考えてみましょう?

                      1)人口の減少 2020年から2025年にかけて急激に減少します。

                      2)高齢化の進展 2025年に団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になる。

                      3)単身世帯の増加 2040年に総世帯数の4割が単身世帯となる。

                      その要因は「核家族化」「未婚化」「高齢化」によるものである。

                      4)労働力人口 ⇒2025年には583万人の不足が生じる。

                      その解消手段として「生産性向上114万人」「女性労働参加313万人」「高齢者労働参加121万人」「外国人労働34万人」の予測がある。

                      5)職住接近 ⇒郊外から都市部への人口移動が進む。

                      6)インバウンド 国は2020年に4,000万人を達成する目標を掲げている。

                      7)ペット飼育世帯 2017年度1,268万世帯で今後横ばい予測

                      以上が今後の賃貸業界に影響を与える現象予測であるが、その7つの予測から考えられる賃貸需給予測をしてみたいと思います。


                      【今後賃貸業界の動向予測】

                      1)人口の減少は賃貸物件の空き室増加の大 きな要因となります。又、空き家の増加が大きな社会問題化しておりますが皆様方の近隣にも空き家が増加している事を実感されている方が多いものと思われます。

                      空き家は今後益々増加し2033年の空き家率は30%に達するとの予測が有ります。

                      私も京都市の空き家相談員をしておりますが、各自治体は「我田引水」自分の地域への住人誘導ばかりに躍起になっているのが実態です。しかし移住が発生すれば何処かの地域の住人が減少するのです。空き家の活用は住居以外の活用も必要です。用途地域にもよりますが、地域住民の為の集会所、公園、介護用施設、民泊物件、事業用物件等々の住居以外の転用を促進する必要があります。


                      2)高齢化の進展は、

                        高齢化により年金、医療費等の急増から財政悪化を招いておりますが、賃貸住宅に関しては、有料老人ホーム、サ高住等の増加から平均的な年金受給者の受け皿は完備されつつありますが、国民年金のみの高齢生活者等の低所得者層は、受け皿が不足し住宅難民が増えつつあります。

                        国は住宅セフティネットを促進しておりますが、耐震の問題等で対象外の建物が多く普及は厳しい感があります。

                        今後は民間を含めて英知を絞り受け皿を増やす必要があります。


                      3)単身世帯の増加は、今後20数年後には10世帯中4世帯が単身世帯となり

                      大きな社会問題化すると思われます。又そのことは生活様式を大きく変える事になります。近年の賃貸住宅では単身用の間取り(1LDKタイプの30㎡から50㎡)が増加しており将来の単身世帯の受け入れに対応しているものと思われます。


                      4)労働人口の減少が賃貸住宅に与える影響としては、外国人労働者の増加が考えられます。日本政府も在留資格を10年にする等の方針であり今後とも外国人労働者が増加する方向です。

                      賃貸住宅としても外国人労働者の受け入れに対するノウハウを積んで行く必要がある様です。


                      5)職住接近の傾向は今後も続いてゆくものと思われます。特にアクセスのよい場所への移住が多くなると思われ、政策的にもスマートシティ構想が進み生活基盤が拡充されるに伴い益々移住が進むものと思われます。郊外物件・駅遠物件・築古物件等の賃貸物件の出口戦略を考える必要が出てきます。


                      6)インバウンドの需要は今後も拡大すると考えられます。特に京都は世界でも有数の観光都市であり観光客も多くインバウンドの影響は大きい。

                      賃貸業界としては民泊需要も高く、多くの民泊がつくられております。しかし民泊は宿泊数180日の制限が有り、京都市では共同住宅・観光地・住宅地近くでの民泊は制限の強化が図られており、殆どが簡易宿舎での開業が多いのが実情です。又ホテルは14年~15年開発を計画したホテルの開業が相次ぎ20年には3万3千室となり、必要と見込まれる客室数を1万1300室上回ることになる予想であり、京都のホテル需要は20年に鈍化するとの見通しがあります。賃貸住宅を簡易宿舎にする、新築簡易宿舎の建築等の事業が増加するものと思われます。

                      7)ペット飼育の需要は現在ピークとなっておりますが、阻害要因の第2番目である賃貸物件が飼育禁止になっている要因を飼育可にすれば増加する要素はある様です。現在全国のペット可物件は18.7万件で賃貸物件数631.8万件の僅か3%に過ぎません。

                        今後はペット飼育の阻害要因を減らし、期待されているサービス「旅行中の世話」「高齢・ペットの老化等で飼育不可となった場合の受け入れ施設」等々の対策を行ったうえで、ペット飼育可の賃貸マンションも増やす必要がある様です。


                      以上今後予測される現象において、賃貸住宅の果たせる役割を今後の賃貸住宅経営に活かして行くことが重要であると思います。

                      現在の王道を歩む賃貸経営とは、アクセスのよい駅前立地で、高層のRC造、間取りは50㎡の1LDK、設備は最新で高級なラグジュアリー物件を運営する賃貸経営であり長く稼働率が保たれ高収益が確保できると思われます。

                      賃貸住宅の需給関係の崩れる中、競争力ある築浅の賃貸物件は一般受けする賃貸マンションでも稼働率は十分維持できると思われますが、築古物件は稼働率の維持は難しい状況に追いやられるものと思います。

                      人口減少も直ちに影響するものでは有りませんが、徐々に影響が及んでくるものであり今から十分な準備が必要です。

                      時代の流れは加速度的に早くなっております。今言っている事は正しいかもしれませんが、10年後はもしかして間違っているかもしれません。今から新築を考えられている家主様は十分な検討をされ望まれることが必要です。


                      今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

                      とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                      宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                      ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                      とまとハウスの「耳より情報」

                      (平成30年1月号)  第121号

                      厳しい寒さでインフルエンザが猛威を振るっておりますので、十分に気を付けましょう。    

                                    

                      今回より、テナント所有者さまに本情報をお送りする事になりました。前回には高齢者の入居について掲載いたしました。今回はペット同居型賃貸マンションについて掲載をいたしますが、テナントのお話も少しさせて頂ければと思います。


                      【今後のテナント需要】

                      テナントと言っても「店舗・オフィス・工場・倉庫」等々が有るが、CBREが行った今後のオフィスの需要調査では、入居者であるテナント側は労働者人口の減少、IT技術の進展によりオフィス需要は減少すると答えたのに対し、オーナー側は減少すると答えたのは3割で楽観的に捉えている。


                      確かに減少する要因は多い。しかし賃貸住宅需要と同じく立地による稼働率の差は大きい。

                      現在、国の推進する「働きかた改革」によりオフィス需要も大きく変わる可能性が高い。その一つにテレワークがあるが、情報通信を活用した、時間や場所にとらわれない柔軟な働き方である。

                      在宅勤務をすればオフィスは必要ないが、住まいではなく現在の住まいに近い所で仕事をしたいと思っている人は、郊外或いはターミナル駅に近い、サテライトオフィス、レンタルオフィス、シェアーオフィス等々を利用する事になります。以上は一部の事例ですが、今後のテナント需要は時代と共に大きな需要の変化があるものと思います。


                      【ペット同居型マンションの市場は】

                      度々記載しますが、日本の人口は今後10年間で700万人減ります。又世帯数は2020年をピークとして減少して行くこととなります。

                      しかし、賃貸住宅は増え続けており2025年頃には入居率は厳しい局面に直面する事になると思われます。


                      その様な中、ミスマッチが起きている賃貸住宅市場は「高齢者」「ペット」「外国人」等々が入居可能な賃貸住宅です。

                      今月号は、ペット飼育可能賃貸マンションについて簡単に概要を記載します。


                      ペットの市場は活性化しており、日本の18歳未満の人口よりペットの方が多い状況となっております。

                      又、今ペットを飼っていない人が今後ペットを飼いたいと思われている人が6割もおられるとの調査もあります。

                      しかし現状の賃貸住宅でペット可物件は2割程度にしか満たないのです。


                      【なぜペット可マンションが増えないのか】

                      これほどミスマッチが起きている市場が有るのに何故ペット可マンションの数が増えないのか?


                      それは、

                      ※部屋を汚されたり、傷つけられたりしないか?

                      ※鳴き声等で近隣とのトラブルが発生するのではないか?

                      ※退去後の臭いが除去できないで物件の価値が下がるのではないか?

                      等々上記の様な不安がオーナー側に有るのがその要因である。


                      【ペット可とペット共生型、ペット専用マンションの違い】

                      ペット可マンションとは

                       単に室内でペット飼育を認めている賃貸マンションの事である。

                      ペット可マンションは既に賃貸市場では1分野として確立しておりますが、実際は空室が多くなると背に腹は代えられず、既存のマンションをそのままペット飼育可能マンションとして取り扱っている場合が多く、入居者は肩身の狭い思いをしながら生活しているのが現状であり、このような賃貸マンションが大半であると推測され、賃貸ニーズに合っていないものが多いのが実態です。

                      ペット共生型賃貸マンションとは

                       ペット飼育を前提に建築された賃貸マンションの事である。

                       最近は少しずつ増加傾向にありますが、この型の物件は大変に少なく全体の5%未満となっております。

                       ペット共生型マンションに備わった設備としては、「ペットの足洗い場」「玄関のリードフック」「玄関の飛び出し防止柵」「床はクッションフローリング」「張り分けクロス」等々の設置が標準設備してあり、ペット飼育者にとって

                       理想的な物件となっており、入居者の需要は大変に高い。

                      ペット専用型賃貸マンションとは

                       ペット愛好家を対象にした賃貸マンションである。

                       例えば、マンションの1階にペット同伴カフェがある、屋上にはドックランがある等々ペット共生型マンションの進化型マンションである。

                       従って、一般の飼い主にとって理想的な物件であり、家賃も高く愛好家が入居待ちをしている様な物件である。


                      【ペット可マンションの問題点と対策】

                      ペット可マンションは飽くまで一般の賃貸マンションを「ペットを飼って良いですよ」としただけの賃貸マンションであり、中途半端で入居者を引き付ける要素は少ないのが実態である。

                      又前述のとおり家主様にとって問題点が多いのが現状です。


                      それでは、どの様な対策が必要なのかと言えば、単なるペット可能マンションではなく、ペット共生型にリノベーションする事である。

                      ペット共生型にすることにより、入居者も肩身の狭い思いをせずに済み、入居者に喜んで頂けることになります。

                      リノベーションも前述の設備を導入する小規模改装ですみますので、費用負担も少なくて済むのです。


                      【ペット共生型マンションにする事によるメリット】

                      ※ 空室が減少し、入居期間も長くなり稼動率が高くなる。

                      ※ 立地が悪くてもペット飼育環境が良ければ問題がない。

                      ※ 家賃・入居一時金が高く設定できる為に収益性が高くなる。

                      ※ 優良入居者が確保しやすい。 等のメリットがあります。


                      【ペットマンションの管理について】

                      次に、ペットマンションの管理について、ペットマンションの管理はハード面・ソフト面両方の対応が必要です。


                       ※ハード面については、前述をしましたが、新築をするのか、既存の物件をリノベーションするのかによりソフト面の管理も変わってきます。

                       但し、単なる現行の賃貸マンションのままペット可とすると、リスクが高いのは確かです。


                       ※ソフト面の管理は、ハード面の管理よりもソフト面の管理が大事になってきます。

                       ペットマンションの管理は、ペットの種類によって変わりますが、要は犬や猫の習性を良く知ることが大切です。

                       例えば、猫はしつけを出来ないが、トイレの場所を覚えたり、静かに留守番も出来ますので犬よりは楽かも知れませんが、爪とぎ、糞尿トラブル等々の対策として犬よりはハード面の対応が重要となります。


                       逆に、犬の場合には躾をする事により大半のトラブルは防止する事が出来ます。躾をしないと無駄吠え等々のトラブルに繋がる事が多い様です。


                       ソフト面の管理はペットの種類によって対応する必要があり、種類による習性を良く知り対応をする事が重要となります。


                      今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

                       

                      とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                      宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                      ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                       とまとハウスの「耳より情報」

                      (平成29年11月号)  第120号

                      いよいよ秋本番、京都は紅葉の名所が多くあります。是非出かけましょう!!    

                               

                      家主様、自分のマンションに高齢者を入居させるのは「チヨット・・・・?」

                      万一「孤独死」・「滞納」でもあったら困るし・・・・・・・・・!!

                      良くある家主様のお言葉ですが、今月号は高齢化社会の進展と、高齢者住宅の

                      必要性について少し触れてみます、是非お読み下さい。


                      【高齢化社会一段と】

                      ご承知の通り、日本の人口は今後10年間で700万人減ります。一方65歳以上の高齢者人口は3,500万人を突破し全人口の30%近くになる予想です。

                      2025年には、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、日本の人口の1/3が65歳以上、1/5が75歳以上となる予測となっております。

                      又、独居世帯(大半が高齢者)が全世帯の1/3になる事も2025年問題の大きな特徴です。


                      上記の通り、高齢者は今後益々増加し、人口の1/3が65歳以上の高齢者となり、世帯数の1/3が1人世帯となる事になるのです。


                      【高齢者住宅の必要性】

                      今後高齢者の増加に伴い、高齢者住宅の需要は増加すると思われますが、高齢者の求める物件はその属性による事になります。属性による高齢者住宅は、傾向として下記の通りです。

                      ●富裕層・・有料老人ホーム(高額入居費・高額賃料要)

                      ●中間層・・サービス付き高齢者賃貸住宅・軽費老人ホーム・グループホーム

                          等(月額15万円程度の費用が必要である)

                      ●低所得者貧困層・・老人保健施設・特別養護老人ホーム(低額で入居可能)

                      以上は介護付きでの入居が主であり、アクティブシニアは持ち家、或いは一般の賃貸住宅に住まいされることになります。


                      国は、今後高齢者、低所得者等を対象とした住宅確保要配慮者専用住宅を、補助金を活用し民間から大量に供給しようとしております。しかし、耐震の問題或いは改修工事内容の制約等々条件が厳しく、現実としては供給が思惑通りに進むのか疑問が残ります。

                      現状は高齢化社会の進展には追い付かない状況にあることは事実ですが、民間での積極的な供給が必要不可欠な時期が迫りつつあると思われます。


                      【高齢入居者の受け入れが賃貸経営を安定させる鍵となる】

                      家主様の7割が高齢者の入居受け入れに拒否感をもっておられ、高齢者の入居できるお部屋が少ないのが現状です。

                      家主様の考えられるリスクとして、「部屋での孤独死」「家賃の滞納」「近隣・他室への協調性」「習慣が異なる」等の不安があります。


                      一方、高齢者が終の住みかを求めるニーズは、「住み慣れた地域に住み続けたい」「医療・介護・経済的な安心が欲しい」「プライバシーに配慮して欲しい」「24時間365日の安心が欲しい」「必要な時に食事を提供して欲しい」等々であります。これからの高齢者は「プライバシーに配慮しつつ、安心も保証して欲しい」と言う、相反する要望を求めておられます。

                      高齢者の本音は「介護付きの老人ホームには入りたくない45%」の統計の通り、監視される事を求めないのが本音ではないでしょうか。

                      いわゆる普通の賃貸住宅で、家の中に管理人が無断で入ってくる、居室で何をしているのかをのぞかれるのを嫌がるが、安心は提供して欲しいとの欲求です。


                      第二段階の欲求として、旅行やレジャー・趣味・映画・演劇・コンサート・美術鑑賞等、楽しい事にお金を使いたい要望も、特に団塊の世代には高いものがあります。

                      高齢者の住宅の構造や設備の面で「現在住んでいる住宅で困っていること」と言う調査では、約6割の人が「何も問題はない」と回答されております。

                      あえて高齢者用の住宅に改装する必要はないのかも知れません。


                      以上の家主様の思いと、高齢入居者の希望とを旨くマッチングさせる手立てが有れば、今後増加して行く高齢者を入居させられる部屋を提供する事により家主様の賃貸住宅が安定した経営に繋がって行くのではないでしょうか。

                      入居者のターゲットは「若者」から「高齢者」にかわって行くことになります。


                      次に、家主様のリスクを解消し、高齢入居者のニーズを取り入れた賃貸住宅にして行くためにはどうすればよいのかを以下に記して行きます。

                      弊社も2011年から高齢者賃貸住宅の研究開発を進め取扱いを開始しておりますが、紆余曲折を経て現在に至っております。


                      【安否確認】

                      1. 警備保障の緊急出動サービスが付加されたものはトイレ・出入り口・居室等々にセンサーを取り付けて1日~3日間センサーに反応がない場合或いは緊急通報ボタンを押せば警備保障会社が部屋に駆けつけるサービスです。

                        弊社での経験から、本サービスは月額4000円程度の費用が掛かり家賃と別に費用を払って入居される方が少ないのが実態です。

                      2. 単なるセンサーのみを取り付け、反応がない場合には親族の携帯にメールが送られるサービスです。料金は1,500~2,000円程度の月額料金で利用できます。

                      3. 単なる電話による安否確認を行い、電話に反応がない場合には親族の携帯にメールが届くサービスです。利用料金は1,500円程度で利用できます。


                        弊社では長い経験から、賃貸住宅に入居される高齢者様は、家賃に上乗せして多額の月額料金を支払えない事が分かり、現在では多くのサービスの中から月額1,500円+消費税で電話による安否確認を行い、最悪部屋での孤独死等があった場合には、葬儀費用、部屋の原状回復費用等限度額100万円の保険付きのサービスを取り入れております。

                        又、緊急の場合には親族が部屋を確認できることが重要であり、弊社では親族が10キロ圏内にお住まいの方のみご入居頂いております。

                        家主様の要望通り、完璧に孤独死を避けるためには緊急駆けつけサービスの付いたものが理想ではありますが、あまり月額料金が高くなると入居者が敬遠され部屋付けが厳しくなるのが実態です。


                        【家賃保証】

                        家賃の滞納を防止する策として、保証会社の利用をする事が有効であります。

                        保証会社も多くの保証会社があり夫々特徴があります。高齢者に強い保証会社を利用するのが良いでしょう。

                        保証会社の審査を利用する事により過去に事故があった入居者を排除できることにも利用できます。

                        万一滞納があった場合でも保証会社が立て替えて払ってくれ、滞納金の回収は保証会社が責任を持ってくれますので心配がいりません。又、保証会社によっては、残置物の撤去や滞納者の追い出しまでやってくれますので家主様にとっては安心です。

                        但し、保証会社は一定の期間内に事故報告をしなければ保証が免責になります。滞納の度に事故報告を行わなければならない煩わしさがありますが、それを解消するには家賃の集金代行を保証会社に代わってやって頂くと報告義務がありません。滞納金があっても満額家賃を振り込んでくれますので安心です。

                        しかし、家主様と保証会社の契約では集金代行が出来ませんので、出来れば我々の様な管理会社にお願いするのも一考かと思います。


                        入居者に介護が必要となった場合の対処法、高齢者の入居中のトラブル対応方法、入居者のニーズを捉えた部屋造り、その他入居者ニーズを捉える賃貸管理等々記載したい事は多々ありますが、紙面の関係で省略させて頂きます。申し訳ありませんがご了承ください。ご興味のある方は私までお電話を頂ければ、私利私欲なく家主様の立場に立ってお答えさせて頂きます。


                        今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。  

                        とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                        宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

                        ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                      とまとハウスの「耳より情報」

                          (平成29年9月号)  第119号

                      いよいよ秋です、秋の夜長を楽しみましょう!!    

                                 

                                                          

                      現在世界中にあるお金の合計額は(金融商品・貨幣・金・等々)、約1,600兆ドル(日本円で17京6000兆円)と言われております。

                      その中で最大の規模を占めるのがデリバティブ(1200兆ドル)で最少がビットコイン(50億ドル)であります。


                      デリバティブとは、日本語で金融派生商品と言って、金融商品には株式、債券、預貯金、ローン、外国為替などがありますが、これらの金融商品のリスクを覚悟して高い収益性を追求する手法として考案された金融商品です。

                      その種類は「先物(株価指数先物・為替予約・商品先物等)」「オプション(株価・金利・通貨)」「スワップ(金利・通貨)」の3種類があります。


                      一般的な金融商品の売買には多額のお金が必要ですが、デリバティブは少額のお金で多額の金融商品を売買したのと同じ効果を得ることが出来ます。

                      即ちレバレッジ(てこ)の効果(小さな力で大きなものを動かす)を最大限活用出来ます。


                      デリバティブは高度な金融工学を駆使し、複雑な商品が次々とつくりだされた為に、何か一つの出来事が引き金で大きな被害が生じる事が起こります。

                      それが、2008年9月にサブプライム住宅ローン危機に端を発した世界的金融危機のリーマンショックです。

                      現在では、世界の上場企業において利益を稼ぎ続けて手元資金が膨らみ続けている状況でありますが、拡張し続ける資金は経済の成長が鈍化するなか、巨大な手元資金を活用する有望な投資先が見つからずにいるのが実態です。


                      余剰資金である、個人・企業の手元資金を吸いあげているのは政府であり、政府は財政支出を拡大し債務を膨らませております。

                      一方余剰資金の一部は、世界中の金融市場や不動産市場に資金は流れており、いずれは着地点を探さなければならない時期が来るものと思われます。


                      「踊らされる投資家」

                      現在出版されている本屋さんに並ぶ書籍は「3年で年収1億円」「資産10億円をつくる不動産投資」「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円」などの表紙の書籍が店頭に並んでおります。

                      ある新聞に数年先には「自己破産する家主が増加する」「銀行・業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」と言った内容の記事が掲載されるようになりました。

                      不動産会社主催の不動産投資セミナーはあちらこちらで開催され満員御礼、又融資先のない銀行は挙ってローンの審査を緩め、自己資金なしで全額融資、低金利での不動産投資ローンを行っている。

                      投資家は金融機関が貸してくれたから良い物件であると思い込んでいる。


                      私見ですが、都心では4%程度、地方都市では7%から8%程度での投資物件売買がなされておりますが、長期に亘る賃貸経営を考えれば、利回り13%なければ賃貸経営は成り立ちません。

                      ましてや今後、人口が減少し稼働率は下がって行く予測であり、益々賃貸経営が厳しくなって行きます。

                      従って現在の収益では賃貸経営はいずれ行き詰る事となります。


                      プロの投資ファンドは一番経費の少ない、稼動率の高い期間5年程度を保有し高いインカムゲイン(高い収支)と高いキヤピタルゲイン(譲渡所得)を実現します。それが投資のプロです。


                      今弊社にも、売り収益物件を探されている投資家の問い合わせが入りますが、今は買い時ではなく売り時ですと申し上げております。

                      幾ら探しても、古い物件は別として13%台の売り物件は皆無に等しい状況です。

                      その様な物件があれば市場に出る前に不動産業者が購入しいるものと思われます。


                      「築古アパート・マンションの行方」

                      築古の物件(20年~25年超)は今後、入居率は減少してくるし、修繕費用は増えてくるのでダブルでキヤッシュフローは悪化します。

                      20代・30代の入居者層は5年以内に急激に減少します。

                      今は何でもないと思っていても目に見えて空き室が増加して行く覚悟が必要であり、自分の物件はどうもないと思われておられてもその減少は必然に起こることになります。

                      ここ3年程度で新築物件が急増しております。古い物件は当然に入居者が集まらない事になります。

                      特に資金的にも余裕があり、マナーの良い良質な入居者は新しい物件に入居する事になり、古いマンション・アパートの賃貸経営は益々厳しく、難しい舵取りを迫られることになります。

                      その為に、その対策は出来るだけ早い段階で講じる必要があります。

                      我々もオーナー様と一緒にその対策を考える必要に迫られております。


                      「今後の築古物件の賃貸経営」

                      新築が急増し、人口が減少して行く中、築古物件の入居率アップの対策は避けて通れません。

                      古くなった物件の修繕費は当然増加して行きますのでそれを節減させる術はありません。それを惜しめば入居率が下がり益々負のスパイラルに突入します。

                      築古物件の賃貸経営の秘訣は入居率(稼働率)を上げる事に尽きると思います。

                      その対策は

                      1. 物件の価値を上げる方法を考える。

                         ◎出来る限り、建物、部屋の改装を行い建物の価値を上げて行く事

                           ◎お金を掛けるだけではなく出来る限り古くても清潔感があり、お金を掛けず見栄えの良い部屋に仕上げる。

                        2) 入居者ターゲットを絞る

                           ◎新築物件に入居できない入居者を入居させる

                           ◎オーナー様の嫌がられる、外国人、高齢者、ペット飼育等々の入居者を受け入れる。

                            この方法は、かなり入居中の管理ノウハウが必要となりますが、うまくいけばかなりの高稼働率が期待できると思われます。

                      特殊物件に仕上げて行く

                         ◎お金を掛けない方法として、貸倉庫にする方法があります。この方法は、リスクヘッジの為の保証会社とのタイアップが重要なカギとなります。又居住権がなく建て替えまでの運用としても面白いと思われます。

                         ◎特に防犯意識の高まりから、防犯を重視した賃貸物件にする方法。

                         ◎入居時初期費用ゼロ物件での募集方法


                      「その他の出口戦略」

                      賃貸経営を止めて他の活用方法を考える方法もあります。

                      例えば、取り壊して事業用の定期借地での賃貸、テナントビルにする、戸建賃貸にする、コインランドリーにする、トランクルームにする、シェアーハウスにする、民泊にする、ゲストハウスにする、簡易宿泊所にする、等々色々と考えられます。又、思い切って売却する方法も選択肢の一つです。


                      【最後に】

                      我々地元に根を張った業者は、地元を捨てて他の地域で営業活動を行うことは出来ません。全国組織の不動産業者は1店舗を閉めることは大きな問題ではないと思われます。

                      長くお付き合いをしているオーナーさまの大切な物件の管理委託を受けており、賃貸経営が続く限り永遠にお付き合いをして行かなければなりません。

                      地元でなければ出来ない新たな取り組みを、オーナー様と一緒に考案し、又時代に合った取り組みを考え出し、ご提案して行くことが使命と思い最善を尽くしてまいります。


                      今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

                                             とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

                                                      宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター
                                                     ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

                      チラシを捨てる前にちょっと待ってください。

                             一度目を通して損なことはないですよ!!

                            

                      【空き家が増加する原因】

                      近年はドックイヤーと言われるほど、世の中は急激な変化が起きております。

                      賃貸業界においても、新築物件の増加、入居者層人口の減少により古い物件の空室が急激に増加しており、全国の空き家は820万戸(H25年現在)に達しております。

                      特に地方の物件は空室率平均で50%近い数字の地域も出てきており、家賃を下げてもなかなか空室が埋まらないと言われる家主様が多くなってきました。

                      それでは、なぜ新築物件が増加するのかと疑問に思われる方もおられると思いますが、その大きな要因は平成27年1月1日より施行されました相続税制の改正により控除額の減少と税率アップ、又政府・日銀によるゼロ金利政策により金利が低いこともその要因です。

                      土地を持つことで20%の節税、建物新築で40%~60%節税、借入をする事で現金を持つよりも相当な節税が図れます。

                      その為に、長期に亘る賃貸経営を考えずに現時点での節税策に突っ走っているように思えます。

                      そのような様々な要因により、築古物件は厳しい状況に晒されているのが現状です。

                      【古い賃貸物件の今後】

                      全国の賃貸住宅戸数は1,567万戸、その内築25年以上経過している賃貸物件は44.5%を占めており、年々増加する事になります。

                      古い賃貸物件は、建物、設備の老朽化と新築物件の急増により、急激に競争力を失って行きます。又社会の急激な変化により、ニーズに合わなくなった賃貸物件は厳しい状況に直面しております。

                      その為に、家賃を下げたり、広告料を増やしたりして、なんとか空室を埋めてきたがいよいよ限界が来た様に思われます。

                      この先も、安売りマンション経営を続けられますか?

                      【他にもやり方はある】

                      ライフスタイルの急激な変化は、今までの考え方が通じなくなった。

                      人々に色々な考え方が広がり、全てにおいて多様化してきております。

                      最近の賃貸物件は、戸建、シェアーハウス、ペット同居型、高齢者用、外国人向け等々の、入居者層を絞った賃貸物件が増えてきており、逆に古い賃貸物件は、収益を重視し狭い部屋で、一般向きで個性のない物件が多いのが特徴です。

                      その様な古い賃貸物件は、近年の顧客ニーズに合わず厳しい状況に直面しております。

                      今後は、

                      1)ターゲットを絞った賃貸物件を造ることにより多様化、個性化に対応する必要がある。

                      2)高齢化・晩婚化・未婚化による一人暮らし用の広い部屋、1LDKの様な間取りを造り、変化する社会に対応して行く必要があります。

                      3)外国人、高齢者、シングルマザー、身障者、ペット同居、子育て世帯、等々家主様が入居者を拒む方々を賃貸物件に、如何に受け入れられる様にするのかを考える事も必要である。

                      固定概念を捨てて、急変する社会に対応し、多様化する時代を真剣に考える必要に迫られております。

                      【とまとハウスは考えました】

                      家主様に「リフォーム」と言いますと大変な拒否反応を示され「またお金のお話か!!」とお話も聞いて頂けない状況です。しかし、冷静に考えて頂きたいと思います。

                      古くなった建物、設備は、顧客ニーズを失い空室が増える一方で、一時的に空室が埋まっても長期的には空き部屋が増加して行きます。

                      広告料を増やしても、家賃を下げても今後は小手先の対応ではどうにもなりません。

                      それでは如何したら良いのか? 競争力を失った物件は「売却するか」「建替えるか」「競争力を取り戻すか」「そのままにするか」の方法以外は考えられません。

                      1番:売却⇒先祖代々の物件を売るわけにはいかない。 

                      2番:建替え⇒今後の賃貸経営は厳しい。 

                      3番:そのままにする⇒何か目的があれば良いのですが

                      4番:最後の方法は⇒今後10年程度賃貸物件を再生させて、活用をしてみる。


                      私共は4番目の方法を選択し熟考してみました。

                      ●収支 

                       先の見通せないこの時期に、10年以上の計画を立てることは無理がある。

                       そこで、一度例をもちいて考えてみましょう。 現在6部屋の空室がある場合 にその6部屋を10年間運用した場合の収支です。

                      その場合の収支予測を算出する。(条件は下記の通り)

                      1)6部屋の空き部屋を、リフォームして運用した場合

                      2)家賃は現行5万円で改装後5,5万円に値上げする(敷礼無し)

                      3)改装費1室150万円×6室=900万円

                      4)銀行借入金900万円・借入金利1%・返済期間5年

                      5)収支算出期間10年 (家賃5年間5.5万円・5年後より6%減)

                      6)10年間の平均稼働率は85%での設定

                      7)改装後の原状回復費用10万円/1部屋、10年間に3.3回入居者入替

                      8)広告料1カ月、管理費家賃収入の5%

                      収 支  計算

                       家賃収入満室時家賃収入 3,861万円 

                              稼働率85%  3,281万円

                              銀行返済      923万円 (元利金返済合計)

                              管理費       177万円 (賃貸管理費用)

                              広告料       107万円 (仲介時AD)

                              原状回復費用    200万円 (退去時改装費用)

                               差引手残り  1,874万円


                      以上の通り6室分の10年間のキヤッシュフロー(手残り金)は、借入金を完済し、諸経費を支払った後1,874万円となりました。

                      費用関係の計上に何も疑念はありませんが、10年間の間に発生する建物躯体部分の修繕費は含まれておりませんのでその点は検討する必要はあります。

                      弊社にシュミレーションソフトがありますのでご希望があればご提案致します。



                      改装について弊社の考えかた

                      「とまとハウス」は当地で17年間(ホームメイトFC伏見店として)賃貸の仲介業を営んで参りました。

                      その経験とノウハウは、入居者が求めている賃貸ニーズ取得を積み重ね熟知しており、それが弊社の大きな財産となっております。

                      その財産を惜しむことなく改装に活かして行こうと思っております。

                      従って、弊社は一般的な改装ではなく入居者が決まる部屋造りが出来るのです。

                      現在の入居者は大半が広さを求めております、広くする事でステータス性を提供する、狭い部屋との差別化、間仕切りを少なくし改装費のコストダウンが図れる等々のメリットがあり、2室を1室にする、一人世帯の増加予測から2DKを1LDKにする等の配慮が必要である。

                      2)一般的な改装を行い、募集をすることが、一見一般的な多くの入居者から募集できるので早 く成約すると思われますが、実は逆で現在は多くの一般的な部屋が存在し差別化が図られていない為に古い物件が空いているのが実態です。現在は多様化、個性化から一部の人が好む部屋を造ることが他の物件との差別化を図れるのであり、その方が早く成約に至る事となります。

                      入居者ターゲットを絞り込みその入居者が好む部屋を造る事が必要不可欠である。

                      3)部屋の設備はデザイン性のあるハイグレードな物が好まれるのではありません、住んでみたら見かけは良いが収納スペースが少ない等々、使い勝手が悪いとの意見が多いのが実態です、又設備の新設、交換の際にもコストがかさむことになるのでメリットは少ない、その為に設備は一般賃貸仕様で十分である。

                      デザイナーの中には自分の作品と言った感覚のデザインをされることが多い事から、メンテナンス費用がかさみ、家賃を高く設定する必要が出来てくることから空室が長期化している物件が多いのです。

                      4)デザインは壁紙、床、照明、程度で個性化を図ることが、リフォーム費用、原状回復コスト、収益性等々から考えてメリットは大きい。いかに投資コストを抑えながら、入居者が殺到するデザイン部屋にする事が必要である。

                      その他入居者が、多少家賃が高くても殺到するような付加価値を付け、色々なノウハウを詰め込んだ改装提案が出来ると思います。



                      とまとの安心リフォームとは

                      弊社はリフォームをして「はいさようなら」の対応は致しておりません。

                      改装した部屋が万一、3カ月間に成約しない場合は、募集家賃で成約するまで弊社が借上げ(家賃保証)をしており、それだけ募集に自信を持っております。

                      募集は、弊社自らは勿論、近隣賃貸不動産業者に室内カラー写真付募集図面をもって依頼に回ると共に、現地見学会も実施し募集に全力を上げる営業を行います。改装提案は、3D間取りデザインソフトを使用し目で見える改装提案を行い、収支見通しから10年間の運用見込みまで全ての安心提案をさせて頂いております。弊社と家主様は賃貸管理と言う長いお付き合いをさせて頂く事になっておりますので一時的な仕事ではなく長期的な視点からのお仕事をさせて頂きます。

                      この機会に是非弊社までご用命ください。

                      ご興味が御座いましたら、ご一報頂ければ担当者がお伺いし、ご説明させて頂きますので、ご遠慮なくお申し付け下さい。


                                      京都市伏見区桃山筒井伊賀西町17

                                         とまとハウス株式会社

                                         代表取締役 粟野 則夫

                             電話075-602-1444   FAX075-602-1646

                                  ホームページ http://tomato-house.net