とまとハウス株式会社(以下「当社」とします)は、お客さまから取得する個人情報に つきまして、下記の各項目に基づき適切に取り扱い、その保護に努めてまいります。

(1) 個人情報の収集

・原則として、お客さまは、お客さまの個人情報を明らかにすることなく本サイトを閲覧することができます。

ただし、資料請求、セミナーのお申込みや当社へのお問い合せなどを当社が受ける場合、お客さまに個人情報を提供いただくものとします。

・本サイトでは、お客さまが本サイト中のどのコンテンツを閲覧されたか、またどのサイトから本サイトにアクセスされたかなどの情報を収集することがあります。本サイトの利便性向上を目的とした、このような情報収集の過程でお客さま個人が特定されるような方法で情報を収集することはなく、また情報の分析の過程でお客さま個人の特定を行なうこともありません。

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当社はお客様から集めた個人情報は、以下の目的で利用します。

・当社の商品・サービスの情報を提供するため

・当社が開催するセミナー及びイベント情報を提供するため

・当社が当サイトの運営上、必要に応じてお客様に連絡を行うため

・当サイトのサービス内容などに関する調査を実施して客観的にお客様の満足度を把握するため

・その他各種お問い合わせ・ご相談への対応のため

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・当社提携企業その他の協力会社に対し業務委託を行うために必要な場合

・お客さまによる商品の注文や有料サービスの利用などで、その代金決済のために金融機関などに対しお客さまの氏名・住所・クレジットカード番号などを開示する場合

・合併、会社分割、営業譲渡その他の事由による事業の承継に伴って、事業の承継先に個人情報を提供する場合

・法令の規定に基づき個人情報の開示を求められた場合

・人命や人権を保護するために緊急に開示を行う必要がある場合

・司法機関、警察などの公共団体などによる法令に基づく要請に協力する場合

(4) 個人情報の管理

お客さまより提供された個人情報は、個人情報の提供を受けた当社各部門にて責任をもって適切な方法により管理し、紛失、盗難、改ざんおよび漏洩などの事故の発生を防止いたします。

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・お客さまの個人情報の照会、訂正、削除などに関するご質問・お問い合せは、お客さまより個人情報の提供を受けるに際しお知らせした当社の担当窓口にて対応させていただきます。

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当社は、当社の個人情報保護に関する取り組みを継続的に見直し、適宜その改善・向上に努める過程で、必要に応じて本プライバシーポリシーを改定することがあります。

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とまとハウス(以下「当社」とします)は、市民社会の秩序や安全に脅威を与える、暴力団をはじめとする反社会的勢力との取引を含めた一切の関係を遮断するため、以下の基本方針を定めます。

1.当社は、社会の秩序や安全に脅威を与え、健全な社会・経済の発展を妨げる反社会的勢力との関係を一切遮断するため、反社会的勢力との関係遮断に関する役職員の意識の情勢と徹底を図り、全役職員が断固たる姿勢で取り組みます。

2.当社は、反社会的勢力に対しては、経営トップ以下、組織全体として対応します。また、反社会的勢力に対応する役職員の安全を確保します。

3.当社は、反社会的勢力による被害を防止するために、警察・暴力追放運動推進センター・弁護士等の外部専門機関と連携し、組織的かつ適正に対応します。

4.当社は、反社会的勢力による不当要求には一切応じず、民事・刑事の両面から法的対応を行います。

5.当社は、反社会的勢力への資金提供、裏取引には一切応じません。





     


     

     

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    (3) 個人情報の提供

    当社は、お客さまより提供された個人情報を以下の場合を除き、第三者に開示または提供いたしません。

    ・お客さまにあらかじめ同意いただいている場合

    ・当社提携企業その他の協力会社に対し業務委託を行うために必要な場合

    ・お客さまによる商品の注文や有料サービスの利用などで、その代金決済のために金融機関などに対しお客さまの氏名・住所・クレジットカード番号などを開示する場合

    ・合併、会社分割、営業譲渡その他の事由による事業の承継に伴って、事業の承継先に個人情報を提供する場合

    ・法令の規定に基づき個人情報の開示を求められた場合

    ・人命や人権を保護するために緊急に開示を行う必要がある場合

    ・司法機関、警察などの公共団体などによる法令に基づく要請に協力する場合

    (4) 個人情報の管理

    お客さまより提供された個人情報は、個人情報の提供を受けた当社各部門にて責任をもって適切な方法により管理し、紛失、盗難、改ざんおよび漏洩などの事故の発生を防止いたします。

    (5) 個人情報の照会、訂正、削除など

    ・お客さまの個人情報の照会、訂正、削除などに関するご質問・お問い合せは、お客さまより個人情報の提供を受けるに際しお知らせした当社の担当窓口にて対応させていただきます。

    ■本サイトのリンク先の取り扱い

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    ■法令の遵守

    お客さまより提供を受けた個人情報の取り扱いに際し、当社は個人情報の保護について適用される個人情報保護関連法令・規範を遵守いたします。

    ■本プライバシーポリシーの改定

    当社は、当社の個人情報保護に関する取り組みを継続的に見直し、適宜その改善・向上に努める過程で、必要に応じて本プライバシーポリシーを改定することがあります。

    ■免責

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    以前に、「賃貸マンション客付けの裏技」と題して「とまとハウスセミナー」をさせて頂きました、その際の抜粋です。

     

    【その1】 隠れた費用負担で入居者が敬遠している場合があります

    入居募集に関し、オーナー様に見えない入居者負担金があります。

    例えば、火災保険料、事務手数料(書類代)、保証保険料、鍵交換料、抗菌処理、24時間緊急対応料、エアコンクリーニング、盗聴調査費、ごみ処理料etc・・・

    仲介業者が募集に関し募集条件として付加される費用ですが、条件の項目が多いほど入居一時金が増えて決まりにくくなりますので注意が必要です。

     

    【その2】一般媒介と専任媒介

    募集に関し、物件情報を出来る限り多く発信すれば、多くのユーザーに見て頂く事が出来て反響も多くなります。その為には一般媒介ではなく専任媒介にすべきです。

    なぜならオーナー様が一般媒介で、多くの仲介店舗にお願に行くので専任媒介で一つの店舗のみにお願いするのでは少し不安が有ると、よく言われます。実際は、専任契約にした方が情報の発信は多くなるのです。

    但し、店舗によっては自社で情報を握り、他に出さない場合がありますので、良くその仲介店舗を見極める必要があります。

     

    【その3】専任媒介にすると

    専任媒介(管理会社に任せる)にすると、何故情報発信が増えるのかと言いますと、専任店舗は媒介物件を早く成約させる責任があり、次のような活動を積極的に行うことになります。「近畿圏レインズ」「大手ポータルサイト」「大手FCサイト」「賃貸仲介会社への空室情報の定期的発信」「仲介会社の自社ホームページへの物件登録」「物件への募集看板」「物件近隣仲介店舗への依頼訪問」を活用して大量の情報を発信しています。

    その為に、仲介会社をオーナー様が訪問しなくても、専任店舗がオーナー様に代わって全てやってくれるのです。

     

    【その4】入居者の反響はインターネットから

    現在、ユーザー様の来店要因は、7~8割がネットからお問い合わせがあり、来店されております。

    従って、インターネットに如何に情報を多く発信するかが最大の課題です。

    下記に影響力のあるネットの名前を記載します。

     

    • 大手ポータルサイト

      ホームズ、リクルートフォレント、アットホーム、ホームメイト、THINTAI、ヤフー不動産、楽天不動産、いい部屋ネット等

    • 大手FCサイト

      アパマンショップ、エイブル、ミニミニ、ピタットハウス等

    • 大手仲介店舗不動産各社のホームページ
    • 近畿圏レインズには不動産会社が登録しますが、管理会社に登録してもらっているかをご確認ください、不動産会社以外は見ることが出来ませんが近畿圏の不動産会社全てに配信されますので効果はあります。

     

    一度、レインズ以外にご自分の物件が掲載されているかを確かめて下さい。

     

    【その5】案内の注意点

    お客様は仲介会社がご案内します、仲介会社があのマンションは優先して案内したいと思われるような気遣いをしましょう。

    お客様を案内した場合、建物外観、エントランス、通路は勿論ですが、部屋の扉を開けた瞬間の第一印象で大半が決まります。

    是非物件の第一印象を良くする対策をされます事をおすすめ致します。

    仲介業者からみた、案内しやすい物件を下記に列挙致しますのでご参考まで。

     

    • 鍵は必ず現地に置いておく
    • 夜の案内がある場合が有り、電気は通電しておく
    • 室内の異臭は大敵、水周り等の換気には注意が必要です
    • 水周り、玄関等にクリーニング、消毒等を行った表示をしておく
    • 室内のゴミ、ほこりに注意する。
    • 部屋の退去が完了した時点で直ぐにリフォームをする。
    • 出来る限り防犯対策の出来ている物件にする
    • 設備面の充実等、自分が住みたい部屋にする

     

    【その6】仲介業者との対応

    部屋決めの殆どは仲介業者を通じて決まります。如何に自分の部屋の案内をしてもらうかが大切となります。

    その為には、物件力を高めれば当然案内が増えることになりますが、営業担当者の印象、インセンティブ等によって大きく変わります。

    宅建業法では、仲介手数料は家賃の1カ月分となっております。最近は殆ど入居者側からの手数料は家賃の半月分となっております。その場合にはオーナー様から頂くAD(広告料)は半月分となります。

    しかし、オーナー様が早く成約させ、稼働率を上げるために色々なインセンティブをつけておられるケースも多くあります。

    本音を言えば、仲介業者の営業社員はADの多い物件を案内したくなるのは人情です。又、仲介業者によってはADと仲介手数料合せた金額が社内で規定している金額を下回った場合は、成果配分が無い場合もあります。

    仲介業者の担当者との交流を確りしておく必要が有ります。

     

    【その7】入居者に対する対応

    仲介業者にインセンティブを渡し、営業社員の意欲を高める方法もありますが、逆に入居者に対してのサービスを優先する方法も有ります。

    例えば、一定の期間フリーレントにする、キャンペーンを設けてその期間に成約した入居者様に対し自転車等をプレゼントする、家具、家電を付ける、DIYで自由に壁紙等を選んで頂く、インターネットを使い放題にする、等々のサービスを付けることも有効と思われます。

     

    以上以外にも多くの方法がありますので弊社迄お問い合わせください。

    入居申込書については、必ずお読み下さい。

    とまとハウスの「耳より情報」

        (平成30年9月号)  第123号

    「天高くして馬肥ゆる秋」、いよいよ素晴らしい季節、収穫の季節がやってまいりました。

                 

    エリアリンク社長「時代を読む」の中で、世界の名だたるIT企業「GAFA⇒Google・Apple・Facebook・Amazon」はITを駆使しながら先見性とスピード感をもって時代を創っている。今まで考えられなかった事を、いとも簡単にやり遂げ、既存の考えをぶち壊して行き、既存の業態を一気に変えてしまう。現在起きている情報革命は、産業革命の何十倍、何百倍のスピードで世の中を動かしている。と言っておられます。

    進化論は「この世に生き残る生き物は、「最も強いもの」ではなく「変化に対応できる」生き物であると言っています。

    大きな変革期である現在のビジネス界においても同様であると実感します。

    【虚業化する金融】

    グローバル化する金融その要因は、先進国の企業が成熟化し、海外進出するようになり、それに伴う資金面での支えとなる金融がグローバル化し、金融機関自体も更に大きな資金の貸出先を求め海外進出を積極化していった。

    さらに、情報技術の発達で、外国の株式・債権・預金等の売買も瞬時に行えるようになり、それらが金融のグローバル化を後押しすることになった。

    本来金融とは、余剰な資金を貯めて、不足しているところに橋渡しをすることにより経済活動を活発化させるのが役割なのである。

    しかしIT革命が進み、肥大化するお金を背景に、本来金融は裏方であるはずなのにいつの間にか主役の座につき、表舞台を引っかき回すようになったのである。

    今銀行に代わり台頭してきているのが、資産運用会社・ヘッジファンド・年金基金等である。実業と結びつかない金融は、虚業となり実業の世界を脅かし、裏付けを持たない「お金」自体が独自の価値を形成する事になる。

    【肥大化するマネー】

    金融のグローバル化が各国の経済、企業等に大きな役割を果たしていることは事実である。

    世界の主要企業が抱える現預金は1,100兆円を超えており、拡大は止まらない。

    低成長経済では有望な投資先が見当たらず、手元資金は肥大化するばかりである。国、企業、個人のマネーは拡大し、過去に起きたリーマンショックの様に一つの金融機関が破綻する事により連鎖的に各国の様々なものに大きな影響を及ぼす事となる。

    金融のグローバル化の陰で、一部の富裕層によるマネーゲームによって国際市場が賭博場と化し、投機的な取引に横行されるようになると経済は悲惨な状況に追い込まれる。

    世界を舞台に金融活動が行われるようになると、国を超えてやり取りされるお金の規模が大きくなるにつれ、多くの国の経済・通貨・金利等に大きく影響を及ぼすことになる。投機的なマネーは決して成長を生まない。

    【日銀の功罪】

    2013年より日銀による異次元緩和が始まり、まる6年が経過した。日銀によるとその効果は、第一に景気・物価情勢が大幅に改善している点を指摘している。第二に企業業績が改善しており、失業率・有効求人倍率が改善している点。

    第三に為替相場の円安や株価上昇による効果が有る点。第四に中期的な期待インフレ率が弱含みから横ばいに転じている点を日銀は指摘している。

    一方、副作用や将来の潜在的なリスクについて考えてみると、第一に大規模金融緩和にも拘らず経済全体に流れるマネーはそれほど増加していない点。第二に現在の様な非伝統的金融政策には副作用が有る点。第三にマイナス金利が金融機関の収益に及ぼす影響について問題が有る点。第四に日銀の保有する大量のETFやJ-REITは極めて異例であり、将来の大きな損失リスクをはらんでいる点。第五に大量の国債購入は、政府の財政規律を揺るがす事になる点である。

    将来日銀が出口に向う時点で、長期金利の上昇で大きな国債評価損を出し、債務超過に陥るリスクもある。又その代償は国民負担になる事となるのである。

    【スルガ銀行問題】

    現在のような低成長経済では金融緩和になると、そのマネーが実需に向かわず投資に回る。現在の株価、投資不動産価格等々の投資商品は10年前と比較して軒並み高騰している。色々な理由はあるが、金融の緩和も大きな要因の一つである。銀行は企業が設備投資等に消極的であり、銀行の融資先は必然的に個人に向かう。その為に融資条件の緩和が図られ住宅ローン・消費者ローン・アパートローン、不動産担保ローン等は積極的に取り扱って来た。

    しかし、さすがに消費者ローンは金融庁から待ったが掛かっている。

    今年に入り、相続税対策等によるアパート建築も、サブリース問題が出始めてから、少し長期的な収益構造の見直しが入り、融資に慎重になり始めた矢先、スルガ銀行問題が発生した。

    その問題はある不動産会社がシェアーハウスを次々と建築し需給関係を吟味せず会社員等の個人投資家に売却を行った。

    それが可能になったのは、スルガ銀行が個人融資にのめり込み、売買契約書の改ざん、自己資金の通帳改ざん等々常識では考えられないような融資をしていたのが物件売却を可能にしていった。又、行員へのパワハラも発覚している。営業行員は過大なノルマを抱え上司から罵声をあび、強いノルマ達成への圧力を受け続けたのがその原因である。

    【地銀全体への波及と金融】

    先述の通り、日銀の低金利政策は銀行の利ザヤを縮小させ銀行の収益は急激に悪化している。都市銀行は国際金融市場で、信金以下は地元の零細企業との地道な融資で稼いる。しかしその中間に位置する地銀の立場は厳しく、必然的に融資条件の緩和で融資先を探すことになる。

    現在、スルガ銀行問題が発覚し、金融庁は地銀全体への検査を急いでいる。

    その結果、個人融資、特に投資家への融資付けの難易度が上がっており、不動産価格の下落の可能性のリスクもはらんでいる。

    【投資姿勢の変化】

    日銀の異次元緩和がいつ終わるのか、その為に金利がどれくらい上がるのか、銀行の融資姿勢がどの様に動くのか、特に不動産投資にとって大変に重要な動向である。

    不動産投資指標には、表面・実質利回り、ROI,CCR,NPV,IRR,PAT等々がありますが、不動産投資は融資を利用して、レバレッジを効かす事が重要となる。

    レバレッジとは「経済活動において、他人資本を使う事で自己資本に対する利益率を高める事」の意味であり、端的に言えば、「不動産収入-管理諸費用-支払利息=不動産実質収入/自己資本」であり、①借入を多くし自己資金を減らす事、②実質収入を増やす事である。

    実質収入を増やすには、①借入金利を低くする、②管理費用をおさえる、③不動産収入を増やす事である。

    従って、不動産投資が活発になるには、①銀行から100%に近い融資を引き出す事、②借入金利が低い事が重要である。

    今後の銀行融資の姿勢が投資に大きくかかわってくることがお分かりいただけたでしょうか。

    金融機関の融資姿勢が不動産投資に大きく影響を及ぼす事は自明の理であり、金利動向の行方と合わせ注視する必要が有ります。

    今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。


    とまとハウス 代表者 粟野 則夫 

    宅地建物取引士・不動産コンサルタントマイスター

    ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

     
     
    所在地 京都市伏見区桃山筒井伊賀西町17 千歳ビル1F 〒612-0073
    営業時間 10:00〜18:00
    定休日 水曜日
    交通 京阪電鉄本線 丹波橋駅 徒歩1分
    近鉄京都線 丹波橋駅 徒歩1分
    駐車場 店舗前にお客様用駐車場があります
    広域地図 広域地図はこちらをご覧ください。
     

       

      営業の「藤岡(フジオカ)」と申します。

      お客様のご希望に誠心誠意お応えできるよう心がけております。

      テナントでしたらどのような事でもお気軽にご相談ください。

      皆様の笑顔をお見せいただける日を心待ちにしております。

       

       

      営業担当の「榎原(エバラ)」と申します。

      お客様のご希望に沿うお部屋をスタッフ一丸となってお探しさせていただきます!

      お客様の立場に立った営業を心がけておりますので、どんなご要望でも一度は相談してみて下さい♪

       

       

      経理事務担当の「粟野(アワノ)」と申します。

      【正確】・【迅速】をモットウに頑張っております。

      お客様と接することもございますが、その際は【親切】・【丁寧】に笑顔をもって対応させていただきますので、どうぞ宜しくお願い致します。

       

       

      経理・管理事務の「粟野(アワノ)」と申します。

      事務処理について自信があります。

      皆様にお役に立てるよう頑張ります。

       

       

      管理担当を致しております「粟野(アワノ)」と申します。

      主に管理事務・家主様との連絡等を担当しております。

      家主様に喜んで頂けるよう頑張ります。

       

       

      管理担当を致しております「二角(ニカク)」と申します。

      皆様に喜んでいただける賃貸管理を心掛けております。

      どうぞよろしくお願いいたします。

       

       

      物件登録事務をしております「福永(フクナガ)」と申します。

      良い物件がご紹介できるよう頑張ります。

      どうぞよろしくお願いいたします。

       

       
      株式会社とまとオーナーズサポート

      「江村(エムラ)」と申します。

      家主様のサポート業務を担当しております。

      賃貸物件のリフォーム、等々入居率向上のご提案等の業務を行います。

      是非、弊社をご活用下さい。

       
        • 地域の豊かな住生活を実現し、多様化する顧客ニーズにお応えすることにより地域社会に貢献し、信頼される企業を目指します。
        • 社員が「真の幸せ」「心豊かでゆとりある生活」「やりがい」「人格向上の場」が持てる会社つくりを目指します。

         

        私の人生観

        人類は進歩し続けなければなりません、毎日毎日が単なる繰り返しの連続に過ぎないものとすると、人生に希望がなく、意味のないものになってしまいます。

        進歩は人生の希望である。

         

        その為には

        • 子供の様な好奇心を持ち続け老いても勉強が必要である。
        • 常に人格の向上に努め、純心さを忘れず、他人から信頼される人物となる。
        • 拝金主義から心の満足へ
        • 利他の精神を持つ