京都で貸店舗、貸オフィス、貸倉庫などのテナントを上手に探すポイント

観光地として栄える京都には数多くの貸店舗・貸オフィス・貸倉庫などのテナントがあります。

貸しオフィスであれば地下鉄烏丸沿線とおおよその目安は立てやすいですが、貸し店舗となると京都には多くの観光地があるため、その中から希望に合ったテナントを探すのはなかなか大変なものです。

そこで、ここでは京都で貸店舗、貸オフィス、貸倉庫などのテナントを上手に探すポイントを紹介したいと思います。

■具体的なテナント情報の集め方

インターネットによる情報収集

インターネットによるテナント情報収集は広範囲の情報を素早く収集できますし、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。

ですが、良物件はすぐに申し込みが入ってしまうことも多く、すでに成約してしまったテナント情報が掲載されていることも多々あります。

信頼できる不動産会社さん、または営業マンに気になるテナントがあれば空き情報を確認して頂いた方が良いです。

>京都でテナントを探すなら京都テナントマーケット

■ターゲットを明確にしてエリアを決めましょう

京都とひとことで言ってもさまざまなエリアがあります。

例えば、単に四条といっても、四条烏丸、四条河原町、木屋町、先斗町、祇園、四条大宮、西院など多くの京都市内の主要地がまたがり、それぞれ最寄駅も違えば、街の雰囲気も異なります。

ビジネスとしての交通の便を優先させるのか、観光客を狙って観光地の近くや駅近に出店するのかなど、ターゲットや目的に合わせてどのエリアを中心に営業をしたいのか明確にしておきましょう。

エリアをしっかり決めることが、貸店舗や貸オフィス、貸倉庫を上手に探す上で、また移転や開業後に上手に軌道に乗るかのポイントになってきます。

■テナントの賃料やそれに伴う工事や設備の予算を決めておきましょう

出展エリアが決まったら、次に気になるのは貸店舗や貸オフィス、貸倉庫などのテナントにかかる賃料かと思います。しかし、入居後に毎月経費としてかかるのは、賃料だけではありません。電気やガス、水道といった公共料金、電話料金やインターネット通信料、共益費、駐車場代など毎月支払わなくてはならないものがたくさんあります。

月々の賃料について考えるときは、このような「賃料」として表示される以外の、物件を使用する上で必要となる費用についても合わせて考慮しておく必要があるので、

月々にどのような支払いが必要なのかを計算し、いくらまでの賃料なら借りることができるかを明確にしておく必要があります。

予算の都合が合わない場合はエリアの再検討をする必要も出てくるため、予めエリアも数ヵ所の候補を選んでおきましょう。

粗利から賃料を考える

賃料や管理費などの不動産経費については、一般的に粗利の20~30%程度に収めるのが適切であると言われています。

粗利というのは、売上から材料などにかかる原価を引いて求める金額のことです。とはいえ、店舗物件を検討するのは実際のオープン前ですから、売上も原価も正確に知ることはできません。

そこで、客単価や回転率の予測、席数などから予測を立てることになります。原価についても、予想されるメニューや客単価から、おおよそ月にどのくらいかかるのか計算してみましょう。

ただし、これらはあくまでも概算ですから、楽観的になりすぎずに現実的な数字を想定することと、予想通りに集客がいかなかった場合に備えて、ある程度余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。

売上から賃料を考える

粗利ではなく、売上から賃料の目安を計算する方法もあります。売り上げを目安にする場合は10%未満を目安にしましょう。原価を引く必要がなくなるため、簡単に計算ができますが、想定金額と実際の差がより大きくなる可能性があるので注意しましょう。

ただし、売上が思うように伸びなかった場合、材料費や人件費は削ることもできますが、賃料を削ることはできません。そのため、売上の10%ぴったりではなく、余裕をみた賃料の物件も候補に入れましょう。下限を広げることで、より安価でも魅力的な物件に出会える可能性も上がります。

■店舗やオフィス、倉庫などの物件のイメージやレイアウトを明確に持っておきましょう

これから展開する事業やお店のイメージと、それに合ったレイアウトを明確に持っておくことが大切です。

社員数、スタッフの人数、お客さんが使うテーブルや椅子の数、応接室や会議室は必要なのか、社長室は作るべきなのかなど、必要に応じて簡単にレイアウトすることで、必要な面積を知ることができます。

貸店舗や貸事務所にはさまざまな広さや形があります。

最初は何もない状態でレイアウトを考えなくてはならないため、物件を見に行ってもピンとこないかもしれません。

しかし、事前に必要な面積が分かっていれば、数ある物件の中からある程度絞り込むことができるでしょう。

■申込から契約までの流れを確認しておきましょう。

不動産会社に物件の申し込み

借りたい物件が決まったら、不動産会社に「申込書」を提出することになります。申込書は、あくまで契約する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、申込書を提出した後でも、申込みをキャンセルすることが可能です。良物件はすぐに申し込みがされてしまうので、気に入った物件を確保するためにも、申し込みについて事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

貸主による審査

申込書を提出すると、これをもとに貸主はその希望者に契約させるかどうかを審査します。

この審査時点で審査落ちしてしまうケースもあります。貸主から見れば、自分の財産である不動産を他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、契約上のルールを守る人にテナントを貸したいと考えるのは、当然のことといえるでしょう。

賃貸借契約の締結

審査が通ったら今度は契約に向けて必要書類や初期費用を用意しなくてはなりません。

物件によって敷金・礼金・仲介手数料の金額や割合に違いがあるので、気に入った物件があったらそれを確認しておきましょう。必要書類に関しても、個人で借りるのか会社として借りるのかでは揃えるものに違いがあります。

・テナント、貸店舗、貸事務所契約の際に必要なもの

  • 住民票(法人の場合は履歴事項全部証明書)
  • 免許証コピー
  • 会社概要
  • 所得証明
  • 借家人賠償付き保険に加入していることの証明
  • 保証人の印鑑登録証明書

契約の際は基本的に上記の書類を用意する必要があります。